| （2018）甬余法委评294号位于余姚市城区国贸大厦701、702、703、711、719、720室办公用房 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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致估价委托人函 余姚市人民法院: 受贵院的委托，本公司对贵院（2018）甬余法委评294号《司法评估委托书》委托的宁波****制品有限公司与黄**、浙江****集团有限公司金融不良债权追偿执行一案所涉及的黄**名下的位于余姚市城区国贸大厦701、702、703、711、719、720室办公房地产，在价值时点2018年08月06日所表现的市场价值进行了估价，目的是为司法拍卖（变卖）提供参考依据。 估价对象证载房屋总建筑面积402.72平方米，用途办公，总楼层22层，所在楼层第7层，室内普通装修，国有出让商业用地。另有地下车位1个，地下自行车位2个。 本次估价采用比较法，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照估价程序和技术标准，经实地查勘及市场调查，并进行认真的分析和测算。估价结果如下： 估价对象在价值时点的市场价值为人民币￥250.3万元，大写：人民币贰佰伍拾万零叁仟整，单价6215元/平方米。其中装修价值23.0万元。 宁波市豪斯房地产估价有限公司 法定代表人：张华 2018年08月17日
目 录 估价师声明................................................................................................................... 3 估价假设和限制条件................................................................................................... 4 一、估价的假设...................................................................................................... 4 二、估价报告使用限制条件................................................................................... 5 估价结果报告............................................................................................................... 6 一、估价委托人...................................................................................................... 6 二、房地产估价机构.............................................................................................. 6 三、估价目的.......................................................................................................... 6 四、估价对象.......................................................................................................... 6 五、价值时点.......................................................................................................... 9 六、价值类型.......................................................................................................... 9 七、估价原则.......................................................................................................... 9 八、估价依据........................................................................................................ 10 九、估价方法......................................................................................................... 11 十、估价结果......................................................................................................... 11 十一、注册房地产估价师..................................................................................... 11 十二、实地查勘期................................................................................................ 12 十三、估价作业期................................................................................................ 12 附件............................................................................................................................. 13 一、司法委托书 二、估价对象位置图 三、估价对象实地查勘情况和相关照片 四、估价对象权属证明等复印件 五、房地产估价机构营业执照和估价机构备案证书复印件 六、注册房地产估价师估价资格证书复印件
我们郑重声明： 一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏； 二、估价报告中分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制； 三、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见； 四、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
1.估价对象在价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿交易的市场，即能够满足以下条件： （1）交易双方自愿地进行交易； （2）交易双方处于利己动机进行交易； （3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 2.委托人提供了估价对象《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 （二）未定事项假设 本次估价的估价对象不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设。 （三）背离事实假设 估价对象已抵押，本次估价不考虑估价对象抵押因素的影响。 （四）不相一致假设 本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价的估价对象不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设。 1.本估价报告有效期为自估价报告出具之日起一年，即自2018年08月17日起至2019年08月16日止。 2.在报告有效期内，如房地产市场波动较大，并对估价对象价值产生明显影响时，应委托本公司进行重新估价。 3.本报告之估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来物业强制处置、短时间变现对估价结果的影响，也不包括未来处置物业时应缴纳的税费。 4.本估价报告仅为人民法院司法拍卖（变卖）提供参考依据，不作其他用途。 5.未经本公司书面同意，本报告的全部或部分均不得用于公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。 6.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。
地址：余姚市谭家岭西路140号 法定代表人：张华 地址：宁波市海曙区解放南路208号4-D（建设大厦） 资质等级：国家贰级 资质证书编号：浙建房估证字[2002]069号 1.实物状况 估价对象坐落在余姚市城区国贸大厦701、702、703、711、719、720室，产权人黄**，证载房屋建筑面积合计402.72平方米，用途办公。房屋总层数22层，估价对象位于第7层。701、702、703室相连，朝向南，701室实木地板、墙涂料、石膏顶、矮柜，702和703室地面80×80地砖、墙涂料、石膏顶、中央空调、装饰柜。719和720室相连，朝向北，室内80×80地砖、墙涂料、矿棉板顶、壁柜。711室朝向北，位于楼层的西边，室内60×60地砖、墙涂料、石膏顶、吊柜一排。估价对象所在楼层走廊60×60地砖、墙涂料、石膏顶，电梯间80×80地砖、墙瓷砖、石膏顶，一楼大堂80×80地砖、墙瓷砖、石膏顶。外墙干挂石材、铝合金窗，建成年份2006年。另有自行车位2个，位于地下一层，车位1个，位于地下二层。 国贸大厦为独幢高层商务办公楼，大厦配有三部电梯、两个安全楼梯、烟感喷漆系统和消防栓，有物业服务企业管理。 2.权益状况 （1）土地登记状况
（2）房屋登记状况
（3）他项权利状况 无记载。 （4）出租和占用情况 估价对象已出租。 （5）共有情况 无记载。 3.评估范围 本次评估的范围包括房屋及分摊的土地使用权、室内装修、车位和自行车房，不包括室内办公用品等动产。 （二）估价对象区位状况 1.坐落位置 估价对象坐落在余姚城区西北角阳明西路与姚洲大桥交汇处，所在建筑物东临长新路、西临姚洲大桥、南临阳明西路、北临工厂，对过为余姚汽车西站，大厦距余姚市政府3公里，距余姚火车站3.8公里，距余姚北高铁站7.0公里，交通便利。 2.交通状况 估价对象周围主要道路有阳明西路、西环南路、六一省道，道路通达性好。大厦附近有公交站点，有103路、201路、203路、205路、303路和535路公交车停靠，交通便捷度尚可。居民出行可乘坐公交车和私家车，出行方便。周边道路基本无交通管制，估价对象所在大厦地上有停车位和地下汽车库，私家车停放方便。 3.环境景观 估价对象所在大厦附近无生活垃圾站和污水源，自然环境和人文环境较好。 4.配套设施 估价对象所处区域供电、供水、排水、通讯、道路等基础设施较完善，公共服务配套设施较齐全，周边有农业银行、邮储银行、余姚三院及超市、酒店等服务配套，有外经贸大厦、中宁大厦、阳光国际大厦等写字楼，办公环境较好。 根据估价目的，依据《司法委托书》，价值时点确定为估价人员实地查勘之日，即2018年08月06日。 市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格； 2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格； 3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格； 4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内； 5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。 1.《中华人民共和国物权法》(国家主席令第62号)； 2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)； 3.《中华人民共和国土地管理法》(国家主席令第28号)； 4.《中华人民共和国资产评估法》（国家主席令第46号）； 5.中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）； 6.中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）； 7.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； 8.估价委托人提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用证》复印件等； 9.评估人员现场勘查取得资料； 10.查阅与评估相关的资料，结合当前房地产市场价格行情。 近期估价对象所在小区同类房地产有一定交易实例，故选用比较法估价。 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 估价步骤： 1. 搜集交易实例； 2. 选取可比实例； 3. 建立比较基础； 4. 进行交易情况修正； 5. 进行市场状况调整； 6. 进行房地产状况调整； 7. 计算比较价值。 本估价公司根据估价目的、遵循估价原则、按照评估工作程序、选取科学的估价方法、在认真分析现有资料的基础上，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素分析，确定估价结果如下： 估价对象在价值时点的市场价值为人民币￥250.3万元，大写：人民币贰佰伍拾万零叁仟整，单价6215元/平方米。其中装修价值23.0万元。 十一、注册房地产估价师
2018年08月06日 2018年07月28日—2018年08月17日
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
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