估 价 师 声 明

注册房地产估价师郑重声明：

1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不泄露个人隐私。除法律、法规另有规定之外，未经委托人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意，不向其他个人或者组织提供与评估事项有关的信息。

5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行估价工作，形成意见和结论，撰写估价报告。

6、注册房地产估价师×××、×××已对本估价报告中的估价对象于2018年07月31日进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

8、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告由浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司负责解释。

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提：

1、一般假设前提

（1）设定估价对象产权明晰，均属于产权人所有的合法资产，权证资料齐全，并已支付所有的相关税费，可在公开市场上自由转让。

（2）本次拟实施的经济行为已获得相关产权（权益）关联人的同意，同时该行为的实施不会损坏其他利害关系人的利益。

（3）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变，报告使用期间房地产价值保持一定的稳定。

（4）本报告所依据的有关资料由估价委托方提供，并对其真实性负责，本次估价设定估价委托方提供资料真实、合法，并且提供了与本次评估有关所有资料，没有保留和隐瞒。估价师已到有关部门对估价对象的权属证明材料及记载内容进行核实，估价对象的建筑面积和土地使用权面积以权证记载为准，现场勘查目测基本与权证记载吻合，未进行专业测量。

（5）纳入本次估价范围还包括经估价司法认定，在估价对象的土地范围内，但尚未办理权证的房屋，包含其附属设施。无证房屋面积来源于评估人员现场测量，仅供本次评估使用。

（6）本次估价人员仅对估价对象及其周边环境作一般性勘查，对房屋安全以及环境污染等影响因素给予了关注，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分不承担调查责任。现场勘察建筑物未见明显结构性损坏，在无相应专业机构鉴定、检测的情况下，本次估价假设估价对象能够正常安全使用。

（7）估价报告中估价对象其现状用途使用能够在未来合法使用年限内持续。

（8）估价对象在价值时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。

（9）任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2、特殊事项假设前提

（1）未定事项假设

无未定事项假设。

（2）背离事实假设

本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为即使估价对象存在担保物权、其他优先受偿权也会因拍卖（变卖）成功而消灭，查封因拍卖（变卖）成功而解除。

（3）不相一致假设

无不相一致假设。

（4）依据不足假设

●估价委托方未能提供完整、全面的关于估价对象的租赁权和用益物权的情况资料，本次估价未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

●本报告估价结果未扣除估价对象可能存在的物业管理费、水电费、煤气费、电信通讯费、宽带费以及其他等因物业使用而产生拖欠费用。

●由于估价委托方仅提供产权证复印件，估价人员无法履行对产权证原件核对程序，设定所提供资料均为真实可靠。

●本报告不对估价对象的权属状况发表任何法律意见，报告内所涉及权属状况的描述，仅是对于委托方所提供的资料以及估价人员现场勘查了解情况的文字陈述，仅说明一种存在的状况，不作为在价值时点时估价对象的权属认定。

●据评估人员现场勘查及向黄山区国土部门了解，目前估价对象北侧出入口地块属存量建设用地，还未进行建设用地使用权的出让，故估价对象所占的土地使用权范围内没有单独出入口，假设估价对象能获得相邻土地的地役权，出入不受影响。

二、本次估价的限制条件

（1）本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人确定估价对象市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。

（2）本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

（3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

（4）若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。

（5）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

（6）根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

（7）本报告得出的市场价值，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价值参考，实际最终数额由拍卖（变卖）处置时的市场供需、付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

（8）同时本报告估价结果还是建立在以下限制前提下确定的，如下述条件有一不符要求，本估价结果一般会失效：

●估价对象建筑面积和土地使用权面积来源于委托方提供权证等资料，无证房产面积为评估人员现场测量。若提供的权证资料与实际不符，应据实调整评估价值；

 ●本报告估价结果为估价对象整体处置价值，如分割转让及处置或其他变化，应据实调整评估价值；

●本报告估价结果未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权的影响因素，如须考虑上述影响因素的，则不能直接使用本报告估价结果，而需根据委托方提供的完整有效资料进行价值调整。

●若估价对象的权属存在纠纷和异议的，则不能使用本估价对象价值。

●估价对象所占的土地使用权范围内没有单独出入口，假设估价对象能获得相邻土地的地役权，出入不受影响。若估价对象不能获得相邻土地的地役权，应调整评估价值。

三、本估价报告使用期限为估价报告出具之日起一年内使用有效。即2018年08月10日至2019年08月09日。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名 称：余姚市人民法院

地 址: 余姚市谭家岭西路140号   

二、房地产估价机构

浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

房产资质证书编号: 浙建房估证字[2006]004号

资质有效期限：2017.06.06-2020.06.06

统一社会信用代码: 913302017843159665

资质等级：贰级              法定代表人: 陈静       

联系电话：(0574)87055591      传真：(0574)87055597

地 址: 宁波市高新区星海北路35号009幢15-1（翡翠湾3号楼福安大厦第十五层）

邮政编码：315040

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产公开市场价值。

四、估价对象

（一）案由

“（2018）甬余法委评261号”《司法评估委托书》及相关资料中记载，因“×××与被执行人黄山市黄山区×××民间借贷纠纷执行一案”，需要确定所涉及的安徽省黄山市黄山区甘棠平湖东路南侧综合楼、南侧艺术馆（现地址平湖东路188号）的房地产及其附属设施的市场价值，故委托本公司对估价对象进行估价。

（二）估价对象范围

估价对象位于安徽省黄山市黄山区甘棠平湖东路南侧综合楼、南侧艺术馆（现地址平湖东路188号）的房地产，产权属于黄山市黄山区×××所有，估价对象范围为其房屋所有权及出让国有建设用地使用权，包含房屋室内装修及地上满足房屋功能正常使用的其他配套附属设施等的市场价值之和，不包含室内动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。纳入估价的无证房屋建筑物及其附属设施均经司法认定。

（三）估价对象基本状况

现场勘查估价对象实际地址为黄山区平湖东路188号。目前围墙内占用其他相邻土地作为酒店及艺术馆的出入口。估价对象土地范围内共两幢有证建筑物，分别为第1至6层的中山国际大酒店（正在经营）及第1至3层黄山区刘海粟艺术馆（未经营），建筑面积共10805.02平方米；其他无证建筑物建筑面积144.7平方米；另有棚69.66平方米。

其中产权证证载如下：

估价对象位于安徽省黄山市黄山区，黄山市为安徽省省辖地级市，西南与江西省景德镇市浮梁县、上饶市婺源县交界，东南与浙江省衢州市开化县、杭州市淳安县、临安区为邻，东北与安徽省宣城市绩溪县、旌德县、泾县接壤，西北与池州市青阳县、石台县、东至县毗邻。1987年撤销徽州地区，以境内山岳“黄山”之名设立地级黄山市。黄山区位于黄山市北部约40公里，著名风景区黄山、太平湖皆在境内。区人民政府驻甘棠新城，距合肥254公里，距屯溪110公里。

估价对象所在区域为黄山区甘棠镇，距甘棠高速口约300米，距黄山景区北大门约11公里，交通便捷度较优。其西面约800米为黄山区中心，银行、医院等公共配套设施均集中在中心区，估价对象区域相对冷清，商业整体经营氛围较差，人流量较少，周边以住宅小区底层商铺为主，黄山区第二中学位于其西北面500米处。

（四）土地基本状况

1、根据《土地登记申请表》记载,估价对象土地为国有土地，土地所有权归国家所有；黄山市黄山区×××拥有估价对象出让国有建设用地使用权，土地用途为商服（文化娱乐）用地，土地使用权终止日期为2049年08月18日，出让国有建设用地使用权剩余土地使用年限为31.05年。

2、估价对象所在土地使用权面积为4133.25平方米。估价对象楼所在区块现状已按规划要求完成开发建设，无特别规划限制条件。

3、估价对象所属项目用地四至

估价对象位于黄山市黄山区甘棠镇。其四至位置：东临仙源东路；南临山地；西至杜鹃花苑；北距平湖东路约30米。

4、估价对象所属区块用地呈近似规则形状，场地地势较平坦。

5、基础设施状况：

估价对象现状市政基础设施完备，达“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水），完成场地平整。

（五）建筑物基本状况

估价对象有证建筑物共两幢，其中一幢规划用途为综合楼，实际为中山国际大酒店，建筑面积7778.1平方米，客房共计90间，总层数为6层。两部电梯。钢混结构，钢筋砼基础，现浇钢筋砼梁、柱、板承重，屋面钢筋砼板。约建成于2008年，室内酒店装修，一层为酒店大堂、餐厅，净高约6.4米，地面铺地砖、墙面墙砖，石膏板顶；二层为KTV、棋牌室，过道铺大理石，玻璃镜面墙面，石膏板吊顶，包厢内铺地毯、墙面铺墙纸、石膏板吊顶；三层部分客房、会议室、总经理室，过道铺地毯，墙面墙纸，吊顶；四至六层为客房，地面铺地毯、乳胶漆墙面、吊顶；未观察到房屋存在渗漏水，未见房屋有明显结构性损坏。墙面未见明显破损。

另一幢规划用途为艺术馆，实际为黄山区刘海粟艺术馆。建筑面积3026.92平方米，总层数为三层。钢混结构，钢筋砼基础，现浇钢筋砼梁、柱、板承重，屋面钢筋砼板。约建成于2008年，内部简单装修，大堂挑高8.3米，一、二层地面铺地砖、展厅内铺地毯，墙面和顶棚为涂料；三层地面铺复合地板、塑料地毯，墙面顶棚为涂料，部分为白坯。

无证建筑为配电房，建筑面积经测量为125.48平方米，混合结构，内部白坯；简易房建筑面积19.22平方米。另有棚69.66平方米。

    （六）其他权益现状状况

委托方未提供估价对象的他项权利状况信息。

五、价值时点

价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

估价人员于2018年07月31日完成了对估价对象的现场实地查勘，根据本次估价目的结合估价委托方要求，确定价值时点为2018年07月31日(实地查勘之日)。

六、价值类型

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是市场价值标准。根据《房地产估价基本术语标准》，市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

本次估价的“房地产价值”是指在正常市场情况下，在价值时点，估价对象用途为商服，土地取得方式为出让，出让国有建设用地使用权剩余土地使用年限为31.05年房地产市场价值。其中，“出让国有建设用地使用权价值”是指估价对象用途为商业用地，实际开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水）、红线内场地平整条件下，剩余土地使用年限为31.05年的出让国有建设用地使用权价值；“建筑物价值”是指在综合考虑估价对象特定用途、建设材料、建设技术、建设成本及建筑物建设期间产生的利润的基础上，确定的与估价对象具有同等功能效用并在相同成新度下的建筑物的正常价值。

本次估价为不考虑估价对象原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素的价值。未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

七、估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、遵循独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价师站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

估价对象在价值时点具有合法的产权且用途合法。估价对象已取得合法产权证或经司法确认。

3、遵循价值时点原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价值体现，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价值。

4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价值的。

5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。估价对象目前评估设定的用途，符合最高最佳利用原则。

八、估价依据

（一）国家法律、法规依据

1．《中华人民共和国土地管理法》[主席令第28号]；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》[主席令第72号]；

3. 《中华人民共和国物权法》[主席令第62号]、《中华人民共和国担保法》[主席令第50号]；

4. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[国务院令第55号]；

5. 法办发（2007）5号《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖、等工作管理规定》；

6. 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）；

7. 城市基础设施建设费相关文件；

8. 相关房地产税法；

9. 其他法律规定、政策文件等。

（二）技术标准、规程、规范

1. 国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

2. GB/T 185O8一2014《城镇土地估价规程》；

3. 中华人民共和国司法部令107号《司法鉴定程序通则》；

4.《房地产司法鉴定评估指导意见》及相关工程造价信息。

（三）不动产权利人、估价委托方提供的相关资料

1. “（2018）甬余法委评261号”《司法评估委托书》等资料；

2.《房地产权证》；

（四）其他依据

1. 估价人员掌握的估价对象所在区域现行房地产市场价格相关资料；

2. 估价人员掌握、收集、现场查勘的有关资料；

3. 估价机构资质证书等。

九、估价方法

根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。确定为不考虑估价对象原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素的市场价值。

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘查以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，根据估价对象特点和估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，结合估价经验，经过反复研究，确定选择收益法、成本法进行估价。

1.收益法：预测估价对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式：

式中：V —估价对象在价值时点的收益价值。

Ai —估价对象未来各期的净运营收益，简称净收益。

Y —估价对象未来各期的报酬率，也称为折现率。

n —估价对象的收益期或持有期。

2.成本法（分别计算房屋和土地价值）：

采用现时条件下重新购建一个全新状态的估价对象所需的全部成本，减去估价对象已发生的实体性陈旧贬值、功能性折旧贬值及经济性陈旧贬值，得到的差额作为估价对象的评估值的一种估价方法。采用成本法确定评估值也可首先估算估价对象与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用其全部成本（重置成本）与成新率的乘积作为评估值。计算公式如下：

房屋价值=建筑物重新构建价-建筑物折旧

估价对象处于黄山区基准地价覆盖范围内，且黄山区于2018年1月公布最新基准地价，故土地可采用基准地价系数修正法进行评估。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用科学方法估价，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点的公开市场价值为人民币4416.7万元，大写金额为人民币肆仟肆佰壹拾陆万柒仟元整（RMB 44,167,000.00元）。估价结果见下表。

房地产价值评估结果汇总表

说明：评估总价四舍五入至千元，单价四舍五入至元；以上估价结果单价为总价除以面积得出。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

       实地查勘期为2018年07月31日。

十三、估价作业日期及估价报告使用期限

估价作业日期2018年07月30日至2018年08月10日。 

本评估报告使用期限自报告出具日期起一年，即2018年08月10日至2019年08月09日内有效。 

               浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

                  二0一八年八月十日

    附  件

附录一、估价委托书复印件

附录二、估价对象实景照片

附录三、估价对象地理位置图

附录四、相关权证资料复印件

附录五、估价机构营业执照复印件

附录六、估价机构资格证书复印件

附录七、估价人员资格证明复印件

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院