| （2018）甬余法委评87号位于慈溪市浒山街道阳光南区E-1别墅 的住宅房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称: 关于**股份有限公司宁波余姚支行与被执行人吕**金融借款合同纠纷执行一案所涉及的吕**名下的位于慈溪市浒山街道阳光南区E-1别墅房地产市场价值评估
估价委托人: 余姚市人民法院
估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司
注册房地产估价师：*** 3320150181 *** 3320140089
估价报告出具日期：二0一八年五月二十九日
估价报告编号：宁永估字【2018】第E4341号
致委托人函
余姚市人民法院： 受贵院的委托，本公司秉着独立、客观、科学、谨慎的原则，对贵院办理的**股份有限公司宁波余姚支行与被执行人吕**金融借款合同纠纷执行一案涉及的吕**名下的位于慈溪市浒山街道阳光南区E-1别墅房地产【房屋建筑面积为402.35㎡（其中59.24㎡为地下室），现状用途为住宅；证载土地使用权面积441.05㎡，国有出让城镇住宅用地】的市场价值进行评估。 估价目的：为委托方执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。 价值时点：2018年4月2日（实地查勘日） 估价结果：本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》等，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查勘委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用成本法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币379.5万元整，大写金额为人民币叁佰柒拾玖万伍仟元整。（详见下页估价结果表） 上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
致函落款：宁波永正房地产估价经纪有限公司 法人代表：赵海庆 致函日期：二零一八年五月二十九日
估价结果表
目 录 5、宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司出具的《吕**房产评估报告》、《土地勘测定界成果资料》复印件 第一部分 估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准和相关行业权威数据进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5、中国注册房地产估价师***于2018年4月2日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并记录。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。 8、参与本次估价的工作人员
第二部分 估价的假设和限制条件一、本次估价的一般假设 1、本报告依据委托人提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《吕**房产评估报告》、《土地勘测定界成果资料》、慈溪市国土资源局出具的[2018]66号《复函》等记载的资料进行测算，注册房地产估价师对上述资料进行了一般性形式要件检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，假设上述资料合法、真实、准确和完整。但估价对象的合法、真实、准确和完整权利状况应以房地产权属管理部门档案记载为准，本公司不因依据上述资料全部或部分的失实内容测算估价结果所导致的失误承担责任。 2、注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，仅做出一般性外观查勘，但未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和检验，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业结构进行鉴定、监测的情况下，假设估价对象的基础和结构无重大质量问题。 3、本报告测算估价对象的房地产市场价值时，是以估价对象的现状用途（与法定用途一致）为设定用途进行估价的，并以估价对象持续、有效、正常运营且可在公开市场上自由转让为估价的假设前提。 4、本次评估价值为市场价值，因此假设在估价时点的房地产市场为公开、平等、自由、充分的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 5、本次评估假设与估价对象有关的国家宏观经济政策不会发生重大变化，以不考虑遇到自然力和其他不可抗力可能对估价对象价格造成的影响为前提。 6、根据宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司出具的《吕**房产评估报告》，2幢无证房屋建筑面积为24.02㎡，其中20.18㎡在宗地红线外、3.84㎡在宗地红线内，该无证房屋不列入本次评估范围。 估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。 本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利以及租赁、查封等因素对房地产价值的影响为假设前提。特提请报告使用人注意！ 1、《国有土地使用证》证载土地使用权面积为441.05㎡，委托人提供的由宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司出具的《土地勘测定界成果资料》记载的实际用地面积为561.14㎡，慈溪市国土资源局出具的[2018]66号《复函》中陈述：“……土地使用权人吕**，土地使用证号为慈国用（2010）第015568号，存在以下问题：南界址部分已超原登记线；西界址已超原登记线，且有违章建筑物；北界址已超原登记线，且有违章建筑物。……”故本次估价对象土地使用权面积根据《国有土地使用证》确定，即估价对象土地使用权面积为441.05㎡，超出土地红线的违法用地面积以及违法用地上的无证房屋、玻璃房、围墙、地坪、绿化等不列入本次评估范围。本评估报告仅对估价对象的价值作出合理估测，不作为其权属方面确认的依据，有关权属界定以有关部门认定为准，特提请报告使用人注意！ 2、《房屋所有权证》证载房屋建筑面积为334.00㎡，委托人提供的由宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司出具的《吕**房产评估报告》记载的现状房屋建筑面积为402.35㎡，且慈溪市国土资源局出具的[2018]66号《复函》中陈述：“……房屋所有权人吕**，房屋所有权证号慈房权证2010字第012766号，证载房屋与现状不一致，房屋已拆建。……”故本次估价对象房屋建筑面积根据《吕**房产评估报告》确定，即估价对象房屋建筑面积为402.35㎡，因现状房屋尚未办理《房屋所有权证》，本次估价假设估价对象现状房屋402.35㎡为无证房屋。本次估价未考虑无证房屋违章的行政处罚及市场流通性等因素。本评估报告仅对估价对象的价值作出合理估测，不作为其权属方面确认的依据，有关权属界定以有关部门认定为准，特提请报告使用人注意！ 1、本报告仅供委托人在本次估价目的下使用，不做他用，其他非本次估价目的之使用均属无效。 2、本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。 3、本报告须经本公司加盖公章且参与本次估价的注册房地产估价师签字、盖章后生效，本报告的全部或部分复印件均无效。 4、本报告及附件须同时完整使用方为有效，估价过程中产生的所有中间测算结果不可隔离单独作为价值意见使用，本公司不承担非完整使用本报告可能导致损失的责任。 5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 6、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告十日内以书面形式向委托方提出异议，逾期视为认同。 第三部分 估价结果报告
一、估价委托人委托单位：余姚市人民法院 住址：余姚市谭家岭西路140号 二、估价机构法定代表人：赵海庆 机构地址：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号天鸿大厦5-2室 营业执照注册号：91330211730182934K 行政许可决定书号：浙建住房许【2016】0265号 资质等级：二级 证书编号：浙建房估证字[2001]019号 有效期限：2016年10月28日至2019年10月28日 三、估价目的 为委托方执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。 (一) 估价对象的界定 估价对象位于慈溪市浒山街道阳光南区E-1别墅，房屋建筑面积为402.35㎡（其中59.24㎡为地下室）；证载土地使用权面积441.05㎡，国有出让城镇住宅用地；包含估价对象宗地红线内的围墙、地坪、绿化等附属物及室内装修、中央空调等。 (二) 估价对象权益状况 房屋权属：估价对象原房屋登载于慈房权证2010字第012766号《房屋所有权证》，房屋所有权人吕**，房屋坐落慈溪市浒山街道阳光南区E-1别墅，登记时间2010年09月27日，规划用途为住宅，房屋总层数3，建筑面积334.00㎡。备注：该房屋已被拆建。 土地权属：估价对象土地登载于慈国用（2010）第015568号《国有土地使用证》，土地使权人吕**，座落慈溪市浒山街道阳光南区E-1别墅，地号82-001-350-0545，地类用途城镇住宅用地，使用权类型出让，终止日期2065年07月05日，使用权面积441.05 ㎡，其中独用面积441.05 ㎡。 (三) 估价对象实体状况 1、土地实物状况 估价对象土地使用权面积为441.05㎡，所在宗地大致呈梯形，地势平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况较好。场地内土地平整，地面铺设石砖、绿化较好，宗地内外基础配套设施齐全，达到五通一平住宅用地要求。 2、建筑物状况及利用现状 估价对象位于慈溪市浒山街道阳光南区E-1，为独栋别墅，地上三层，地下一层，约建于2011年，房屋建筑面积为402.35㎡（其中地下室建筑面积59.24㎡）。经实地查勘，该幢建筑物外墙面为防水涂料，维护保养较好。室内具体装修情况如下： 一层呈一室一厨一卫三厅平面布局，客厅挑空，高约5.6米，抛光砖地面、乳胶漆墙面、石膏吊顶，茶厅及餐厅为抛光砖地面、墙纸墙面、石膏吊顶，卧室为抛光砖地面、墙纸墙面、石膏吊顶并配移门衣柜，厨房为地砖地面、彩砖墙面并配有整体橱柜，卫生间为地砖地面、彩砖墙面、集成顶并配坐便器、挂便器、洗脸台； 二层呈二室一储一卫一阳台平面布局，卧室为实木地板、墙纸墙面、石膏吊顶，卫生间为地砖地面、彩砖墙面、石膏吊顶并配有淋浴房、洗脸台、坐便器，储藏间为衣帽间，为地板地面、石膏吊顶并配有固定衣柜，阳台朝南，与主卧连通。 三层平面布局为三室一卫一储二阳台，卧室为实木地板、墙纸墙面、石膏吊顶，卫生间为地砖地面、彩砖墙面、石膏吊顶并配有淋浴房、洗脸台、坐便器，储藏间为衣帽间，为地板地面、石膏吊顶并配有固定衣柜，两个阳台分别朝南、朝西。 地下一层呈两室平面布局，其中一间为抛光砖地面、乳胶漆墙面、石膏平顶，另一间为抛光砖地面。 估价对象主体朝南，属完好房，带中央空调，户型设计、采光、通风情况较好，水电卫、有线电视等线路设施齐全，房屋总体使用及保养状况较好。 详见估价人员实地拍摄的委估对象的图片。 （四）房地产区位状况 估价对象位于慈溪市浒山街道阳光南区E-1别墅房地产，该小区东临景阳路、南邻景和家园、西邻前应路、北近南二环路，交通便捷度较好。周边有花园饭店、峙山公园、峙山文化广场、慈溪阳光实验学校等基础配套和公共配套设施。综上所述，估价对象所在区域综合环境较好。 五、价值时点二0一八年四月二日（实地查勘日） 所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。 所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价依据(一)、本次估价所采用的法规依据 1、《中华人民共和国物权法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 5、《中华人民共和国担保法》； 6、《中国人民共和国资产评估法》 (二)、本次估价采用的技术规程 1、《房地产估价规范》【GB/T50291—2015】 2、《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899—2013】 3、慈溪市中心市区及各建制镇基准地价 4、《房屋完损等级评估标准》 (三)、委托方提供的有关资料 1、司法评估委托书【（2018）甬余法委评87号】 3、宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司出具的《吕**房产评估报告》、《土地勘测定界成果资料》复印件 4、慈溪市国土资源局出具的[2018]66号《复函》 (四)估价机构和估价人员实地查勘、调查所获取的资料。 1、宁波市造价信息及宁波市2008年-2010年的工程造价指标 2、中国城市地价动态监测 本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。 （一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则； （二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则； （三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则； （四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则； （五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则； 九、估价方法1、估价方法的选用 估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。 我们根据估价目的以及估价对象现状，本次估价对象为独栋别墅住宅房地产，难以获取近期类似房地产交易案例，故无法采用比较法；估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用假设开发法；收益法因市场资料缺乏也不宜采用；估价人员在充分分析现有资料的基础上，结合本次估价目的，拟采用成本法进行估价，具体为房地分别估价，对估价对象中建筑物采用“重置成本法”进行评估，土地使用权采用“基准地价系数修正法”，然后根据以上方法估算得出估价对象的积算价格进行综合分析后确定估价对象的市场价值。 本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，采用成本法计算结果，确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币379.5万元整，大写金额为人民币叁佰柒拾玖万伍仟元整。 十一、注册房地产估价师
实地查勘期为2018年4月2日。 2018年3月23日至2018年5月29日。 本报告有效期自估价报告完成之日起一年内有效（自2018年5月29日至2019年5月28日止）。
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