房地产估价报告

估价报告编号：皖中信房估字[2018] Z2-00383号

估价项目名称：***名下位于海南省三亚市天涯区（原河西区）三亚湾路碧海蓝天E栋海云阁5B房住宅房地产司法鉴定估价

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

注册房地产估价师：姓  名：***        ***

                  注册号：***  ***

估价报告出具日：2018年5月25日

致  委  托  人  函

余姚市人民法院：

受贵院委托,我公司对***名下位于海南省三亚市天涯区三亚湾路碧海蓝天E栋海云阁5B房住宅房地产[产权证号：三土房（2006）字第6443号，证载建筑面积123.58m²，证载土地使用权面积4.08m²]在现状利用条件下的市场价值进行了估价，价值时点为2018年5月17日，目的为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。

我公司派出房地产估价师于2018年5月17日对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用比较法、收益法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

***名下位于海南省三亚市天涯区三亚湾路碧海蓝天E栋海云阁5B房住宅房地产[产权证号：三土房（2006）字第6443号，证载建筑面积123.58m²，证载土地使用权面积4.08m²]（含室内固定装修及家电家俱）在价值时点（2018年5月17日）满足所有假设与限定条件下不考虑司法限制及他项权利条件下的评估价值为：￥364.47万元，大写人民币叁佰陆拾肆万肆仟柒佰元整。

估价结果应用有效期自本估价报告出具之日（2018年5月25日）起壹年内有效。估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的《房地产估价结果报告》。

此致

法定代表人（盖章）      

     安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司           

                           二0一八年五月二十五日

目   录

估 价 师 声 明...................................................... - 4 -

估价的假设和限制条件................................................ - 5 -

房地产估价结果报告.................................................. - 7 -

一、估价委托人...................................................................................................................................................... - 7 -

二、估价机构........................................................................................................................................................... - 7 -

三、估价目的........................................................................................................................................................... - 7 -

四、估价对象........................................................................................................................................................... - 7 -

五、价值时点......................................................................................................................................................... - 11 -

六、价值类型......................................................................................................................................................... - 11 -

七、估价依据......................................................................................................................................................... - 11 -

八、估价原则......................................................................................................................................................... - 12 -

九、估价方法..................................................................................................................................................... - 13 -

十、估价结果..................................................................................................................................................... - 13 -

十一、注册房地产估价师........................................................................................................................ - 14 -

十二、实地查勘期......................................................................................................................................... - 14 -

十三、估价作业日期.................................................................................................................................... - 14 -

十四、估价报告应用有效期................................................................................................................... - 14 -

附件

一、估价委托书复印件

二、估价对象位置图

三、估价对象实地查勘照片

四、估价对象权属证明复印件

五、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

六、注册房地产估价师资格证书复印件           

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、本公司及本次参与估价的注册房地产估价人员与估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；

4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告；

5、注册房地产估价师***等已于2018年5月17日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、本估价报告由安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司宁波分公司负责解释。

7、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。

8、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。

9、本估价报告是由专业估价人员完成的，没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

估价的假设：

1、一般性假设：

（1）注册房地产估价师已对委托方提供的资料进行了检查，并将估价对象的权属、面积、用途等资料记载入估价报告，假设委托方提供资料合法、真实、准确，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留和隐瞒；

(2)估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了充分关注，但估价对象在价值时点是否存在安全隐患没有相应的专业机构进行鉴定、检测，本次估价假设其无安全隐患和环境污染；

(3)假设该估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

(4)估价对象面积、性质来源于委托方提供的《三亚市房地产权属登记信息查询结果》复印件。

2、未定事项假设：

 (1)假设估价对象在价值时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。

(2)假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变

(3)假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。

(4)假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。

3、依据不足假设：无依据不足假设。

4、背离事实假设：无背离事实假设。

5、不相一致假设：无不相一致假设。

估价报告使用限制：

1、本报告估价结果仅为委托方办理案件提供价格参考依据，不得作其它用途使用。

2、本次估价结果是为委托方执行涉及估价对象的司法裁决而提供的价值鉴定意见，估价结果的定义是估价对象在估价时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。

3、报告价值时点为2018年5月17日。根据海南省三亚市当前房地产市场价格的变化程度，本房地产估价报告使用期限不应超过（壹年），估价报告使用期限自（2018年5月25日）起计算（壹年）。

4、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

5、估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。

6、本次估价时，估价结论已包含估价对象室内固定装修价格及清单所列的室内家电家俱价格。因委托人未提供装饰工程预算清单、室内设计施工图、施工进度表、使用主材的品牌、型号、规格清单等资料，本次对室内的装修的价值评估只作普通装修大致粗略估算，仅供司法处置参考，委托人若有补充资料说明，装修价值另作相应调整。

7、本次估价时，至价值时点，估价对象物业管理费存在欠费情况（至2018年5月8日共欠物业费13983元，具体详询碧海蓝天物业服务有限公司），电费、水费、电信费用是否有欠费情况不详，请报告使用者予以注意。

8、本次估价，估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来处置物业时应缴纳的税费。

房地产估价结果报告

皖中信房估字[2018]Z2-00383号

一、估价委托人

姓    名：余姚市人民法院

联系地址：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：62785550

二、估价机构

估价机构：安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

地    址：合肥市蜀山区潜山北路凤凰帝豪商办楼1502室

法定代表人：***

机构等级：国家壹级资质

资格证书号：建房估证字[2013]108号

三、估价目的

为委托方确定房地产司法鉴定价格提供参考依据。

四、估价对象

余姚市人民法院办理***与***股权转让纠纷一案，经合议庭讨论决定予以司法评估。经人民法院随机选定委托我司对***名下位于海南省三亚市天涯区三亚湾路碧海蓝天E栋海云阁5B房住宅房地产的市场价值予以司法评估。

估价对象为位于海南省三亚市天涯区三亚湾路碧海蓝天E栋海云阁5B房室住宅房地产，证载建筑面积123.58平方米，证载土地使用权面积4.08平方米。根据委托方要求，本次估价范围为房屋（含室内固定装修）、室内家电家俱及分摊的国有土地使用权。

（一）房地产权益状况

（二）区域状况

海南省位于中国最南端。北以琼州海峡与广东省划界，西隔北部湾与越南相对，东面和南面在南海中与菲律宾、文莱、印度尼西亚和马来西亚为邻。海南省的行政区域包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是全国面积最大的省。全省陆地(主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛)总面积3.54 万平方公里，海域面积约200万平方公里。海岸线总长1823公里，有大小港湾68个。2017年海南省地区生产总值4462.54亿元，按可比价格计算，比上年增长7.0%。按年平均常住人口计算，全省人均地区生产总值48430元，比上年增长6.1%。全省全口径一般公共预算收入1222.24亿元，同口径比上年增长12.8%。全省地方一般公共预算支出1444.49亿元，增长4.3%。全年全省常住居民人均可支配收入22553元，比上年增长9.2%，扣除价格因素实际增长6.2%。全年全省房地产业完成增加值437.54亿元，比上年增长20.1%。全年全省旅游业完成增加值347.74亿元，比上年增长10.0%。2018年4月13日下午，习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。

估价对象位于海南省三亚市。三亚又称“鹿城”，位于北纬18°09′34″~18°37′27″、东经108°56′30″~109°48′28″之间，位于海南岛南端，东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县，南临南海。陆地总面积1919.58km²，海域总面积6000km²，其中规划市区面积约37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里，常住人口为74.19万人，聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族。三亚是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽，也是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸之一。2014年2月11日，国务院批复三亚市撤六镇新设四区，分别为吉阳区（撤销原河东管理区、吉阳镇、亚龙湾管委会）、天涯区（撤销原河西管理区、凤凰镇、天涯镇、三亚湾管委会，育才镇）、海棠区（撤销原海棠湾镇、海棠湾管委会）、崖州区（撤销原崖城镇）。2015年1月2日，海南省三亚市崖州区、天涯区、吉阳区和海棠区正式挂牌成立。

估价对象位于碧海蓝天小区，东邻解放军425医院，南临三亚湾路，西邻兰海花园，北临碧海巷。周边道路主要有交通主干道三亚湾路、金鸡岭路等，附近设“碧海蓝天”公交站点，公交7路、8路、25路、26路、27路五交公交线路通过，距三亚火车站约3.5公里，距三亚凤凰国际机场约10公里，对内对外交通便捷。所在区域有兰海花园、新世纪花园、海岸名都等住宅小区，毗邻三亚市第九小学、第四中学、宗瑞医院、解放军425医院，周边有光大银行、中国银行等金融机构，沿街配套便利店、药房、水果店等，市政公用及生活配套设施齐全。小区紧邻三亚湾，环境质量好，自然景观佳。

估价对象位置示意图：

（三）实物状况

估价对象为位于海南省三亚市天涯区三亚湾路碧海蓝天E栋海云阁5B房，证载土地使用权面积4.08平方米，土地所有权为国有，使用权类型为出让，终止日期至2071年6月13日，用途为住宅用地，权利人为***。估价对象宗地地势平坦，地基承载力和稳定性良好，无不良地质现象，已达七通一平。

估价对象位于碧海蓝天，由三亚金海旅业有限公司和三亚鹰君置业有限公司联合开发，自2002年10月起分三期兴建完成。社区位于三亚湾畔90号，距海边仅50米，项目占地70862.44平方米，总建筑面积约22万平方米。整个社区由11栋20至32层的高层建筑群组成，小区由三亚碧海蓝天物业服务有限公司承管。所在房屋位于海云阁，系钢混结构，外墙涂料，房屋总层数三十二层，有地下车位，底层为架空层，单元入口位于本幢南侧，一层12户，配有三部电梯，两部走梯。估价对象位于第五层，设计用途为住宅，证载建筑面积123.58平方米，主朝向南，入户防盗门，塑钢窗。室内为二室一厅一厨一卫一阳台布局，有装修，具体如下：

玄关：抛光砖地面、乳胶漆墙面，饰面板顶棚，安设组合柜；

客厅：抛光砖地面，乳胶漆墙面，乳胶漆顶棚，安设窗边柜，放置沙发一套、茶几一张、电视机柜一个、松下液晶电视机一台、海尔神童王洗衣机一台、格力立式空调一台、摇椅一把、木餐桌一张、餐桌椅六把；

开放式厨房：抛光砖地面，瓷砖墙面，石膏板顶棚，安设橱柜、洗碗台。安设帅康燃气灶、油烟机及海乐小天将燃气热水器，放置新飞冰箱；

卫生间：地砖地面，瓷砖墙面，石膏板顶棚，安设洗漱台盆、坐便器、淋浴设施；

卧室：抛光砖地面，乳胶漆墙面，乳胶漆顶棚，安设衣柜。卧室内放置1.2米床及床垫两张、1.5米床及床垫一张、床头柜两个、落地灯一盏、折叠桌一张、格力壁挂式空调两台。

阳台为地砖地面，涂料墙面、顶棚，安设拖把池一个。

估价对象建筑物经现场勘察，室内装修装饰维护保养状况良好，承重结构未见不均匀沉降，采光条件好，通风条件较好，整体观感良好。

五、价值时点

本次价值时点委托人未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以估价人员现场勘查之日2018年5月17日作为本次估价对象的价值时点。

六、价值类型

本次估价所指价格是：估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下在价值时点（2018年5月17日）所具有的客观合理价值。

七、估价依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国物权法》；

4、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》；

5、《司法鉴定程序通则》；

6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》；

（二）有关估价标准

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/50899-2013）;

（三）委托方提供的文件资料

1、（2018）甬余法委评144号《余姚市人民法院司法评估委托书》；

2、《三亚市房地产权属登记信息查询结果》复印件；

3、委托方提供的其他相关材料。

（四）房地产估价机构收集的有关资料

1、现场勘察资料；

2、市场调查资料；

3、估价师收集的其他资料。

八、估价原则

根据估价委托，结合估价对象的有关情况，本次房地产估价遵循下列原则：独立、客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、独立、客观、公正原则：指站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。估价机构和估价师与委托人及估价利害关系人没有利害关系，与估价对象没有利益关系，不带着自己的情感、好恶和偏见，按照事物的本来面目、实事求是地进行估价，估价师和估价机构在估价中不偏袒估价利害关系人中的任何一方，坚持原则、公平正直地进行估价；

2、合法原则：估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。依法判定的估价对象权益可分解为依法判定的权利类型及归属，以及使用、处分等权利。

（1）依法判定的权利类型及归属，是指所有权、建设用地使用权、地役权、抵押权、租赁权等房地产权利及其归属 ，一般应以不动产登记簿、权属证书以及有关合同等为依据。

(2)依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据。

(3)依法判定的处分权利，应以法律法规和政策或者合同等允许的处分方式为依据。

(4)依法判定的其他权益，包括评估出的价值应符合国家的价格政策及采用的估价技术标准等。

3、价值时点原则：指估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。

4、替代原则：指估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。如果存在着一定数量与估价对象相似的房地产并已知它们的价格时，则可以通过这些相似的房地产的价格推算出估价对象的价格，应考虑相似的房地产的价格牵掣。

5、最高最佳利用原则：估价是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次，应按照法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。分别以保持现状前提、转换用途前提、装修改造前提、改变规模、重新开发等前提作出判断和选择。

九、估价方法

根据三亚市房地产市场状况，结合估价对象的住宅用房使用性质，考虑到在同一供给圈的住宅房地产交易行为活跃，市场交易案例较多，可以采用比较法进行估价；估价对象可以对外出租，获得较稳定的收益，可以采用收益法进行估价。

比较法是将估价对象与在价值时点的近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的处理来求取估价对象价值的方法。

收益法是通过估算估价对象在未来预期收益并折算成现值，以估算估价对象的客观合理的价格。

十、估价结果

我公司派出房地产估价师对估价对象现场进行了实地勘察，并查询、收集、调查估价所需的相关文件、资料，根据估价目的，遵循估价原则，按照法定估价工作程序，运用比较法、收益法，在认真分析现有文件、资料的基础上，经过周密的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各种因素，得出估价结果如下：

***名下位于海南省三亚市天涯区三亚湾路碧海蓝天E栋海云阁5B房住宅房地产[产权证号：三土房（2006）字第6443号，证载建筑面积123.58m²，证载土地使用权面积4.08m²]（含室内固定装修及家电家俱）在价值时点（2018年5月17日）满足所有假设与限定条件下不考虑司法限制及他项权利条件下的评估价值为：￥364.47万元，大写人民币叁佰陆拾肆万肆仟柒佰元整。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2018年5月17日

十三、估价作业日期

2018年5月8日至2018年5月25日

十四、估价报告应用有效期

根据三亚市当前房地产市场价格的变化程度，本房地产估价报告使用期限不应超过壹年，估价报告使用期限自（2018年5月25日）起计算壹年。

安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司

2018年5月25日

附   件

1、估价委托书复印件

2、估价对象位置图

3、估价对象实地查勘照片

4、估价对象权属证明复印件

5、估价机构营业执照和估价资质证书复印件

6、注册房地产估价师资格证书复印件