浙 江 省 余 姚 市 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2018）浙0281民初931号

原告：周杰帅。

委托诉讼代理人：沈伟良。

被告：余姚绿城房地产开发有限公司。

法定代表人：应国永，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈明，浙江天册律师事务所律师。

委托诉讼代理人：傅恒人，浙江天册律师事务所律师。

原告周杰帅为与被告余姚绿城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2017年12月25日向本院起诉。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，在征得原告同意后于当天诉前登记，先行进行调解。后因调解不成，本院于2018年1月15日立案受理，依法适用简易程序。本案于2018年2月27日公开开庭进行了审理。原告周杰帅及其委托诉讼代理人沈伟良，被告余姚绿城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告周杰帅向本院提出诉讼请求：一、要求被告尽快为原告办理位于绿城明园锦兰苑8幢2201室的房屋交房手续，并按照《商品房买卖合同》第十条约定承担出卖人逾期交房的违约责任赔偿2 193 799元*5‱*446天=489 217元；二、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告变更诉讼请求为：一、判令被告按房款的日万分之五向原告支付截至判决之日的逾期交房违约金（自2016年10月1日起至2017年12月31日，暂计2 193 799元*5‱*457天=501 283元）；二、判令被告按房款的日万分之二向原告支付截至判决之日的逾期交付权属证书的违约金（自2016年12月31日起至2017年12月31日，暂计2 193 799元*2‱*366天=160 586元）；三、判令被告立即向原告交付上述房屋并立即配合办理过户手续；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，约定被告应当在2016年9月30日前将绿城明园锦兰苑8幢2201室（附属车位A-356、A-357）交付原告使用。如逾期交付：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。2016年9月30日，原、被告在交房过程中达成补充约定，房屋渗水问题维修好后再交房。因为房屋存在外墙渗水，即使交付原告也无法装修，无法达成合同目的。后被告迟迟未修复房屋，未通知原告交房，也未办理任何交房步骤与手续，故被告一直未完成向原告交房。原告诉至法院。

被告余姚绿城房地产开发有限公司辩称，被告未构成逾期交房，本案所涉房屋于2016年8月2日完成竣工验收备案，达到合同约定的交付条件，被告于2016年9月19日书面通知原告交房并办理相关手续，因此被告已经按照商品房买卖合同的约定，履行了交付义务。事实上是原告未按照合同约定履行收房义务，原告对涉案房屋质量瑕疵的异议不能构成原告拒绝收房的正当理由，原告未在合同约定的期限内办理房屋交接手续，没有事实和法律依据，也不符合双方合同的约定。本案所涉的《商品房买卖合同》及附件一到附件九均合法有效，系原、被告双方真实意思表示，且附件八和附件九分别在文首设有特别提示条款，因此合同附件双方也应当执行。《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，被告根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告不能拒绝接受房屋交付，被告不承担逾期交付的责任。但是原告一直以房屋质量瑕疵为由拒绝办理房屋交接手续，而质量瑕疵可通过保修解决，事实上被告也已经尽到保修义务，质量瑕疵已经修复。因此至今未予交房的过错在于原告，被告不构成逾期交房，不需承担逾期交房的违约责任，也不需承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任；退一步讲，即使被告构成逾期交房，原告仅对房屋质量提出异议，违约金标准应按照已付房屋价款1 893 799元为基数计算，车位款300 000元不应作为违约金计算基数。且双方约定的违约金明显过高，被告要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九的约定，原告也无权要求被告同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任，以及被告逾期交付，但原告要求继续履行合同的，被告承担的违约金最高不超过原告已付房款的10%。

原告周杰帅为证明其主张，向本院提供如下证据：

1.《商品房买卖合同》一份，证明原、被告之间违约责任的约定。被告余姚绿城房地产开发有限公司对该组证据真实性无异议，但合同内容不完整，原告提供了附件一至附件八，没有提供附件九。经审查，本院对该证据予以采信。

2.绿城明园锦兰苑住宅交付验收清单一份，证明2016年9月30日原告去办理交房手续时，因发现房屋渗水，向被告要求待处理好后再交房，被告公司经理虞卫丰对此签字确认的事实。被告表示验收清单是复印件，不能作为定案的证据，交付验收清单最后一栏中虞卫丰的签字经核实属实，但虞卫丰签字是在最后一栏“备注”中，并没有在验收意见中“待处理好后交房”内容后签字，因此虞卫丰的签字并不能视为对上述内容的确认，仅仅是对验收这个行为作了确认，也并没有代表被告确认说待处理好后再交房，即使认定虞卫丰签字系对上述验收意见内容以及待处理好后交房的确认，那也仅能证明原、被告之间已经就商品房买卖合同所约定的交房时间做出了变更约定，被告不需要承担任何违约责任。经审查，本院认为被告对2016年9月30日双方第一次交房验收的经过和该证据的真实性无异议，本院对该证据予以认定。

3.商品房销售发票两份，证明原告已支付房款的事实。被告对该组证据无异议。经审查，本院对该证据予以采信。

4.部分漏水点照片一组，分别拍摄于2016年9月30日、2017年9月、2017年10月、2018年2月25日，证明原告所购房屋存在漏水点的事实。被告认为照片没有具体时间、地点，无法确认真实性。本院将结合本院查勘时制作的笔录对该组证据在以下综合予以认定。

被告余姚绿城房地产开发有限公司为证明其主张，向本院提供如下证据：

1.《商品房买卖合同》附件九一份，证明原、被告之间已约定房屋验收中发现除主体结构质量问题外的质量瑕疵，原告不得拒绝收房，否则被告不承担逾期交付的责任，同时约定若被告逾期交付，但原告要求继续履行合同的，被告承担的违约金最高不超过原告已付房款的10%。原告对该证据表示签字确实是原告签的，但落款日期不是原告写的，原告也没看到附件九的具体内容，更没有拿到过合同附件九。经审查，本院对该证据真实性予以认定，至于约定内容是否有效，将在本院认为部分综合阐述。

2. 房屋建筑工程竣工验收备案证明书一份，证明绿城明园锦兰苑已于2016年8月2日通过竣工验收，达到合同约定交付条件。原告对该证据无异议。经审查，本院对该证据予以认定。

根据原、被告的陈述及本院确认的有效证据，本院认定案件事实如下：原、被告于2014年10月22日签订《商品房买卖合同》一份，合同第九条约定被告应当在2016年9月30日前将绿城明园锦兰苑8幢2201室（附属车位A-356、A-357）交付原告使用。合同第十条约定被告逾期交房的违约责任逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按原告累计已付购房款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。合同第十六条约定被告承诺于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告，原告委托被告办理商品房转移登记。被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。

原告分别于2014年10月14日、2014年12月31日分两次共向被告支付房款共计2 193 799元。

2016年6月17日，被告组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，于2016年8月2日完成房屋建筑工程竣工验收备案。2016年9月19日，被告向原告发送《绿城明园锦兰苑入伙通知书》，通知原告于2016年9月30日9时30分办理交房手续。

2016年9月30日交房过程中原告发现①厨房下水管边渗水及顶部渗水，②东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，③次卧东南角边疑似渗水，上述问题记载在绿城明园锦兰苑8幢2201室住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，原告在业主签名处签名。被告工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。

2017年12月26日，被告向原告发送《关于再次提醒收房的通知书》，通知原告于2017年12月31日前到绿城明园锦兰苑物业服务中心办理交房手续。截至2018年2月27日本案庭审时，原、被告双方尚未完成交房手续，庭审中双方表示会尽快完成交房手续并办理权属证书。后本院于2018年3月14日组织原、被告双方现场查勘，被告工作人员表示2016年9月30日交房过程中发现的问题在2016年10月维修结束，原告表示2016年11月查看时原告认为渗水还未完全修复，要求被告继续维修，后原告指出存在其他漏水问题，被告陆续在2017年间进行维修。原告在查勘时表示其认可涉案房屋目前已不存在渗漏，满足交付条件，但原告在法庭庭审结束后前往被告处要求办理交房手续时，因被告要求原告支付自2016年9月30日起算的物业费，双方对此存在争议，故未完成交房手续。

本院认为，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定被告应当在2016年9月30日前将符合各项条件的商品房交付原告使用。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，原告对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有相应资质的专业检测机构进行质量检测。检测结果为合格的，被告书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任。从原、被告之间的合同约定可见，双方约定也以房屋交接单的签署作为房屋交付，同时仅约定由于原告原因未在《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的则自《入伙通知书》规定的交付期限届满日之次日起即视为交付，以及在原告对质量有异议双方不能达成一致意见而委托检测机构进行检测，检测结果为合格的情况下被告书面通知的交付日期视为交付。本案中原、被告均认可原告在2016年9月30日前往被告处办理交房手续，但在交付验收过程中原告指出房屋存在渗水，留存在被告处的绿城明园锦兰苑8幢2201室住宅交付验收清单记录了相应的验收意见，并记录有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”。故原、被告之间系在交房过程中因原告对质量有异议双方达成一致意见，即处理好“①厨房下水管边渗水及顶部渗水，②东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水，③次卧东南角边疑似渗水”问题后再行交付，并未变更以房屋交接单的签署作为房屋交付的合同约定。但被告直至2017年12月26日才第二次书面通知原告办理交房手续。在《关于再次提醒收房的通知》中表述“我们于2016年9月19日向您发送《绿城明园锦兰苑入伙通知书》，请您于2016年9月30日9时30分到绿城明园锦兰苑物业服务中心办理绿城明园锦兰苑8-2201室交房手续。但您至今未来办理交房手续”，上述表述与本院查明事实不符，2017年12月26日第二次书面通知之前被告一直未完成修复后再次交付房屋的书面通知义务。

至于被告认为，《商品房买卖合同》附件九明确约定除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，被告根据法律法规及《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，原告不能拒绝接受房屋交付，被告不承担逾期交付责任的抗辩，原告表示对《商品房买卖合同》附件九的具体内容并不知情。本院注意到涉案《商品房买卖合同》的备案内容并不包括附件九，且附件九中关于被告不承担逾期交付责任的内容约定系被告方提供的免除责任条款，被告虽在附件九文首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款。至于被告认为2016年9月30日在验收过程中即使被告认可验收意见内容以及待处理好后交房的约定，也就意味着原、被告双方对合同约定的交房时间做出了变更，被告不存在逾期交房的辩称意见，本院认为原、被告仅是对交房过程中发现的质量问题的处理意见做出了约定，原告并未作出放弃向被告主张逾期交房责任的意思表示，且质量问题的修复所需要的时间导致原告无法在《商品房买卖合同》约定的交房期限内取得房屋的占有使用权完全系被告过错，被告无须承担逾期交房违约责任的抗辩不能成立。

关于违约责任的承担，被告认为双方约定的违约金明显过高，要求调至每日万分之一，并且根据《商品房买卖合同》附件九“若被告逾期交房，则被告承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延，顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该期限内被告不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任”的约定，原告也无权要求被告同时承担逾期交付土地、房屋权属证书的违约责任。对合同约定的违约金是否需要调整，本院注意到，首先《商品房买卖合同》附件九中存在“买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付的违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的10%”的约定。其次，在本院组织原、被告双方现场查勘过程中，原告认可被告在2016年10月已对验房时发现的渗水问题进行修复，在原告向本院提交的书面说明中也认可被告于2016年10月29日让物业工作人员通知原告渗水问题已经修复，原告也于2016年11月11日再次去查验房屋。但再次查验过程中原告要求被告对东阳台渗水的修复采取养水24小时观察，并要求被告对养水后遗留的渗漏点继续修复。后原告在2016年年底至2017年11月间多次前往涉案房屋查验，并在2016年年底以及2017年后续指出北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题。考量到北阳台渗水、南卧室窗台下渗水等问题并未在2016年9月30日的验房问题清单中，即不属于原、被告关于“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”的约定范围内，且双方也认可后续发现的渗水问题主要涉及譬如楼上住户装修时安装的热水器摆放位置、阳台水管皮圈的更换以及水管检修口未拧紧此类通过物业协调以及配件更换检查的问题，并不影响房屋质量，被告物业工作人员也做出了相应处理。因此综合考虑上述因素以及原告因被告逾期交付房屋、逾期交付权属证书所造成的损失范围，本院认为将被告承担的违约金从按日万分之五、日万分之二分别计算至交付日调整至整体按原告已付房价款的10%计算违约金较为合理。至于被告提出原告质量异议不涉及所购车位，违约金标准应按照已付房屋价款1 893 799元为基数计算，车位款300 000元不应作为违约金计算基数的抗辩，本院认为，《商品房买卖合同》中对相关违约金的约定中并未对“已付房价款”作出进一步限制说明，不宜作出对格式合同提供方有利的解释，且在房屋存在逾期交付的情况下原告也无法单独使用附属车位，故本院对被告上述抗辩不予支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、被告余姚绿城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周杰帅交付余姚市绿城明园锦兰苑8幢2201室的房屋，并于本判决生效之日起三十日内向原告周杰帅交付余姚市绿城明园锦兰苑8幢2201室的土地、房屋权属证书（即被告余姚绿城房地产开发有限公司办理余姚市绿城明园锦兰苑8幢2201室房屋的转移登记过户手续，办理过户所需应当由买方交纳的税费由原告周杰帅承担）；

二、被告余姚绿城房地产开发有限公司按原告周杰帅已付购房款2 193 799元的10%支付违约金219 379.9元，款于本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39602001040010142，汇款时一律注明本案案号）；

三、驳回原告周杰帅的其他诉讼请求。

本案案件受理费10 419元，减半收取5 209.50元，由原告周杰帅负担3 482.50元，被告余姚绿城房地产开发有限公司负担1 727元，款限于本判决发生法律效力后七日内交纳。            

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为376658348992，开户银行：中国银行宁波市分行。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动撤回上诉处理。

审  判  员    顾 宏 斐

                      二○一八年六月六日

本件与原本核对无异

                    代书 记 员    黄    芳