当前位置：首页

> 评估报告

（2018）甬余法委评174号位于余姚市泗门镇镇南村、水路头村的工业房地产

发布日期：2018-06-14

信息来源：市法院

字号：[ 大中小 ]

***所有的

位于余姚市泗门镇镇南村、水路头村

工业房地产估价报告

浙国房估甬字（2018）第0031号

房地产估价报告

估价项目名称：***所有的位于余姚市泗门镇镇南村、水路头村工业房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构： 浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

注册房地产估价师：林冠球注册号3320040099

李红丽注册号3320130094

估价报告出具日期：二零一八年五月二十三日

估价报告编号：浙国房估甬字（2018）第0031号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一八年五月二十一日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。

估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用成本法，对***所有的位于余姚市泗门镇镇南村、水路头村的工业房地产进行估价，估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。

估价对象房屋证载建筑面积合计为3698.39平方米（其中369.53平方米于价值时点已灭失），土地使用权面积合计为5408.57平方米，另有红线范围内未登记建筑物建筑面积合计为1408.65平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法等估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一八年五月二十一日）市场价值为人民币812.6万元，大写为捌佰壹拾贰万陆仟元整（其中证载建筑物价值为265.6万元，红线内未登记建筑物价值为51.5万元，土地使用权价值为495.5万元）。（详见附表）

本次评估价值不包含估价对象所有权人交易中应缴纳的各项税费。

本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

本估价报告的使用期限为自二零一八年五月二十三日起壹年。

特此函告

浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

法定代表人：陈波

二零一八年五月二十三日

附表一：证载建筑物

序号	房地产坐落	房屋所有权人	《房屋所有权证》号	设计用途	建筑面积（㎡）	建筑物单价（元/平方米)	建筑物价值（万元）
1#	余姚市泗门镇镇南村	*******	余房权证泗门镇字第 A0600095号	工业	1570.47	1032	162.1
2#				工业	209.09	750	15.7
3#				工业	234.84	672	15.8
4#				工业	397.29	672	26.7
5#	余姚市泗门镇水路头村		余房权证泗门镇字第 A9805996号	工业厂房	447.12	392	17.5
6#				工业厂房	135.27	392	5.3
7#				办公	334.78	672	22.5
				工业厂房	353.45（于价值时点已灭失）	/	/
				工业厂房	16.08（于价值时点已灭失）	/	/
合计					3698.39（其中369.53于价值时点已灭失）		265.6

附表二：红线内未登记建筑物

序号	房地产坐落	《房屋所有权证》号	建筑面积（㎡）	建筑物单价（元/平方米)	建筑物价值（万元）
8#	余姚市泗门镇镇南村	无证	105.00	534	5.6
9#			105.00	534	5.6
10#			104.40	237	2.5
11#			198.25	237	4.7
12#	余姚市泗门镇水路头村		896.00	369	33.1
合计			1408.65		51.5

附表三：证载土地使用权

序号	土地坐落	土地使用权人	《国有土地使用证》号	土地使用权面积（㎡）	终止日期	地类（用途）	评估单价（元/㎡）	评估价值（万元）
1	余姚市泗门镇镇南村	*******	余国用（2007）第 00637号	3422.77	2054-2-24	工业用地	912	312.2
2	余姚市泗门镇水路头村	*******	泗门镇国用（1999）字第028号	1985.8	2048-10-7	工业	923	183.3
合计				5408.57				495.5

目录

附件二、《房屋所有权证》（复印件）- 10

附件三、《国有土地使用证》（复印件）- 10

附件四、估价对象位置图- 10

附件五、估价对象实地查勘情况和实景照片- 10

附件六、房地产估价机构营业执照（副本复印件）- 10

附件七、房地产估价机构估价资质证书（复印件）- 10

附件八、注册房地产估价师估价资格证书（复印件）- 10

附件九、其他相关资料（复印件）- 10

第一部分估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

5、注册房地产估价师于二零一八年五月二十一日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。

姓名	注册号	签名	签名日期
林冠球	3320040099		2018年5月23日
李红丽	3320130094		2018年5月23日

第二部分估价假设和限制条件

一、估价假设

1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法性、真实性、准确性和完整性为前提。

3、估价对象《国有土地使用证》登载的地类用途均为工业，《房屋所有权证》登载的设计用途为工业、工业厂房、办公用途，本次评估是以地类用途即工业用途为前提。

4、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

5、本报告中没有未定事项假设、背离事实假设、依据不足假设。

二、限制条件

1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。

2、估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任。

3、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。

4、经注册房地产估价师现场查勘，房屋证载建筑面积分别为353.45平方米及16.08平方米的建筑物于价值时点已灭失；部分钢棚为超红线建筑物，部分建筑物位于红线外，根据委托方的要求，本次评估未将其纳入估价范围。

幢号为2#、3#建筑物实测面积为314.09平方米、339.84平方米，各有未登记面积105平方米；另有1198.65平方米的钢棚为未登记建筑物，以上建筑物位于红线范围内，根据委托方的要求，本次评估将其纳入估价范围。

以上情况是由注册房地产估价师现场查勘及测量确认，不能作为确权的依据，如有异议，可聘请专业测绘公司进行测量，我们相应调整评估价值。谨请报告使用人关注。

5、由于估价委托人未能提供以上未登记建筑物的有关审批建设的合法资料，可能存在涉及违章建设的可能性，本公司对其权益不负任何责任。

我们在评估时，是按现状房地产进行评估，未考虑在办理变更登记时要对未审批部分建筑物进行拆除或者补办审批手续所造成的减值效应，谨请报告使用人关注。

6、估价对象是否存在未缴纳的水电费，请至相关单位自行查询；本次评估价值未扣除可能存在的未缴纳的水电费，提请报告使用方注意。

7、本报告使用期限自估价报告出具之日起壹年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差壹年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。

本报告由浙江国信房地产土地估价咨询有限公司负责解释。

第三部分房地产估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：余姚市人民法院

二、房地产估价机构

估价机构名称：浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

住所：杭州市下城区延安路515-521号第七层722-724室

法定代表人：陈波

估价资质等级：国家一级

估价资质证书编号：浙建房估证字[2016]004号

联系人：林皖成

联系电话：0574-27676015

三、估价目的

为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

1、估价对象界定

本次估价对象为***所有的位于余姚市泗门镇镇南村、水路头村的工业房地产，房屋证载建筑面积合计为3698.39平方米（其中369.53平方米于价值时点已灭失），土地使用权面积合计为5408.57平方米，另有红线范围内未登记建筑物建筑面积合计为1408.65平方米。

2、区位状况

估价对象位于余姚市泗门镇镇南村、水路头村，开夹线与长河路交叉口附近。估价对象所处区域周围基础设施完善，区域内有余姚市宇峰医疗器械有限公司、余姚市百合纽扣厂、余姚市泗门镇五金冲压件厂，工业聚集度较高，附近有宾馆、小超市、银行网点等设施，公共配套较齐全，自然环境一般，所在区域周围路况较好，对外交通状况较好。

3、权益状况

估价对象位于余姚市泗门镇镇南村、水路头村，房屋所有权人及土地使用权人均为***，地类（用途）均为工业用地，土地使用权类型为出让。其他权益状况详见“致估价委托人函附表”。

估价对象已设定抵押权，至价值时点，尚未注销。

4、土地实物状况

宗地坐落于余姚市泗门镇镇南村、水路头村，土地使用权面积合计为5408.57平方米，估价对象所处宗地四至：东临河流，南临河流，西临振华路，北临开夹线。所在宗地平面形状为不规则多边形，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。

5、建筑物实物状况

（1）证载建筑物

序号	房地产坐落	建筑面积（㎡）	建筑物实物状况描述
1#	余姚市泗门镇镇南村	1570.47	估价对象为混合结构办公楼，总层数为3层，建于2005年，外墙为涂料。1层层高约为4.5米，地面部分为地砖、部分为水泥砂浆，墙面为乳胶漆；2层层高约为3.6米，地面部分为地板、部分为地砖、部分为水泥砂浆，墙面部分为乳胶漆、部分为水泥墙面，卫生间地面为地砖，墙面为墙砖；3层层高约为3.9米，地面部分为地砖、部分为水泥砂浆，墙面部分为乳胶漆、部分为水泥墙面。塑钢窗，玻璃门。
2#		209.09	估价对象为混合结构厂房，总层数为1层，建于2005年，外墙为涂料，层高约为3.3米。地面为水泥地面，墙面为涂料。木门。
3#		234.84	估价对象为砖木结构厂房，总层数为1层，建于2005年，外墙为涂料，层高约为3.9米。地面为花岗岩，墙面为涂料，扣板吊顶。铝合金窗，卷闸门。
4#		397.29	估价对象为砖木结构厂房，总层数为1层，建于2005年，外墙为涂料，层高约为5.3米。地面为花岗岩，墙面为涂料。铝合金窗，卷闸门。
5#	余姚市泗门镇水路头村	447.12	估价对象为砖木结构厂房，总层数为1层，建于1984年，外墙部分为涂料、部分为马赛克，层高约为4.3米。地面部分为地砖、部分为水泥地面，墙面部分为墙砖、部分为涂料。铁窗，木门。
6#		135.27	估价对象为砖木结构厂房，总层数为1层，建于1984年，外墙为墙砖，层高约为3.3米。墙面部分为墙砖、部分为涂料。铁窗。
7#		334.78	估价对象为混合结构办公楼，总层数为2层，建于1998年，外墙为马赛克。1层层高约为3.9米，地面为水泥砂浆，墙面为乳胶漆；2层层高约为3.6米，地面部分为地板、部分为地砖，墙面为乳胶漆。铝合金窗。
		353.45	于价值时点已灭失。
		16.08	于价值时点已灭失。
合计		3698.39

（2）红线内未登记建筑物

序号	房地产坐落	建筑面积（㎡）	建筑物实物状况描述
8#	余姚市泗门镇镇南村	105.00	估价对象为2#建筑物超建部分，为混合结构厂房，总层数为1层，约建于2005年，外墙为涂料，层高约为3.3米。地面为水泥地面，墙面为涂料。卷闸门。
9#		105.00	估价对象为3#建筑物超建部分，为砖木结构厂房，总层数为1层，约建于2005年，外墙为涂料，层高约为3.9米。地面为花岗岩，墙面为涂料，扣板吊顶。铝合金窗，卷闸门。
10#		104.40	估价对象为轻钢棚，约建于2005年，层高约为3米，维护保养情况较好。
11#		198.25	估价对象为钢棚，约建于2005年，层高约为5.1米，维护保养情况较好。
12#	余姚市泗门镇水路头村	896.00	估价对象为钢棚，约建于2005年，层高约为6米，内有蓄水池，地面为水泥砂浆，门为推拉铁门，维护保养情况较好。
合计		1408.65