注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2018年6月19日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象面积和权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。

参加估价的注册房地产估价师

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。

2、注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环保等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象是安全的。

3、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（二）未定事项假设

无未定事项假设。

（三）背离事实假设

无背离事实假设。

（四）不相一致假设

无不相一致假设

（五）依据不足假设

无依据不足假设。

二、估价报告应用的限制条件

1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允评估意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、无证部分房屋和棚面积根据房地产测绘报告确定，无证建筑面积合计为272.87平方米（其中红线内无证建筑面积为217.33平方米，红线外无证建筑面积为55.54平方米），棚面积合计为1122.42平方米（其中红线内棚面积为961.23平方米，红线外棚面积为161.19平方米），根据估价委托人要求，上述无证建筑和棚纳入本次估价范围，提请报告使用人注意。

5、根据房屋测绘报告，5#建筑、6#棚部分位于宗地红线外，根据估价委托人要求，需单独出具红线内外价值，故本次估价已单独列明红线内外价值，提请报告使用人注意。   

6、根据房地产测绘报告，1#建筑实测面积为2927.80平方米，该幢建筑证载面积为2935.41平方米，实测面积与证载面积有差异，但差异占房屋总面积比例较小，根据实地踏勘，该幢房屋现状未改建，故本次估价按照证载面积进行评估，请报告使用人予以关注。

7、厂区内的基础配套设施、道路等其他附属工程与土地使用权和建筑是不可分割的整体，其价值已分摊到土地使用权和建筑价值中。

8、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

9、本评估报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

联系人：孙法官

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

机构名称：宁波永信房地产估价有限公司

住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1

法定代表人：傅东栋

资质等级：贰级

资质证书编号：浙建房估证字[2001]020号

三、估价目的

为余姚市人民法院司法处置房地产提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

系**位于余姚市三七市镇二六市村的工业房地产，证载国有土地使用权面积为7470.88平方米，证载房屋建筑面积合计为5658.36平方米，另有无证建筑合计面积为272.87平方米（其中红线内无证建筑总共面积为217.33平方米，红线外无证建筑总面积为55.54平方米），棚面积合计为1122.42平方米（其中红线内棚面积为961.23平方米，红线外棚面积为161.19平方米）。

（二）估价对象区域状况

估价对象坐落于余姚市三七市镇二六市村，北临S61（甬余线）。区域内基础配套设施较好，道路通达度一般。估价对象所在区域周边均为工业厂房，工业集聚度高，公共配套服务设施较好，附近500米内有337路、余姚506路、余姚602路唐李张支线等公交停靠站，交通便捷度较好。

（三）估价对象基本状况

估价对象为一处工业房地产，坐落于余姚市三七市镇二六市村。根据估价委托人提供的《国有土地使用证》，证载土地使用权人为**，土地使用权面积为7470.88平方米。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》和房屋测绘报告，证载房屋所有权人为**，证载总建筑面积为5658.36平方米，另有无证建筑合计面积为272.87平方米（其中红线内无证建筑总共面积为217.33平方米，红线外无证建筑总面积为55.54平方米），棚面积合计为1122.42平方米（其中红线内棚面积为961.23平方米，红线外棚面积为161.19平方米）。

（四）土地基本状况

估价对象中的土地使用权地处余姚市三七市镇二六市村，根据估价委托人提供的《国有土地使用证》，证号为余国用（2007）第05481号，证载用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为7470.88平方米，终止日期为2054年4月27日，地号为81-003-004-0023。宗地形状为较规则多边形。土地红线内已建有房屋建筑物。宗地周围基础设施及配套设施较好，道路通达度一般，对内交通便捷度较好，对外交通较便捷。

（五）建筑物基本状况

根据《房屋所有权证》记载，共有3幢有证建筑，证载用途为工业，证载房屋总建筑面积为5658.36m^²。具体状况详见下表：

根据实地勘察，共有2处无证建筑，根据估价委托人提供的测绘成果报告，无证建筑面积合计为272.87平方米。建筑物状况描述详见下表：

根据房屋测绘报告及实地踏勘，另有7处棚，棚面积合计1122.42平方米。其中1#棚面积为63.99平方米，2#棚面积为100.34平方米，3#棚面积为384.16平方米，4#棚面积为72.88平方米，5#棚面积为55.44平方米，6#棚面积为426.61平方米（其中红线内棚面积为265.42平方米，红线外棚面积为161.19平方米），7#棚面积为19平方米。

五、价值时点

二○一八年六月十九日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

六、价值类型

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二○一八年六月十九日的公开市场价值。

公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。

七、估价原则

 本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国资产评估法》；

4、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

7、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（三）估价委托人提供的相关资料

1、（2018）甬余法委评232号浙江省余姚市人民法院司法评估委托书；

2、余国用(2007)第05481号国有土地使用证复印件；

3、余房权证三七市镇字第A0712986号、余房权证三七市镇字第A0602681号房屋所有权证复印件；

4、房屋建筑面积测绘成果书。

（四）其他依据

1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及评估人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为工业用房，可比性差，近期同类房地产的交易实例基本无，故不宜采用比较法。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为工业房地产，可用于出租，但估价师通过大量的市场调查，同类工业房地产出租案例较少，故不宜采用收益法进行估价。

估价对象为工业房地产，房地产市场价格与花费的成本之间有必然的联系，成本法所得到的价格可以真正体现估价对象房地产的市场价格。故本次评估时宜采用成本法进行估价。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为工业房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次对估价对象进行估价时，采用成本法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。

（二）估价方法定义

成本法:测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

利用成本法求取估价对象房地产市场价值。房地产市场价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二○一八年六月十九日的估价结果如下（保留至百位）：

国有土地使用权总价：RMB750.08万元；

宗地红线内有证建筑总价：RMB557.88万元；

宗地红线内无证建筑总价：RMB7.8万元；

宗地红线内棚总价：RMB10.67万元；

宗地红线外无证建筑总价：RMB1.79万元；

宗地红线外棚总价：RMB1.81万元；

房地产市场总价：RMB1330.03万元；

大写金额：人民币壹仟叁佰叁拾万零叁佰元整。

具体详见房地产估价结果明细表

十一、房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期

二○一八年六月十九日

十三、估价作业日期

二○一八年六月十九日至二○一八年六月二十五日。

十四、估价报告有效期

本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2018年6月25日起至2019年6月24日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。

附  件

1.估价对象实景照片

2.估价对象位置示意图

3.《国有土地使用证》复印件

4.《房屋所有权证》复印件

5.《房屋建筑面积测绘成果书》复印件

6.余姚市人民法院司法评估委托书复印件

7.评估机构企业法人营业执照复印件

8.评估机构资质证书复印件

9.估价师注册证书复印件

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院