目    录

注册房地产估价师声明... 2

估价假设和限制条件... 2

房地产估价结果报告... 5

一、估价委托人... 5

二、估价机构... 5

三、估价目的... 5

四、估价对象... 5

五、价值时点... 9

六、价值类型... 9

七、估价原则... 10

八、估价依据... 10

九、估价方法... 11

十、估价结果... 12

十一、估价人员... 13

十二、实地查勘期... 13

十三、估价作业期... 13

附  件... 14

1.   估价对象实景照片

2.   估价对象位置示意图

3.   房屋所有权证复印件

4.   土地使用权证复印件

5.   房屋他项权证复印件

6.   余姚市人民法院司法评估委托书复印件

7.   评估机构资质证书复印件

8.   评估机构企业法人营业执照复印件

9.   估价师注册证书复印件

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2018年4月27日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

     注册房地产估价师：                    注册号：3320150104

注册房地产估价师：                    注册号：3320100054

估价假设和限制条件

一、一般假设

1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

2、估价对象权属清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

3、估价师对估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件等估价对象权属、面积、用途、权益等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的；因提供的资料失实造成估价结果有误，估价机构不承担相应责任。

4、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染等进行专业性检测，本估价结果以估价对象建筑工程无结构性损害等质量缺陷，内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量等符合国家有关规范标准，建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染状况对估价对象无不良影响，能维持估价对象正常使用为前提。

二、未定事项假设

1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等，不存在也不涉及任何法律纠纷及权属争议、不受任何权利限制、可以在公开市场上合法地进行转让为前提。

2、估价对象在有效使用期限内，能保持现状用途及功能，合法、持续使用。

3、未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。

三、背离事实假设

本次估价无背离事实假设。

四、不相一致假设

估价对象证载地址为余姚市城区茂盛路3号，实地查勘地址为茂盛路1号、3号，根据估价对象房产分丘图、宗地图及现场查勘情况，本次估价以两者地址相一致为前提。

五、依据不足假设

  本次估价无依据不足假设。

六、估价报告使用的限制条件

1、估价报告以使用期限内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次评估目的，对于其他评估目的，该评估结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、厂区内的围墙、地坪等附属工程均属厂区配套，其价值已分摊到土地使用权和建筑价值中。

5、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

6、本评估报告应用的使用期限为报告出具之日起一年，即2018年5月31日至2019年5月30日，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。

7、经双方当事人确认，本次估价对象中厂区范围内（未区分用地红线内、外）的无产权建筑面积、钢结构棚（通道）面积由估价人员现场测量，由此得出的无产权建筑价值、钢结构棚（通道）价值、室内固定装修价值供法官参考。估价对象中的有产权建筑、土地面积及用途、性质以现有权证显示而定。房地产四至界线及最终确权面积以有关部门核定为准，请报告使用者予以关注。

8、根据委托方提供的资料，无法了解除抵押权以外的其他他项权利，根据估价目的，本次估价不考虑抵押权及其他他项权利对房地产价值的影响。

七、特殊说明

若项目相关当事人对估价结果有异议，应于收到估价报告之日起10日内，向我估价机构提交异议书，请相关当事人予以关注。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

联系人：孙丹清、黄伟

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

单位名称：宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司

单位地址：慈溪市白沙路街道中兴小区综合1号楼17-20号四层

法定代表人：胡洁瑶

估价资质等级：二级

估价资质证书编号：浙建房估证字[2007]015号

三、估价目的

为余姚市人民法院办理宁波银行股份有限公司江南支行与被执行人宁波****有限公司金融借款合同纠纷执行一案提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为宁波****有限公司名下位于余姚市城区茂盛路3号的工业房地产，包括有产权建筑面积73414.3平方米、无产权建筑物3988.56平方米、钢结构棚（通道）面积7522.76平方米、证载土地使用权面积38465.49平方米，厂区内的围墙、地坪等附属物及室内固定装修。

（二）估价对象基本状况

估价对象为一处工业房地产，坐落于余姚市扶贫开发区，实地查勘地址为余姚市城区茂盛路1、3号。根据实地查勘情况，结合估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件，房屋所有权人及土地使用权人均为宁波****有限公司，有产权建筑面积73414.3平方米，土地使用权面积38465.49平方米。宗地上另建有无产权建筑物及钢结构棚（通道），根据估价人员现场测量，无证建筑面积3988.56平方米、钢结构棚（通道）面积7522.76平方米。估价对象位于工业区，工业集聚度高，基础设施良好；估价对象距离杭甬高速余姚收费站较近，交通便捷；所在区域公共配套设施一般。根据估价委托人提供的房屋他项权证复印件，估价对象设立了最高额抵押权，他项权利人为宁波银行股份有限公司江南支行，抵押金额为12024万元。

（三）土地基本状况

估价对象二宗地均地处余姚市扶贫开发区，两宗地东、西相邻，均北临茂盛路，宗地周围地势较平坦，所处宗地形状较规则。《国有土地使用证》证号为余姚镇国用（2003）字第6693号，证载土地使用权人为宁波****有限公司，坐落余姚市扶贫开发区茂盛路，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为19715.48平方米，终止日期为2045年9月19日；《国有土地使用证》证号为余国用（2004）第08414号，证载土地使用权人为宁波****有限公司，坐落余姚市扶贫经济开发区茂盛路，用途为工业用地，使用权类型为出让，使用权面积为18750.01平方米，终止日期为2045年4月28日。土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）并已建有房屋建筑物及围墙、地坪等附属物。宗地所在区域工业集聚度高，周围基础设施良好，公共配套设施一般。

（四）建筑物基本状况

估价对象共有7幢有产权建筑物，根据委托方提供的《房屋所有权证》复印件及现场查勘，具体如下：

有产权建筑证载及现状情况

幢1：位于厂区西北，建筑总层数六层，部分一层（现状为展示厅），建筑外墙为金属板材挂面；大堂入户门位于建筑西侧，大堂中空挑高，大堂大理石地面、墙面，石膏板顶面，设有服务吧台，建筑东、中部设有楼梯，建筑中间设有2部电梯，大堂北面用玻璃隔断隔有办公室，办公室地板地面，有吊顶；大堂南侧为展示厅，建筑呈圆形，展厅大理石地面，墙纸墙面；建筑卫生间按层设置，地砖地面，瓷砖贴面，石膏板顶面，内设蹲坑、小便斗、台盆；二层公共过道大理石地面，干挂墙面，石膏板顶面，房间地板地面，石膏板顶面；三层公共区域抛光砖地面，乳胶漆墙面，石膏板顶面，建筑东、西为总经理室，其他区域由玻璃隔断相隔，室内地板地面，有吊顶；四层、五层公共区域均为抛光砖地面，石膏板顶面，办公室用玻璃隔断相隔，其中五层东面为董事长办公室；六层为会客室，设有KTV包厢，外部公共区域为抛光砖地面，墙纸墙面，石膏板顶面；

幢2：建筑东西朝向，外墙涂料墙面，建筑东、西各设有一处楼梯、一处货梯，底层基本为环氧地坪地面，建筑西南角隔有房间，室内地板地面；二层环氧地坪地面，涂料墙、顶，现状仓库；

幢3：建筑南北朝向，外墙涂料墙，建筑东、西各设有一处楼梯、一部货梯，建筑南面中间设有4部货梯，建筑西北角设有2部电梯（主要供五楼使用），卫生间东、西按层设置；建筑五层西面部分现状产品检测使用，室内塑胶地面，墙纸墙面，有吊顶，办公区域由玻璃隔断相隔；建筑其余楼层基本为仓库使用；

幢4：建筑南北朝向，外墙涂料墙面，建筑东、西各设有2部货梯、一处楼梯，底层西面隔有办公室，室内复合地板地面，有吊顶；该幢建筑由生产及仓库使用；

幢5：建筑南北朝向，外墙涂料墙面，建筑东、西各设有2部货梯、一处楼梯，建筑东、西一、二层卫生间按层设置；该幢建筑由生产及仓库使用；

幢15、16：建筑均为南北朝向，外墙涂料墙面，现状为食堂及宿舍；建筑东、西各设有一处楼梯，建筑西面设有一部电梯（停用状态），建筑内部中间为过道，两边为宿舍，建筑东面设有公共卫生间及洗衣间；其中幢15、16二层为食堂，抛光砖地面，石膏板顶面；

根据估价人员实地查勘，无产权建筑、钢结构棚（通道）具体情况如下：

无产权建筑物基本情况

1号：位于厂区西北角，外墙均为金属板材墙面，由两幢不相邻房屋组成，其中一间为快递室，一间为门卫，两间均为地面地砖地面，涂料墙面、顶面；

2号：位于厂区西面，外墙涂料墙面，轻钢屋面，室内环氧地坪地面，部分水泥地坪地面，现状仓库；

3号：位于无产权2号东侧，东与有产权2号建筑拼墙，西与无产权2号拼墙，现状卫生间，室内地砖地面，瓷砖贴面，内设蹲坑、拖把池、台盆；

4号：位于有产权建筑2号南侧，轻钢屋面，水泥地坪，现状仓库及废料处理；

5号：位于厂区最南面，建筑南北朝向，现状二层，外墙涂料墙面，建筑东、中、西各设有一处楼梯，其中建筑中部设有简易货梯；二层走廊地砖地面，房间基本复合地板地面；底层基本为花岗岩及地砖地面，现状生产使用；

6号：位于有产权建筑15、16号东面中间，南与有产权15号拼墙、北与有产权16号拼墙，设有室外铁楼梯（仅到三楼）；底层现状空置，室内固定有铝合金隔断；二层为厨房，地砖地面，有吊顶；三层现状空置，室内复合地板地面；

7号：位于厂区北面，北与围墙拼墙，室内地砖地面；

以上建筑均处于使用状态，建筑维护保养一般。

根据实地查勘，厂区范围内，厂区西面有钢结构车棚、钢结构汽车棚；有产权1号、3号之间有钢结构汽车棚；有产权3号、16号之间有钢结构棚；有产权2、4、5号之间搭建有钢结构棚；有产权5号与无产权5号之间搭建有钢结构棚；有产权4、5号二层、三层之间、有产权3号东面与有产权4号北面之间搭建有钢结构通道；上述钢结构棚及通道经现场测量，总面积为7522.76平方米。

五、价值时点

二○一八年四月二十七日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

六、价值类型

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二○一八年四月二十七日的公开市场价值。

市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国资产评估法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

7、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2013）；

3、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；

（三）委托方提供的相关资料

1、（2018）甬余法委评122号余姚市人民法院司法评估委托书；

2、余房权证城区字第A1213363号房屋所有权证复印件；

3、余房权证城区字第A1213714房屋所有权证复印件；

4、余房权证城区字第A1502983号房屋所有权证复印件；

5、余房权证城区字第A1502835号房屋所有权证复印件；

6、余房权证城区字第A1502834号房屋所有权证复印件；

7、余房权证城区字第A1213379号房屋所有权证复印件；

8、余房权证城区字第A1213380号房屋所有权证复印件；

9、余姚镇国用（2003）字第6693号国有土地使用证复印件；

10、余国用（2004）第08414号国有土地使用证复印件；

11、余房他证城区字第C1512227号房屋他项权证复印件。

（四）其他依据

1、估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及房地产估价师实地查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

(一)估价方法适用性分析及估价技术路线

估价对象所在区域类似专业市场整体转让或者交易案例较少，同时可比性较差，故不宜采用比较法进行评估。

估价对象作为自用工业房地产，虽具有收益性特点，但房地产收益很难从企业收益中剥离出来；作为出租工业房地产，虽周边可取得的出租案例较多，但工业房地产之间区位条件、建筑结构等差异较大，很难确定合理客观的出租收益，故估价对象不宜采用收益法进行评估。

估价对象为工业房地产，可根据其对应的土地取得成本、建筑物重置成本、合理利润确定重置成本，然后扣除建筑物折旧，得出估价对象的价值，故本次评估时适合采用成本法进行估价。

估价对象作为工业房地产，目前处于正常使用状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次评估时，采用成本法进行测算，得出的估价结果经定量和定性分析后，确定估价对象房地产的公开市场价值。

 (二)估价方法定义

成本法：所谓成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其公式如下：

房地产价值＝土地重新购建成本﹢建筑物重新购建成本﹣建筑物折旧

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一八年四月二十七日的估价结果为RMB122825300元，大写金额：壹亿贰仟贰佰捌拾贰万伍仟叁佰元整(总价保留至百位)：

其中：

证载土地使用权价值：RMB42663000元；

有产权建筑物价值：RMB75139600元；

无产权建筑物价值：RMB1941800元；

钢结构棚（通道）价值：RMB765300元；

室内固定装修价值：RMB2315600元。

注：本评估报告使用有效期限为报告出具之日起一年。

十一、估价人员

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期

二〇一八年四月二十七日

十三、估价作业期

二〇一八年四月二十四日至二〇一八年五月三十一日。

           附  件

1.   估价对象实景照片

2.   估价对象位置示意图

3.   房屋所有权证复印件

4.   土地使用权证复印件

5.   房屋他项权证复印件

6.   余姚市人民法院司法评估委托书复印件

7.   评估机构资质证书复印件

8.   评估机构企业法人营业执照复印件

9.   估价师注册证书复印件