第二部分  估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价厉害关系人没有厉害关系，也对估价对象、估价委托人及估价厉害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师***、***已对本估价报告中的估价对象于2018年08月16日进行了实地查勘和市场调查，但实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况。估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于接触到部分进行检视的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

7、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象市场价值进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。

9、注册房地产估价师

第三部分  估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1、估价委托人应向估价机构如实提供有关情况和资料，不隐瞒或者提供虚假情况和资料。本次估价委托人提供了《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》复印件，注册房地产估价师对估价所依据的权属、面积、用途等资料进行了检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设委托人提供的资料是真实、合法和完整的。

2、注册房地产估价师仅对估价对象及其周边环境作一般性勘查，对房屋安全以及环境污染等影响因素给予了关注，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和检验，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、监测的情况下，假设估价对象能够正常安全使用。

3、本报告测算估价对象的房地产市场价值时，是以估价对象的现状用途（与法定用途一致）为设定用途进行估价的，并以估价对象持续、有效、正常运营且可在公开市场上自由转让为估价的假设前提。

4、本次评估价值为市场价值，因此假设在估价时点的房地产市场为公开、平等、自由、充分的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

5、本次评估假设与估价对象有关的国家宏观经济政策不会发生重大变化，以不考虑遇到自然力和其他不可抗力可能对估价对象价格造成的影响为前提。

6、注册房地产估价师未对估价对象房屋进行专业测量，估价对象房屋有证建筑面积、土地面积以委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》记载为准，无证房屋建筑面积以“***房屋建筑面积测绘测绘成果书”记载为准，红线外土地面积不在本次评估范围。

（二）未定事项假设

本报告估价结果以估价对象不改变用途且能保持目前的使用环境和条件为前提。

（三）背离事实假设

本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利以及租赁、查封等因素对房地产价值的影响为假设前提。特提请报告使用人注意！

（四）不相一致假设

（1）根据“***房屋建筑面积测绘测绘成果书”记载，估价对象西北侧围墙超出红线范围土地面积25.52㎡，该部分土地未列入评估范围。宗地内另有无证建筑面积（含钢棚）3662.69㎡，超出红线钢棚面积6.24平方米。

（2）估价对象实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。

（五）依据不足假设

本次估价对象现场情况由现场有关人员现场指认，若与实际不符，应重新估价。

二、本报告使用的限制条件

1、本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人执行司法拍卖提供参考依据，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。

2、本估价报告使用期限为估价报告出具之日起一年内使用有效，即2018年08月31日至2019年08月30日。超过一年，需重新进行估价。

3、本报告须经本公司加盖公章且参与本次估价的注册房地产估价师签字、盖章后生效，本报告的全部或部分复印件均无效。

4、本报告及附件须同时完整使用方为有效，估价过程中产生的所有中间测算结果不可隔离单独作为价值意见使用，本公司不承担非完整使用本报告可能导致损失的责任。

5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

6、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告十日内以书面形式向余姚市人民法院提出异议，逾期视为认同。

第四部分  估价结果报告

一、估价委托人

名称：余姚市人民法院

地址：余姚市谭家岭西路140号

二、估价机构：

估价机构名称：宁波永正房地产估价经纪有限公司

法定代表人：赵海庆

机构地址：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号天鸿大厦5-2室

营业执照注册号：91330211730182934K

行政许可决定书号：浙建住房许【2016】0265号                  

资质等级：二级

证书编号：浙建房估证字[2001]019号

有效期限：2016年10月28日至2019年10月28日

三、估价目的：为委托人执行司法裁决提供参考依据而评估房地产的市场价值。

四、估价对象概况

(一) 估价对象的界定

估价对象为位于余姚市城区丰南村七里浦的工业房地产，产权属***所有，证载房屋建筑面积合计10281.70㎡，设计用途为工业，无证房屋建筑面积合计2231.55㎡，钢棚面积1437.38㎡；证载土地使用权面积11485.78m²，为国有出让工业用地；另含室内装修、围墙、地坪等附属工程价值。

 (二) 估价对象权益状况

土地权属：估价对象已取得“余国用（2008）第01135号”《国有土地使用证》，土地使用权人为***，座落为余姚市城区丰南村七里浦，土地使用权面积11485.78㎡（其中独用面积11485.78㎡），地类（用途）为工业用地，使用权类型为出让，终止日期2051年12月01日。

房屋权属：（1）估价对象已取得《房屋所有权证》共5本，房屋所有权人均为***，房屋坐落均为余姚市城区经济开发区西区丰南村，具体如下表：

注：上述表格内房屋幢号以“房屋建筑面积测绘成果表”记载幢号一致。

（2）另根据“***房屋建筑面积测绘测绘成果书”记载，宗地内另有无证建筑面积（含钢棚）3662.69㎡，超出红线钢棚面积6.24㎡。

(三) 估价对象实物状况

1、土地实物状况

估价对象土地使用权面积11485.78m²，所在宗地形状较不规则，估价对象地势平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况较好，水泥地坪、绿化等建设完整，宗地内外基础配套设施齐全，达到五通一平工业用地要求。

2、建筑物状况及利用现状

估价对象为***所有的工业房地产，整个厂分南北两个部分，分别出租使用，均设有独立的大门进出，其中北侧部分出租为“***有限公司”生产及办公使用，由地块北侧大门进出，所在门牌号为阳明西路695号；南侧部分出租为“***”，由地块东侧大门进出，所在门牌号为成山路15号。本次估价涉及有证建筑面积合计10281.70㎡，无证建筑面积合计2231.55㎡，钢棚面积1437.38㎡（其中超出红线面积6.24㎡），具体情况如下表：

4、房地产区位状况

估价对象为位于位于余姚市城区丰南村七里浦的工业房地产，其四至范围：东临成山路；南临相邻房屋，距长元路约250米；西临相邻房屋及厂房；北临阳明西路。周边有宁波舜龙锦纶有限公司、宁波中和电器有限公司、骏迪直流电机公司、宁波日野电器有限公司、余姚科邦粉末冶金有限公司等工业企业，工业集聚度较高，附近有余姚市育红学校、毛家菜市场、敏雅幼儿园、家家福生活超市、华联购物中心、宏泰宾馆等生活及公共配套设施，距离S61省道距离约500米，距余姚汽车西站约900米，且估价对象北面阳明西路上有公交停靠站，有多路公交车在此停靠，交通较为便捷，区位状况较好。

五、价值时点

二0一八年八月十六日（实地查勘日）

六、价值类型

所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。

所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

 七、估价依据

(一)、本次估价的法规依据

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法》

4、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）

(二)、本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》

2、中华人民共和国国家标准GB/T18708-2001《城镇土地估价规程》

4、《房屋完损等级评估标准》

(三)、委托人提供的有关资料

1、“（2018）甬余法委评312号”司法评估委托书

2、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》复印件

(四)估价机构和估价人员实地查勘、调查所获取的资料。

1、宁波造价信息及宁波市2008年-2010年的工程造价指标

2、估价对象《屋建筑面积测绘测绘成果书》

八、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。

（一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳使用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

（四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

九、估价方法

估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

估价人员根据估价目的、估价对象现状、委托人提供及估价人员所掌握的资料，通过实地勘查和调研，按照房地产估价规范，本次评估采用成本法来确定估价对象的客观合理市场价值。

成本法是以开发或建造估价对象全新房地产或类似全新房地产所需各项必要费用之和为基础，再加上正常利息、利润和应纳税金，扣除折旧，以此估算估价对象房地产价值的一种估价方法。

公式简述：估价对象土地位于余姚市城区，周边类似土地交易，拟用比较法进行测算其取得成本，比较法就是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种方法，然后根据上述方法估算得出估价对象的取得成本，加上土地取得税费、土地开发费、土地取得税费、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润综合分析后确定估价对象土地的市场价值。

类似生产用房的建造成本等指标能够收集，可测算出房屋的重置价格，故适宜选用“重置成本法”进行估算，扣除折旧，以此估算估价对象房屋建筑物价值的一种估价方法。

将上述各项建筑物、土地使用权等测得的价值经过综合分析汇总后，确定本次估价对象的市场价值。

十、估价结果

本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查看委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用成本法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点时的市场价值为人民币2990.70万元整，大写金额为人民币贰仟玖佰玖拾万零柒仟元整。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2018年8月16日

十三、估价作业日期

2018年8月10日至2018年8月31日。

十四、估价报告有效期

本报告有效期自估价报告出具日起一年内有效（自2018年8月31日至2019年8月30日）。

第五部分   附 件

1、估价对象位置图

2、估价人员实地拍摄的委估价对象照片

3、（2018）甬余法委评312号《司法评估委托书》复印件

4、委托估价方提供的《国有土地使用证》资料复印件

5、估价对象“房屋建筑面积测绘成果书”

6、估价机构营业执照、资质证书及估价人员资格证书复印件

  如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院