估 价 师 声 明

注册房地产估价师郑重声明：

1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不泄露个人隐私。除法律、法规另有规定之外，未经委托人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意，不向其他个人或者组织提供与评估事项有关的信息。

5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行估价工作，形成意见和结论，撰写估价报告。

6、注册房地产估价师XXX、XXX已对本估价报告中的估价对象于2018年07月13日进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

8、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告由浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司负责解释。

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提：

1、一般假设前提

（1）设定估价对象产权明晰，均属于产权人所有的合法资产，权证资料齐全，并已支付所有的相关税费，可在公开市场上自由转让。

（2）本次拟实施的经济行为已获得相关产权（权益）关联人的同意，同时该行为的实施不会损坏其他利害关系人的利益。

（3）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变，报告使用期间房地产价值保持一定的稳定。

（4）本报告所依据的有关资料由估价委托方提供，并对其真实性负责，本次估价设定估价委托方提供资料真实、合法，并且提供了与本次评估有关所有资料，没有保留和隐瞒。估价师未到有关部门对估价对象的权属证明材料及记载内容进行核实，估价对象的建筑面积以《余姚市不动产登记情况证明》记载为准，现场勘查目测基本与证明记载吻合，未进行专业测量。

（5）本次估价人员仅对估价对象及其周边环境作一般性勘查，对房屋安全以及环境污染等影响因素给予了关注，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分不承担调查责任。现场勘察建筑物未见明显结构性损坏，在无相应专业机构鉴定、检测的情况下，本次估价假设估价对象能够正常安全使用。

（6）估价报告中估价对象其现状用途使用能够在未来合法使用年限内持续。

（7）估价对象在价值时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。

（8）任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2、未定事项假设

无未定事项假设。

3、背离事实假设

本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为即使估价对象存在担保物权、其他优先受偿权也会因拍卖（变卖）成功而消灭，查封因拍卖（变卖）成功而解除。

4、不相一致假设

无不相一致假设。

5、依据不足假设

●估价委托方未能提供完整、全面的关于估价对象的租赁权和用益物权的情况资料，本次估价未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

●本报告估价结果未扣除估价对象可能存在的物业管理费、水电费、煤气费、电信通讯费、宽带费以及其他等因物业使用而产生拖欠费用。

●由于估价委托方仅提供《余姚市不动产登记情况证明》，估价人员无法履行对产权证原件核对程序，设定所提供资料均为真实可靠。

●本报告不对估价对象的权属状况发表任何法律意见，报告内所涉及权属状况的描述，仅是对于委托方所提供的资料以及估价人员现场勘查了解情况的文字陈述，仅说明一种存在的状况，不作为在价值时点时估价对象的权属认定。

二、本次估价的限制条件

（1）本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人确定估价对象市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。

（2）本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

（3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

（4）若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。

（5）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

（6）根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

（7）本报告得出的市场价值，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价值参考，实际最终数额由拍卖（变卖）处置时的市场供需、付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

（8）同时本报告估价结果还是建立在以下假设前提下确定的，如下述条件有一不符要求，本估价结果一般会失效：

●估价对象建筑面积来源于委托方提供的资料，若提供的资料与实际不符，应据实调整评估价值；

 ●本报告估价结果为估价对象整体处置价值，如分割转让及处置或其他变化，应据实调整评估价值；

●本报告估价结果未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权的影响因素，如须考虑上述影响因素的，则不能直接使用本报告估价结果，而需根据委托方提供的完整有效资料进行价值调整。

●若估价对象的权属存在纠纷和异议的，则不能使用本估价对象价值。

三、本估价报告使用期限为估价报告出具之日起一年内使用有效。即2018年08月07日至2019年08月06日。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名 称：余姚市人民法院

地 址: 谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

房产资质证书编号: 浙建房估证字[2006]004号

资质有效期限：2017.06.06-2020.06.06

统一社会信用代码: 913302017843159665

资质等级：贰级              法定代表人: 陈静       

联系电话：(0574)87055591      传真：(0574)87055597

地 址: 宁波市高新区星海北路35号009幢15-1（翡翠湾3号楼福安大厦第十五层）

邮政编码：315040

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产公开市场价值。

四、估价对象

（一）案由

“（2018）甬余法委评262号”《司法评估委托书》及相关资料中记载，因“XXX与被执行人XXX民间借贷纠纷执行一案”，需要确定所涉及的余姚市城区姚江景苑3幢302室的房地产及其满足房屋功能正常使用的其他配套附属设施等的市场价值，故委托本公司对估价对象进行估价。

（二）估价对象范围

估价对象位于余姚市城区姚江景苑3幢302室的住宅用房，产权属于XXX所有，估价对象范围为其房屋所有权及建设用地使用权，包含车位、房屋室内装修及地上配套附属设施。

（三）估价对象基本状况

估价对象为位于余姚市城区姚江景苑3幢302室的住宅用房，已办理房产证、土地证，但未提供，仅提供《余姚市不动产登记情况证明》，产权属于XXX所有，房龄约5年。估价范围包括：

    估价对象所在为封闭式住宅小区，物业管理一般，属一般居住小区。小区内部环境一般、绿化率一般、较干净整洁。周边基本无污染。

估价对象所在小区为姚江景苑，周边有上白云小区、最良新村、天鹅湾等住宅小区，所在小区旁有202、405路公交线路经过，公交便捷度一般。周边生活配套设施较齐全，附近有梨洲街道社区卫生服务中心、兰江中学、余姚市第二实验小学、余姚市第二中学、余姚市花园小学、余姚市农村商业银行、中国工商银行、华联超市、中联超市、家家福超市等。

（四）土地基本状况

1、根据《余姚市不动产登记情况证明》记载,估价对象土地为国有土地，土地所有权归国家所有；XXX拥有估价对象国有建设用地使用权。

2、估价对象(分摊)土地面积为19.07平方米。估价对象所在小区现状已按规划要求完成开发建设，无特别规划限制条件。

3、估价对象所属项目用地四至

估价对象所在小区东临东山河，隔河为中山南路；南临天鹅湾小区，距四明东路约250米；西临最良新村B区，距东旱门南路约180米；北临万年桥路。估价对象位于小区南面，近小区南门。

4、估价对象所属小区用地呈矩形，所处为平地，地势平坦。

5、基础设施状况：

估价对象现状市政基础设施完备，达“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气），完成场地平整。

（五）建筑物基本状况

估价对象位于余姚市城区姚江景苑3幢302室，估价范围包括房屋建筑面积135.7平方米，已办理产权证，房产证号为浙（2017）余姚市不动产权第0024762号，用途住宅。所在楼共12层，估价对象位于第3层。钢混结构。砼桩地基处理，钢筋砼基础，现浇钢筋砼梁、柱、板承重。外墙面为墙砖。水、电、通讯、消防、安防等配备齐全。室内精装修，带空调，卧室地面为实木地板、墙面为墙纸、石膏板吊顶，餐厅及客厅地面为抛光砖、墙面为墙纸、石膏板吊顶，卫生间地面、墙面为抛光砖、集成吊顶，厨房整体橱柜。主结构为南北朝向。南北通透，采光通风较好。房龄约5年。使用及维护状况正常。未见房屋有明显结构性损坏。外墙面抹灰层未见明显破损。正常使用，满足使用功能。

车位位于地下一层。

    （六）抵押权

他项权利设立情况：

1.根据《余姚市不动产登记情况证明》记载，已抵押给上海银行股份有限公司宁波余姚支行，债权金额105万，登记证明号为浙（2017）余姚市不动产证明第0009343号，抵押登记日期为2017年05月31日。

2.根据《余姚市不动产登记情况证明》记载，已抵押给中银消费金融有限公司，债权金额为20万，登记证明号为浙（2018）余姚市不动产证明第0000204号，抵押登记日期为2018年01月04日。

五、价值时点

价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

估价人员于2018年07月13日完成了对估价对象的现场实地查勘，根据本次估价目的结合估价委托方要求，确定价值时点为2018年07月13日(实地查勘之日)。

六、价值类型

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是市场价值标准。根据《房地产估价基本术语标准》，市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

本次估价的“房地产价值”是指在正常市场情况下，在价值时点，估价对象用途为住宅，国有建设用地使用权房地产市场价值。其中，“国有建设用地使用权价值”是指估价对象用途为住宅，实际开发程度为宗地红线外“六通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气）、红线内场地平整条件下的国有建设用地使用权价值；“建筑物价值”是指在综合考虑估价对象特定用途、建设材料、建设技术、建设成本及建筑物建设期间产生的利润的基础上，确定的与估价对象具有同等功能效用并在相同成新度下的建筑物的正常价值。

本次估价为不考虑估价对象原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素的价值。未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

七、估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、遵循独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价师站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

估价对象在价值时点具有合法的产权且用途合法。估价对象已取得合法产权证或经司法确认。

3、遵循价值时点原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价值体现，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价值。

4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价值的。

5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。估价对象目前评估设定的用途，符合最高最佳利用原则。

八、估价依据

（一）国家法律、法规依据

1．《中华人民共和国土地管理法》[主席令第28号]；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》[主席令第72号]；

3. 《中华人民共和国物权法》[主席令第62号]、《中华人民共和国担保法》[主席令第50号]；

4. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[国务院令第55号]；

5. 法办发（2007）5号《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖、等工作管理规定》；

6. 城市基础设施建设费相关文件；

7. 相关房地产税法；

8. 其他法律规定、政策文件等。

（二）技术标准、规程、规范

1. 国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

2. GB/T 185O8一2014《城镇土地估价规程》；

3. 中华人民共和国司法部令107号《司法鉴定程序通则》；

4.《房地产司法鉴定评估指导意见》；

5.《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省安装工程预算定额》；

6.《宁波市建设工程造价信息》及相关工程造价信息。

（三）不动产权利人、估价委托方提供的相关资料

1.“（2018）甬余法委评262号”《司法评估委托书》等资料；

2.《余姚市不动产登记情况证明》。

（四）其他依据

1. 估价人员掌握的估价对象所在区域现行房地产市场价格相关资料；

2. 估价人员掌握、收集、现场查勘的有关资料；

3. 估价机构资质证书等。

九、估价方法

（一）1、根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘查以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，根据估价对象特点和估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，结合估价经验，经过反复研究，确定选择比较法进行估价。

本次估价对象用途为住宅用房。

①比较法：根据委托方提供资料显示，估价对象所在区域内类似房地产的交易市场较完善, 在价值时点近期，有类似交易案例较多,且收集的真实性较强,故适宜采用比较法进行评估。

②收益法：估价对象位于余姚市城区，售价与市场租赁价格是相脱节的，房屋租赁收益低于房地产价值预期的正常收益，收益不高。收益法计算价格并不能真实反应估价对象的实际售价,故不适宜采用收益法进行评估。

③成本法：估价对象处于余姚市成熟区域，各类配套设施齐全，仅用成本价值不能完整反映房地产整体实际价值。故不适宜采用成本法进行评估。

④假设开发法：估价对象为已建成并投入使用的物业，也不属于可装修改造或允许改扩建的旧房，不存在后续开发成本，故不适宜采用假设开发法进行评估。

综上所述，本次估价采用比较法进行评估。

（二）比较法：运用比较法进行估价时，应按下列步骤进行：

（1）搜集交易案例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整（包括区位状况调整、实物状况调整、和权益状况调整）；（7）计算比较价值。

所选取的不得少于三个的交易案例应包括：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交时间；（5）成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；（6）交易目的等。

选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理，包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位。

计算公式：比较价值＝进行标准化处理的可比实例价格×交易情况修正[100/（  ）]×市场状况调整[（  ）/100]×区位状况调整[100/（  ）]×实物状况调整分子为100/（  ）]×权益状况调整[100/（  ）]

上式中，交易情况修正分子为100，表示正常价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况三个因素状况调整分子为100，表示以估价对象状况为基准。

每个可比实例通过计算均会得出各自的比较价值，将它们通过算术平均或加权平均计算出价值，作为比较法的测算结果。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用科学方法估价，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点的公开市场价值为人民币194.3万元，大写金额为人民币壹佰玖拾肆万叁仟元整（RMB 1,943,000.00元），单价：14320元/平方米。估价结果见下表。

房地产价值评估结果汇总表

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

  实地查勘期为2018年07月13日。

十三、估价作业日期及估价报告使用期限

估价作业日期2018年07月06日至2018年08月07日。 

本评估报告使用期限自报告出具日期起一年，即2018年08月07日至2019年08月06日内有效。

               浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

                   二0一八年八月七日

    附  件

附录一、估价委托书复印件

附录二、估价对象实景照片

附录三、估价对象地理位置图

附录四、相关权证资料复印件

附录五、估价机构营业执照复印件

附录六、估价机构资格证书复印件

附录七、估价人员资格证明复印件

附录八、变更登记情况

附录九、名称变更说明

  如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院