房地产估价报告

估价项目名称：关于涉案房地产***所有位于余姚市城区阳明街道方桥工业园区工业用地及地上建筑物的价值评估

委   托   方：余姚市人民法院

估   价   方：余姚天衡房地产估价事务所有限公司

估价人员名称：

估价报告出具日期： 2018年8月16日

估价报告编号： 余房估司法［2018］第53号

目   录

    第一部分、致委托方函———————————————— 第2页

    第二部分、房地产估价师声明————————————— 第3页

    第三部分、估价的假设和限制条件——————————— 第4页

第四部分、估价结果报告——————————————— 第6页

第五部分、附件

致 委 托 方 函

余姚市人民法院：

根据国家有关房地产管理及估价的规定，我方遵循独立、客观、公正、合理的原则，在受理贵方委托后，对位于余姚市城区阳明街道方桥工业园区工业用地及地上建筑物、附属物进行了实地勘察，并对有关资料进行了搜集、整理。按照估价程序，采用成本法等方法对委估房地产进行了估价。

本次评估的估价目的是为法院判决提供价值参考依据而评估其房地产价值。

经估价，最后综合确定***所有位于余姚市城区阳明街道方桥工业园区，证载工业用地使用权面积4158.00㎡，有证房屋证载总建筑面积3791㎡（其中1844.3㎡房屋已拆除，本次评估面积1946.7㎡），无证房屋建筑面积5569.80㎡，棚72.22㎡的房地产在价值时点2018年8月6日，在满足估价假设和限制及无抵押等他项权利条件下的公开市场评估价值为：人民币1290.10万元，大写人民币壹仟贰佰玖拾万壹仟元整。

评估结果汇总表

       详细情况请见房地产估价报告全文。

余姚天衡房地产估价事务所有限公司

法人代表：戚征宇  

                                  2018年8月16日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

    一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

    二、本估价报告中分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

    三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

    四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

    五、我们已于2018年8月6日下午对估价对象进行了实地查勘。

    六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估价的假设和限制条件

1、本估价报告的结果是以下列假设和限制条件为前提：

    ①公开市场假设：是指基于市场客观存在的现实，在充分发达与完善的市场条件下，假定在市场上交易的房屋或拟在市场上交易的房地产，房地产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对房地产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

    ②继续使用假设：指房地产可以按现行用途继续使用，或转换用途使用。

2、本次估价不包含估价对象房地产转让所需交纳的税费、手续费及各项费用。

3、在本估价报告中估价对象房地产的权属资料(复印件)为委托方提供，委托方应对所提供的情况说明及提供资料的真实性、合法性、完整性负责。因资料失实、违法或残缺不全造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任，评估报告无效，评估结论无效。

4、本公司在评估时假设委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题，并假设委估房地产无他项权利设定的条件下得出的。

5、本次评估我方仅对房屋及设施进行了一般性的察看、丈量,并未接受结构测试、检验的要求，因此不能确定其有无内部缺损，由于委托方无法提供图纸和决算资料，所以不能确定其隐蔽工程质量及有关数据，我方按常规进行评估，若由此造成对估价对象的价格影响，我所不承担责任，但评估结果作相应的调整。

6、根据测绘报告，证载房屋建筑面积3791㎡，其中1844.3㎡已拆除，委估房地产的土地上另有无证房屋建筑面积5569.80㎡，钢棚72.22㎡，评估时按上述面积进行测算，而房地产的实际面积应根据房地产管理部门的最终核定确定，且假设上述房屋系***所有。

7、由于委托方未提供委估房地产的目前使用状况，本公司评估时假设委估房地产为自用。

8、本次评估估价人员已对房屋内部进行勘查、丈量，房屋装修已综合考虑在房地产价值中，评估时除一台380KV的变压器以外，未对厂房内的重大设施、设备进行估价，故评估的房地产总价值中除变压器以外不包括厂房内其它的重大设施、设备的价值。

9、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

10、本报告测算中没有考虑未来通货膨胀、国家政策变化及其他不可抗力因素的影响，如有上述因素发生，本估价报告的结果受到影响，则估价结果应作相应调整，甚至重估。

11、如本评估报告的相关当事人对评估结果有异议，请在十天内向委托方书面申请复核。

12、报告和估价清单的使用权归委托方所有,本公司对估价结果有最终解释权。

13、本报告的完成日期为2018年8月16日，自房地产估价报告完成之日起有效期为壹年。

估 价 结 果 报 告

一、委托方：余姚市人民法院

住  所：余姚市谭家岭西路

二、估价方：余姚天衡房地产估价事务所有限公司

法定代表人： 戚征宇

    资质等级： 二级

三、估价对象：

 1、估价对象区位状况：

估价对象房地产位于余姚市城区阳明街道方桥工业园区，为***的工业用地及地上建筑物，其东临厂房，南临余禾线，西至邮电路，北临靠近育才东路，交通条件较好。估价对象周边工业企业较多，企业集聚规模较好。

2. 估价对象实体状况:

估价对象位于余姚市城区阳明街道方桥工业园区，土地总面积4158.00㎡，地势平坦规则，厂区地面水泥地，土地开发程度已达到“五通一平”，厂区三面砌有围墙。目前整个厂区地面上共有房屋若干(有权证房屋证载建筑面积3791㎡（其中1844.3㎡已拆除），无权证房屋实测总建筑面积5569.80㎡，棚72.22㎡)

（具体详见估价对象室内外照片）。

3、估价对象产权情况:

     估价对象为***所有,持有《国有土地使用权证》余国用（2004）第02278号，证载使用权面积为4158.00㎡，使用权类型为出让，土地用途为工业用地，终止日期为2047.2.18止。持有《房屋所有权证》余房权证城区字第A0514351、A0800300号，证载总建筑面积3791㎡，结构混合，房屋层数1层、1-2层、1-3层，设计用途工业。

四、估价目的：

本次估价是为法院判决提供价值参考依据而评估其房地产价值。

五、价值时点：

    2018年8月6日

六、价值定义：

本报告评估的是***所有位于余姚市城区阳明街道方桥工业园区，证载工业用地使用权面积4158.00㎡，有证房屋总建筑面积3791㎡（其中1844.3㎡房屋已拆除，本次评估面积1946.7㎡），无证房屋建筑面积5569.80㎡，棚72.22㎡的房地产在价值时点2018年8月6日，在满足估价假设和限制及无抵押等他项权利条件下的公开市场评估价值。

七、估价依据：

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3） 国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》；

（4） 司法鉴定委托书：(2018)甬余法委评286号；

（5） 估价对象房屋所有权证、土地使用权证、他项权证、测绘报告复印件；

（6） 估价人员实地调查获取的估价对象房地产周边类似物业的交易价格资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合估价目的和估价对象整体房屋具体情况，具体遵循：

1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法取得、合法使用为前提。

2、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

3、公平原则：房地产估价必须在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

九、估价方法：

估价人员通过实地勘查、调查，在综合分析所掌握的资料的基础上，根据估价对象特点和估价目的，遵照估价规范及相关法规，结合估价经验，经过反复研究，确定估价技术路线。

估价对象为国有工业用地及地面建筑物，该区域内类似房地产的交易案例较少，不宜采用市场比较法，因此采用重置成本法进行评估。

重置成本法，其定义为求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果：

本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，估价对象工业用地采用成本法等进行价值评估，确定***所有位于余姚市城区阳明街道方桥工业园区，证载工业用地使用权面积4158.00㎡，有证房屋证载总建筑面积3791㎡（其中1844.3㎡房屋已拆除，本次评估面积1946.7㎡），无证房屋建筑面积5569.80㎡，棚72.22㎡的房地产在价值时点2018年8月6日，在满足估价假设和限制及无抵押等他项权利条件下的公开市场评估价值为：人民币1290.10万元，大写人民币壹仟贰佰玖拾万壹仟元整。

十一、估价人员：

十二、估价作业日期：

    2018年8月6日～2018年8月16日

十三、估价报告应用的有效期：

本估价报告有效使用期限自出具之日起为一年，即自2018年8月16日至2019年8月15日。

余姚天衡房地产估价事务所有限公司

                                                   2018年8月16日

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院