房地产估价报告

估价报告编号：皖中信房估字[2018] Z2-00121号

估价项目名称：慈溪市***有限公司名下位于慈溪市周巷镇花墙门村房地产司法鉴定估价

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：****房地产土地资产价格评估有限公司

注册房地产估价师：姓  名：***        ***

                  注册号：***  ***

估价报告出具日：2018年2月9日

致  委  托  人  函

余姚市人民法院：

受贵院委托,我公司对慈溪市***有限公司名下位于慈溪市周巷镇花墙门村房地产[房屋所有权证号：慈房权证2011字第016907号、第016908号，国有土地使用证号：慈国用（2011）第031146号，证载总建筑面积840.18m²，证载土地使用权面积6670m²]在现状利用条件下的市场价值进行了估价，价值时点为2018年1月19日，估价目的为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。

我公司派出房地产估价师于2018年1月19日对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用成本法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

被执行人慈溪市***有限公司名下位于慈溪市周巷镇花墙门村房地产[房屋所有权证号：慈房权证2011字第016907号、第016908号，国有土地使用证号：慈国用（2011）第031146号，证载总建筑面积840.18m²，证载土地使用权面积6670m²]（含室内固定装修及附属设施）在价值时点（2018年1月19日）满足所有假设与限定条件下不考虑司法限制、他项权利及租约限制条件下的评估价格为:

总      价：RMB1477.99万元

大写人民币：壹仟肆佰柒拾柒万玖仟玖佰元整

单位：万元

（具体详见评估明细表）

估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2018年2月9日）起壹年内有效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见《估价结果报告》

此致

法定代表人（盖章）      

     ****房地产土地资产价格评估有限公司           

                           二0一八年二月九日

评估明细表

慈溪市***有限公司名下位于慈溪市周巷镇花墙门村房地产在价值时点（2018年1月19日）满足所有假设与限定条件下不考虑司法限制、他项权利及租约限制条件下的评估价格为:RMB1477.99万元，大写人民币：壹仟肆佰柒拾柒万玖仟玖佰元整。

1、土地使用权

2、有证建筑

3、无证建筑

目   录

估 价 师 声 明...................................................... - 5 -

估价的假设和限制条件................................................ - 6 -

房地产估价结果报告.................................................. - 8 -

一、估价委托人...................................................................................................................................................... - 8 -

二、估价机构........................................................................................................................................................... - 8 -

三、估价目的........................................................................................................................................................... - 8 -

四、估价对象........................................................................................................................................................... - 8 -

五、价值时点......................................................................................................................................................... - 11 -

六、价值类型......................................................................................................................................................... - 11 -

七、估价依据......................................................................................................................................................... - 11 -

八、估价原则......................................................................................................................................................... - 11 -

九、估价方法..................................................................................................................................................... - 12 -

十、估价结果..................................................................................................................................................... - 13 -

十一、注册房地产估价师........................................................................................................................ - 13 -

十二、实地查勘期......................................................................................................................................... - 14 -

十三、估价作业日期.................................................................................................................................... - 14 -

十四、估价报告应用有效期................................................................................................................... - 14 -

附件

一、估价委托书复印件

二、估价对象位置图

三、估价对象实地查勘照片

四、估价对象权属证明复印件

五、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

六、注册房地产估价师资格证书复印件           

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、本公司及本次参与估价的注册房地产估价人员与估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告；

5、注册房地产估价师***等已于2018年1月19日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本估价报告由****房地产土地资产价格评估有限公司宁波分公司负责解释。

7、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

9、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

估价的假设：

1、一般性假设：

（1）注册房地产估价师已对委托方提供的资料进行了检查，并将估价对象的权属、面积、用途等资料记载入估价报告，假设委托方提供资料合法、真实、准确，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留和隐瞒；

(2)估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了充分关注，但估价对象在价值时点是否存在安全隐患没有相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假设其无安全隐患和环境污染；

(3)假设该估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

(4)估价对象面积、性质等来源于委托方提供的《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件、《慈溪市***有限公司面积界定测量技术报告》。

2、未定事项假设：

(1)假设估价对象在价值时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。

(2)假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变

(3)假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。

(4)假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

3、依据不足假设：估价人员未能获得完整、全面的关于估价对象的租赁权和用益物权的情况资料，本次估价未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

4、背离事实假设：根据委托方提供的相关资料，估价对象已设定抵押他项权利，已被司法查封。由于本次评估目的为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，故本次评估假设无抵押他项权利及无司法查封。

5、不相一致假设：无不相一致假设

估价报告使用限制：

1、本报告估价结果仅为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据，不得作其它用途使用。

2、本次估价结果是为委托方执行涉及估价对象的司法裁决而提供的价值鉴定意见，估价结果的定义是估价对象在估价时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。

3、本次估价结果未考虑抵押他项权利及司法查封对市场价值的影响，未考虑估价对象原有的租赁权和用益物权的影响因素，如须考虑上述影响因素的，则不能直接使用本报告估价结果，而需根据委托方提供的完整有效资料进行价值调整。

4、报告价值时点为2018年1月19日。根据慈溪市当前房地产市场价格的变化程度，本房地产估价报告使用期限不应超过壹年，估价报告使用期限自（2018年2月10日）起计算（壹年）。

5、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

6、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。

7、本次估价时，评估结论中已包含评估标的红线范围内土地使用权、地上建筑物（含室内固定装修及无证建筑物）价格。红线外土地使用权及建筑物未计入本次评估范围。对于红线内无产权证的房屋及权属如存在争议的，则应对于该部分房屋价值进行重新评估认定。

8、本次估价，估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来处置物业时应缴纳的税费。

房地产估价结果报告

皖中信房估字[2018]Z2-00121号

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

联系地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：62785550

二、估价机构

估价机构：****房地产土地资产价格评估有限公司

地    址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰帝豪商办楼1502室

法定代表人：***

机构等级：国家壹级资质

资格证书号：建房估证字[2013]108号

三、估价目的

为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。

四、估价对象

余姚市人民法院办理余姚市天舟物资有限公司、宁波舜甬资产管理有限公司与被执行人慈溪市***有限公司金融借款合同纠纷执行一案，经合议庭讨论决定予以司法评估，经人民法院随机选定委托我公司对被执行人慈溪市***有限公司名下位于慈溪市周巷镇花墙门村房地产进行评估。估价对象证载土地使用权面积为6670.00㎡，证载总建筑面积840.18㎡，另有无证建筑1206.18m2。

本次评估的范围包括红线范围内的国有土地使用权、地上已登记建筑物（包括室内固定装修）及红线内未登记建筑物。红线外土地及房屋不计入本次评估范围。

（一）房地产权益状况

（1）房产登记状况

（2）土地登记状况

（3）其他权利状况

（二）区域状况

估价对象位于慈溪市周巷镇。周巷镇隶属于浙江省慈溪市，地处杭州湾跨海大桥南桥头堡，位于慈溪、余姚、柯桥三市交汇地带，北临杭州湾，东接慈溪中心城区，是长三角环杭州湾产业带规划体系中的五级小城市、慈溪城乡一体化规划布局“一中心四片区”中的西片中心。至2013年，周巷镇版图总面积82.59平方公里，下辖35个行政村、6个社区，年末常住人口21.2万，全年实现地区生产总值93.84亿元。

估价对象坐落于水站路的东侧，距G329（国道）约200米，交通较便捷，附近设有周巷站（长途汽车站），对内对外交通便捷，邻近镇中心，周边配套设施齐全。估价对象周边工业企业较多，已形成一定工业氛围，但商业氛围尚不浓厚。

估价对象位置示意图：

（三）实物状况

估价对象位于慈溪市周巷镇花墙门村，证载土地使用权面积6670.00平方米，土地所有权为国有，地类（用途）为商业用地，土地使用权人为慈溪市***有限公司，使用权类型为出让，终止日期为2047年12月04日。宗地形状基本规则，与相邻宗地无实际分隔界线，宗地内部现已达到“五通一平”。估价对象周围工业配套基础设施达到供电、供水、排水、通信、通路等基础条件。

估价对象地上有证建筑物共2幢，证载总建筑面积为840.18㎡，具体如下：

1、证载建筑面积381.90平方米，系混合结构，房屋实际总层数二层，层高3.6米, 外墙马赛克，水泥地坪，涂料顶及墙面，规划用途为工业。

2、证载建筑面积458.28平方米，混合结构，房屋实际总层数二层，层高3.6米, 外墙马赛克，抛光砖地面，塑扣板顶棚，涂料墙面，规划用途为工业。

宗地上另有一批建筑物未办理相关权证，根据宁波金土地勘测规划有限公司出具的《慈溪市***有限公司面积界定测量技术报告》和现场查勘情况，地上无证建筑总面积为1206.18平方米，具体如下：

1：混合结构，建筑面积998.38平方米，总层数一层，层高5.5米。

2：简易结构，建筑面积192.42平方米，总层数一层。

3：简易结构，建筑面积15.38平方米。

估价对象建（构）筑维护保养情况较一般，承重结构未见不均匀沉降，整体观感较差。至价值时点，估价对象尚未腾空。

五、价值时点

本次价值时点委托人未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以估价人员现场勘查之日2018年1月19日作为本次估价对象的价值时点。

六、价值类型

本次估价所指价格是：估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下在价值时点（2018年1月19日）所具有的客观合理价值。

七、估价依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》；

5、《司法鉴定程序通则》；

（二）有关估价标准

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/50899-2013）;

（三）委托方提供的文件资料

1、（2018）甬余法委评8号《余姚市人民法院司法评估委托书》；

2、《房屋所有权证》复印件（证号：慈房权证2011字第016907号、第016908号）；

3、《国有土地使用证》复印件（证号：慈国用（2011）第031146号）；

4、《慈溪市***有限公司面积界定测量技术报告》；

5、委托方提供的其他相关材料

（四）房地产估价机构收集的有关资料

1、现场勘察资料；

2、市场调查资料；

3、估价师收集的其他资料。

八、估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，本次房地产估价遵循下列原则：独立、客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、独立、客观、公正原则：指站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。估价机构和估价师与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系，不带着自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价，估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，坚持原则、公平正直地进行估价；

2、合法原则：估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。依法判定的估价对象权益可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。

（1）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属 ，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据。

(2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。

(3)依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或者合同等允许的处分方式为依据。

(4)依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策及采用的估价技术标准等。

3、价值时点原则：指估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。

4、替代原则：指估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格，应考虑相似的房地产的价格牵掣。

5、最高最佳利用原则：估价是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按照法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、改变规模、重新开发等前提作出判断和选择。

九、估价方法

根据估价对象的特点和估价目的，并分析估价对象所处区域房地产市场状况，考虑到在同一供给圈与估价对象类似的房地产市场交易成交案例较少，可比实例选择较少，不宜采用市场比较法进行估价；估价对象可对外出租作为厂房使用，获得较稳定的收益，但周边的相同类别的房地产出租较少，客观租金获取较困难，故不宜采用收益进行估价。与估价对象类似的物业建造成本可以获取，土地取得费为慈溪市基准地价覆盖范围，土地开发费、相关税费、利润等成本构成，当地都有明确的规定或行业标准，故可以采用成本法估价。

十、估价结果

我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用成本法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

被执行人慈溪市***有限公司名下位于慈溪市周巷镇花墙门村房地产[房屋所有权证号：慈房权证2011字第016907号、第016908号，国有土地使用证号：慈国用（2011）第031146号，证载总建筑面积840.18m²，证载土地使用权面积6670m²]（含室内固定装修及附属设施）在价值时点（2018年1月19日）满足所有假设与限定条件下不考虑司法限制、他项权利、租约限制条件下的评估价格为:

总      价：RMB1477.99万元

大写人民币：壹仟肆佰柒拾柒万玖仟玖佰元整

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2018年1月19日

十三、估价作业日期

2018年1月12日至2月9日

十四、估价报告应用有效期

根据慈溪市当前房地产市场价格的变化程度，本房地产估价报告使用期限不应超过壹年，估价报告使用期限自（2018年2月9日）起计算壹年。

****房地产土地资产价格评估有限公司

2018年2月9日

附   件

1、估价委托书复印件

2、估价对象位置图

3、估价对象实地查勘照片

4、估价对象权属证明复印件

5、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

6、注册房地产估价师资格证书复印件