估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们已于2018年9月11日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公开性承担责任。但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有外部专家和单位对本估价报告提供专业帮助。

估价假设和限制条件

一、一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2、估价委托人提供了估价对象的《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》、《武汉市房屋抵押记载信息单》、《武汉市房屋查封信息单》（复印件）等权证资料，我们已进行力所能及的核查和验证，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

3、本次估价对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等隐患。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：

（1）自愿销售的卖方及自愿购买的买方；

（2）交易双方无任何利害关系，交易的目的是追求各自利益的最大化；

（3）交易双方了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在特殊买者的附加出价。

二、未定事项假设

1、根据实地查勘，估价对象两套房屋与汉口北国际商品交易中心E栋3层E4-31号、E4-32号打通，统一规划布置。根据估价委托人要求，本次估价以整体评估为基础，按房屋建筑面积分摊。

三、背离事实假设

1、在价值时点，估价对象房地产存在已被人民法院查封（或存在担保物权、债权、其他优先受偿款）等影响其价值的权利瑕疵事项，除非另有说明，本次估价假设估价对象房地产不存在任何产权纠纷等限制条件。

2、本次估价不考虑物业费、水电费、气费、电信通讯费、宽带费及其他因物业使用而产生的费用欠缴情况对房地产价值的影响。

四、不相一致假设

1、根据估价委托人提供的《武汉市商品房买卖合同》，E4-33号商品房合同约定建筑面积为49.46平方米、E4-35号商品房合同约定建筑面积为53.18平方米；根据估价委托人提供的《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》，E4-33号合同备案建筑面积为49.42平方米、E4-35号合同备案建筑面积为53.14平方米；按估价委托人要求，本次估价按《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》记载建筑面积进行评估。

五、依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

六、本报告使用的限制条件

1、本估价报告仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得用作其他用途。

2、本估价报告使用期限为自估价报告出具之日起壹年（自2018年9月14日至2019年9月13日止）。若在估价报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

3、当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告起五日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

4、未经本公司同意，本估价报告不得向估价委托人和按规定报送的有关部门外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。

5、本次估价结果为房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响，按照相关法律规定，拍卖底价、保留价应由估价委托人根据相应程序决定。

6、本估价报告由宁波忠正房地产土地资产评估有限公司负责解释。

估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

住所：余姚市谭家岭西路140号

联系电话：0574-62785550

二、房地产估价机构

单位名称：宁波忠正房地产土地资产评估有限公司

住所：北仑区新碶好时光大厦1幢505室

法定代表人：王**

资质等级：国家贰级

证书编号：浙建房估证字[2008]010号

电话/传真：0574-86881666/0574-86806266

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据，而评估房地产的市场价值。

四、估价对象

（一）估价对象界定

估价对象为连**名下位于湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区汉口北大道88号汉口北国际商品交易中心E栋3层E4-33号、E4-35号的房地产，房屋总建筑面积为102.56平方米。本次估价范围包括房地产（含分摊土地使用权面积）、室内固定装修，不包括室内动产。

（二）土地基本状况

根据估价委托人提供的《武汉市商品房买卖合同》，武汉汉口北商贸市场投资有限公司以出让方式取得位于黄陂区盘龙城刘店村、滠口村，编号为2010-0001号地块的土地使用权，土地面积为55170.49平方米，规划用途为综合、仓储、物流，土地使用年限自2010年1月11日至2060年1月4日止。出卖人经批准，在该地块上投资建设汉口北国际商品交易中心商品房。至价值时点，估价对象两套房屋均未办理《国有土地使用证》，所处宗地地势平坦，地质、水文状况较好，土地开发程度达到宗地红线内外“五通一平”。

（三）建筑物基本状况

根据估价委托人提供的《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》、《武汉市商品房买卖合同》，房屋总建筑面积为102.56平方米（至价值时点，两套房屋均未办理《房屋所有权证》），建筑物基本状况详见下表。

建筑物基本状况

根据实地查勘，估价对象为汉口北国际商品交易中心E栋3层E4-33号、E4-35号，两套房屋与E栋3层E4-31号、E4-32号打通，统一规划布置（实地查勘门牌为汉口北国际商品交易中心海宁皮革城三楼大连街6号、北京路29号），曾统一为杰婕妮服装店，目前空置；所在楼幢外墙为墙砖、铝合金窗，整体维修保养较好；估价对象室内作简单装修，地砖地面，墙面为涂料，石膏板吊顶。

根据估价委托人提供的《武汉市房屋抵押记载信息单》，估价对象两套房屋均设有抵押权，抵押情况详见下表。

根据估价委托人提供的《武汉市房屋查封信息单》，估价对象两套房屋均已被查封，查封情况详见下表。

（四）估价对象区位状况

估价对象位于湖北省武汉市黄陂区盘龙城经济开发区汉口北大道88号汉口北国际商品交易中心E栋3层E4-33号、E4-35号；东临地铁1号线及汉口北交通总站，南、北临规划用地，西临其他建筑；附近有多处公交站点，有286路、296路、298路等多路公交经过，临过地铁1号线汉口北站，交通较便捷；周边环境一般，景观一般；周边有商场、超市、学校、医院、银行等，公共配套设施和生活服务配套设施较完善；周边商业氛围较好。

五、价值时点

结合估价目的，确定以实地查勘日2018年9月11日为价值时点。

六、价值类型

1、价值类型：本次估价的价值类型为市场价值。

2、价值定义内涵：市场价值是指估价对象经适当营销后，自熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

我们在估价时遵循了以下原则：

1、独立、客观、公正原则：评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

2、合法原则：评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

3、价值时点原则：评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

4、替代原则：评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

5、最高最佳利用原则：评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

八、估价依据

1、本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（3）《中华人民共和国物权法》；

（4）《中华人民共和国资产评估法》；

（5）《中华人民共和国房地产拍卖法》。

2、本次估价采用的技术规程

（1）《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

（2）《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

3、估价委托人提供的有关资料

（1）（2018）甬余法委评335号《司法评估委托书》；

（2）《武汉市商品房买卖合同》、《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》、《武汉市房屋抵押记载信息单》、《武汉市房屋查封信息单》复印件。

4、估价机构和估价人员实地查勘、市场调查所收集的资料

九、估价方法

根据《房地产估价规范》，通常的估价方法主要包括比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行评估测算。本次估价选用比较法进行评估。

比较法，指选取一定数量（通常3个或3个以上）的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，科学合理的运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行认真的分析、测算并结合估价师的估价经验，将估价结果陈述如下：

估价对象于价值时点房地产的市场价值为人民币玖拾捌万壹仟玖佰元整（￥981,900元）（其中：E4-33号为47.31万元，E4-35号为50.88万元）（详见估价结果明细表）。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

二0一八年九月十一日。

十三、估价作业期

二0一八年八月二十八日至二0一八年九月十四日。

附件

1、估价对象位置图

2、估价对象实地查勘照片

3、《司法评估委托书》复印件

4、《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》复印件

5、《武汉市房屋抵押记载信息单》复印件

6、《武汉市房屋查封信息单》复印件

7、《武汉市商品房买卖合同》复印件

8、估价机构营业执照复印件

9、估价机构备案证书复印件

10、估价师注册证书复印件

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院