注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2018年5月11日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象面积和权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。

参加估价的注册房地产估价师

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。

2、注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象是安全的。

3、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（二）未定事项假设

无未定事项假设

（三）背离事实假设

无背离事实假设

（四）不相一致假设

无不相一致假设

（五）依据不足假设

无依据不足假设

二、估价报告应用的限制条件

1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允估价意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、本估价报告中房屋建筑面积、土地使用权面积等信息依据估价委托人提供的房屋所有权证、国有土地使用证确定，其真实性准确性由估价委托人负责。

5、估价结果中已包含室内固定装修价值，请报告使用人予以关。

6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

7、本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

联系人：孙法官

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

机构名称：宁波永信房地产估价有限公司

住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1

法定代表人：傅东栋

资质等级：贰级

资质证书编号：浙建房估证字[2001]020号

三、估价目的

为余姚市人民法院司法处置房地产提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为**位于余姚市临山镇南塘西路27，29号的商业房地产，包括建筑面积为369.44平方米的房屋及其对应分摊的129.31平方米的土地使用权。

（二）估价对象区域状况

估价对象位于余姚市临山镇南塘西路27，29号，东临迎凤路、南临南塘路。区域内公用服务设施较好、基础设施配套较好，道路通达度高，周边商业氛围较差。区域内有宁波银行、余姚农村合作银行、工商银行、临山小学、临山镇人民政府等配套设施。附近有余姚501路、余姚512路、余姚537路等公交经过并停靠，交通便捷度较好。

（三）估价对象基本状况

估价对象为一处商业用房，坐落于余姚市临山镇南塘西路27，29号。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》，证载房屋所有权人为**，房屋建筑面积为369.44平方米。根据估价委托人提供的《国有土地使用证》，证载土地使用权人为**，土地使用权分摊面积为129.31平方米。根据估价委托人提供的房屋他项权证，估价对象已设定抵押权，房屋他项权利人为**，债权数额为人民币200万元。

（四）土地基本状况

估价对象中的土地使用权为分摊土地使用权，地处宁波市余姚市临山镇南塘西路27，29号。《国有土地使用证》证号为余国用（2011）第11983号，证载用途为商业用地，使用权类型为国有出让，使用权分摊面积为129.31平方米，土地使用权终止日期为2044年5月7日。土地红线内已建有房屋建筑物，宗地周围基础设施及配套设施较好，道路通达度较高，交通便捷度较好。

（五）建筑物基本状况

估价建筑物为一处坐落于余姚市临山镇南塘西路27，29号的商业房地产。根据估价委托人提供的证号为余房权证临山镇字第A1112233号的房屋所有权证，房屋建筑面积为369.44平方米，证载用途为商业。根据现场踏勘情况，估价对象位于余姚市临山镇南塘西路27，29号。所处建筑物为一幢总层数为三层的钢混结构建筑，建筑物外墙底部为花岗岩干挂、上部为涂料，统一安装铝合金窗。估价对象房屋为2间3层楼房屋，南北朝向，室内配备一座楼梯，楼梯为清水泥地坪、不锈钢扶手。一层层高约4.1米、二层层高约3.3米、三层层高约3.4米。南北入户均为卷闸门，现状一层、二层为白坯，三层已进行装修但破损严重已无法进行正常使用。三层楼梯口设置防盗门，室内三室二厅一厨一卫布局，三间房间与大厅均为复合地板地面、乳胶漆墙面和顶面、吊顶（顶面大部分已脱落）；卫生间为地砖地面、瓷砖墙面、塑扣顶，安装有马桶、拖把池、花岗岩台板台盆、淋浴房等卫生设施；厨房为地砖地面、瓷砖墙面、塑扣顶，安装有整体橱柜。估价对象房屋屋面渗水严重,通水、电等。在价值时点估价对象处于空置状态，房屋整体维护状况较差。

五、价值时点

二〇一八年五月十一日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

六、价值类型

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二〇一八年五月十一日的公开市场价值。

公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。

七、估价原则

 本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

4、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

5、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

6、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（三）估价委托人提供的相关资料

1、（2018）甬余法委评152号余姚市人民法院司法评估委托书；

2、余房权证临山镇字第A1112233号房屋所有权证复印件；

3、余国用（2011）第11983号国有土地使用证复印件；

4、余房他证临山镇字第C1306775号房屋他项权证复印件。

（四）其他依据

1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

九、估价方法及测算思路

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为商业用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较少，故不宜采用比较法进行估价。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为商业用房，可用于出租，估价师通过大量的市场调查，同类商业房地产出租案例较多，故本次估价可采用收益法进行估价。

估价对象为商业用途房地产，采用成本法难以对单独、个别用房进行准确测算，故本次评估时不适合采用成本法进行估价。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为商业房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次评估时，采用收益法分别进行测算，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。

（二）估价方法定义

收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式如下：

式中：V—房地产价格             a—房地产的年净收益

i—房地产的报酬率         r—房地产的年增长率

n—房地产的收益年限

（三）测算思路

本次估价选用收益法进行分析和测算，简单测算思路如下：

1、房地产净收益的确定

（1）有效租金毛收入的确定

通过对估价对象周边的商住房地产房租水平调查，根据估价对象房屋用途、供求范围、结构类型、规模、新旧程度等，选取三个租金可比实例。对租金进行相应的交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正，用算数平均法求取客观租金。根据房屋面积、客观租金单价、空置率确定有效租金收入。

（2）估价对象年总费用的确定

估价对象在经营过程中主要涉及管理费、维修费、保险费等费用，其中管理费通常在年总收益的1%-3%；维修费通常按照房屋重置价格的0.5%-1%计；保险费通常为房屋重置价值的0.5%-1%。

（3）房地产净收益的确定

房地产净收益为年有效毛收入与年总费用相减。

2、确定收益法年限

根据估价对象土地剩余使用年限确定。

3、确定报酬率

报酬率的求取一般有三种基本方法，如累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法，本次估价时，采用累加法确定估价对象报酬率。累加法公式：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠。

4、未来净收益预测

通过调查附近同类房地产租赁市场近5年的租金增长，推算出在可预见的未来该类房地产出租净收益的增值率。

5、房地产现值的测算

根据上述对估价对象年净收益未来变化趋势的分析，净收益将每年同比例上涨，本次估价拟采用如下计算公式：

式中：V—房地产价格             a—房地产的年净收益

i—房地产的报酬率         r—房地产的年增长率

n—房地产的收益年限

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用收益法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一八年五月十一日的估价结果如下表：

房地产估价结果明细表

注：估价结果已包含室内固定装修价值。

十一、房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期

二〇一八年五月十一日

十三、估价作业日期

二〇一八年五月十一日至二〇一八年五月十四日

十四、估价报告有效期

本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2018年5月14日起至2019年5月13日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。

附  件

1.估价对象实景照片

2.估价对象位置示意图

3.《房屋所有权证》复印件

4.《国有土地使用证》复印件

5.《房屋他项权证》复印件

6.余姚市人民法院司法评估委托书复印件

7.估价机构企业法人营业执照复印件

8.估价机构资质证书复印件

9.估价师注册证书复印件