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（2018）甬余法委评173号位于余姚市城区逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号的住宅房地产

发布日期：2018-06-06

信息来源：市法院

字号：[ 大中小 ]

房地产估价报告

估价项目名称：余姚市城区逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号住宅房地产司法评估项目

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波信德房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师：***（注册号：***）

***（注册号：***）

估价报告出具日期：2018年6月4日

估价报告编号：浙甬信德218060341号

致估价委托人函

余姚市人民法院:

接受贵方的委托，遵照有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、合法的原则，根据估价目的，按照估价程序，对贵方委托的估价对象房地产市场价值进行评估。

委托案号：（2018）甬余法委评173号

案件名称：申请执行人***有限公司宁波余姚支行与被执行人***金融借款合同纠纷一案。

估价对象：所有权人为***、***，坐落于余姚市城区逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号，建筑面积合计为284.86平方米（证载建筑面积合计为307.19平方米，其中10.79平方米房屋现已改建且土地在土地证线外，11.54平方米房屋现已拆除），土地使用权面积合计为142.44平方米(划拨单一住宅用地)的住宅房地产。

财产范围：包括房屋、土地使用权、固定装修及相关配套设施，但不包括土地证线外房屋、已拆除房屋、动产、债权债务等其他财产或权益。

估价目的：为司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值。

价值类型：市场价值

价值时点：2018年5月21日

估价方法：比较法

估价结果：估价对象在价值时点的市场价值为人民币250.22万元，大写金额为人民币贰佰伍拾万贰仟贰佰元整（RMB：2,502,200.00元），单价为人民币8784元/平方米，大写金额为人民币捌仟柒佰捌拾肆元每平方米。

详见下表“评估清单”。

报告使用期限：报告出具日起一年，即2018年6月4日起至2019年6月3日止。

宁波信德房地产土地评估有限公司

法人代表：***

二Ｏ一八年六月四日

评估清单

地址

房产证号

土地证号

建筑面积

（平方米）

土地面积

（平方米）

市场价值

单价

（元/平方米）

总价

（万元）

余姚市城区逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号

余房权证余姚镇字第A9807911号、 A9900463号、A9901544号A9904219号

余国用（2009）第04175号、04174号、

04176号、04177号

284.86

142.44

8784

250.22

特别提示：1、估价结果已包含房地产、固定装修等价值；

2、估价对象有四本《房屋所有权证》，四本《国有土地使用证》，但实际作为整体使用，估价结果为估价对象整体价值；

3、根据《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《面积界定测量技术报告》，结合估价人员现场查勘，估价对象经过维修改造，证载建筑面积合计为307.19平方米，其中10.79平方米房屋现已改建且土地在土地证线外，11.54平方米房屋现已拆除，本次估价建筑面积合计为284.86平方米，不包括土地证线外房屋、已拆除房屋；

4、欲了解该估价项目的全面情况，请详见估价结果报告，报告使用时请特别关注估价假设和限制条件提示内容。

目录

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》等相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2018年5月21日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性承担责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、对权属证书审慎检查但未核实。估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋他项权证》、《面积界定测量技术报告》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整，且估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2、对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测。注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象房屋质量及居住环境是安全的，能在耐用年限或土地使用期限内正常使用。

3、对房地产市场的假设。估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：⑴交易双方自愿地进行交易；⑵交易双方处于利己动机进行交易；⑶交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；⑷交易双方有较充裕的时间进行交易；⑸不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

（二）未定事项假设

本次估价无未定事项假设。

（三）背离事实假设

1、在本次评估作业期间估价对象存在他项权力的限制，但在本次评估中不考虑他项权力扣减产生的权力价值的减少。

（四）不相一致假设

1、根据《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《面积界定测量技术报告》，结合估价人员现场查勘，估价对象经过维修改造，证载建筑面积合计为307.19平方米，其中10.79平方米房屋现已改建且土地在土地证线外，11.54平方米房屋现已拆除。本次估价建筑面积合计为284.86平方米，不包括土地证线外房屋、已拆除房屋。

（五）依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

二、估价限制条件

1、任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2、委托人对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托人提供情况和资料失实或有所隐匿而造成结果的偏失，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

4、根据估价目的，预计未来市场价格变化程度，确定本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

5、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

6、本报告估价结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。

7、本估价报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

8、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

9、本估价报告由宁波信德房地产土地评估有限公司负责解释。

估价结果报告

二、房地产估价机构

名称：宁波信德房地产土地评估有限公司

法人代表: ***

住所：宁波市江北区人民路132号<25-3>

证书编号：浙建房估证字[2002]073号

资质等级：贰级

证书编号：浙估协资信证字[2017]015号

资信等级：A级

四、估价对象

（一）案由

受余姚市人民法院（2018）甬余法委评173号《司法评估委托书》委托办理申请执行人***有限公司宁波余姚支行与被执行人***金融借款合同纠纷一案中所涉及的对被执行人***所有的位于余姚市城区逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号房地产的市场价格进行司法评估。

（二）估价对象财产范围

估价对象位于余姚市城区逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号，建筑面积合计为284.86平方米（证载建筑物面积合计为307.19平方米，其中10.79平方米房屋现已改建且土地在土地证线外，11.54平方米房屋现已拆除），土地使用权面积合计为142.44平方米的住宅房地产。估价财产范围：包括房屋、土地使用权、固定装修及相关配套设施，但不包括土地证线外房屋、已拆除房屋、动产、债权债务等其他财产或权益。

（三）估价对象基本状况

估价对象坐落于余姚市城区逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号，为余姚市逊埭路一幢二层楼房。

根据“余房权证余姚镇字第A9807911号、余房权证余姚镇字第A9900463号、余房权证余姚镇字第A9901544号、余房权证余姚镇字第A9904219号”《房屋所有权证》记载：房屋所有权人为***、***，房屋坐落余姚市逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号，总层数2层，所在层数1-2层，总建筑面积为307.19平方米，设计用途为住宅。

根据“余国用（2009）第04175号、余国用（2009）第04174号、余国用（2009）第04176号、余国用（2009）第04177号”《国有土地使用证》记载：土地使用权人为***、***，座落余姚市城区逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号，地类（用途）为单一住宅用地，使用权类型为划拨，土地使用权总面积为142.44平方米。

根据“余房他证城区字第C1305245号、余房他证城区字第C1305244号、余房他证城区字第C1305096号、余房他证城区字第C1305095号”《房屋他项权证》记载：房屋他项权利人为***有限公司宁波余姚支行，房屋所有权人***、***，房屋坐落余姚市逊埭路118-1、118-2、118-3、118-4号，最高额抵押权设立，债权数额合计7372560元，登记时间2013年5月7日、2013年5月6日。

序号	权利人	地址	产权证编号	结构	总层数	所在层数	建筑面积（㎡）	土地证编号	土地面积	他项权证编号	债权数额（元）
1	***	余姚市逊埭路118-1号	余房权证余姚镇字第A9807911号	混合	2	1	64.51	余国用（2009）第04175号	32.26	余房他证城区字第C1305245号	1807200
1	***	余姚市逊埭路118-1号	余房权证余姚镇字第A9807911号	混合	1	1	10.79（房屋现已改建）	余国用（2009）第04175号	32.26	余房他证城区字第C1305245号	1807200
2	***	余姚市逊埭路118-2号	余房权证余姚镇字第A9900463号	混合	2	1	81.49	余国用（2009）第04174号	40.75	余房他证城区字第C1305244号	2232720
2	***	余姚市逊埭路118-2号	余房权证余姚镇字第A9900463号	砖木	1	1	11.54（房屋现已拆除）	余国用（2009）第04174号	40.75	余房他证城区字第C1305244号	2232720
3	***	余姚市逊埭路118-3号	余房权证余姚镇字第A9901544号	混合	2	2	64.80	余国用（2009）第04176号	32.40	余房他证城区字第C1305096号	1555200
4	***	余姚市逊埭路118-4号	余房权证余姚镇字第A9904219号	混合	2	2	74.06	余国用（2009）第04177号	37.03	余房他证城区字第C1305095号	1777440
合计	/						284.86	/	142.44	/	7372560

注：证载建筑面积合计为307.19平方米，其中10.79平方米房屋现已改建且土地在土地证线外，11.54平方米房屋现已拆除，本次估价不包括土地证线外房屋、已拆除房屋。

估价对象位于逊埭路西侧，四至范围：东临逊埭路，邻近新建路；南邻近北滨江路；西靠龙山公园；北邻近阳明西路。新建路、阳明西路为区域交通主干道，附近有公交新建公园、桐江桥等站点，有余姚202、余姚205、余姚206等公交路线经过，交通便捷程度较好。估价对象临街设有停车位，附近设有停车场，停车便携程度较好。估价对象附近有秘图山公寓、淡竹弄小区等住宅小区及华联商厦、新大新时尚广场等商业广场，居住、商业氛围较好。所在区域基础配套设施齐全，公共服务设施完善，附近有余姚市阳明小学、龙山公园、阳明公园、余姚横店电影城、中国工商银行等配套设施，且距华联商厦、新大新时尚广场距离均约200米，生活便捷程度较好。

据现场查勘，估价对象实际作为整体使用，房屋总层数二层，其位于第一至二层，砖混结构，朝南，建筑物初始建成年份约60年代，期间经过维修改造，房屋质量一般，局部墙体有裂缝，维护情况一般，采光通风良好，室内平面结构规则，标准层高。估价对象外墙面砖，铝合金门窗，小青瓦坡屋面，室内已进行了普通装修，其中：一层平面布局为二厅一厨一卫套型，客厅地面实木地板，墙面乳胶漆，石膏板工艺吊顶；厨房地面地砖，墙面面砖，扣板平顶，带整体橱柜一组；卫生间地面地砖，墙面面砖，石膏板吊顶，有淋浴房、洗脸盆组合柜、坐便器各一个；二层房屋平面为一厅四房一卫布局，客厅地面实木地板，墙面乳胶漆，石膏板工艺平顶；房间地面实木地板，墙面乳胶漆，三夹板平顶；卫生间地面地砖，墙面面砖，石膏板吊顶，有洗脸盆组合柜、坐便器各一个。

经现场查勘，估价对象经过维修改造，局部与产权证记载内容不符，现处于自用状态。