房地产估价报告

估 价 项 目：***名下的位于余姚市城区伊顿国际城28幢1702室住宅房地产(包含室内固定装修、物品及地下室车位、储藏室)

估价委托人：余姚市人民法院

房地产估价机构：宁波汇信房地产估价有限公司           

估 价 人 员：强  蕾  注册房地产估价师

周雁娜  注册房地产估价师               

报告出具日期：二〇一八年十二月二十四日

估价报告编号：甬汇信估字(2018)第S12007号

目    录

一、  致估价委托人函…………………………………………3

二、  估价师声明………………………………………………4

三、  估价假设和限制条件……………………………………6

四、  估价结果报告……………………………………………9

五、  附件………………………………………………………15

致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵院委托，本公司于二O一八年十二月十九日对***名下的位于余姚市城区伊顿国际城28幢1702室住宅房地产(包含室内固定装修、物品及地下室车位、储藏室)进行了估价。估价目的是为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值，价值时点设定为实地查勘日二O一八年十二月十九日。

我公司评估人员经过实地查勘、收集相关资料，根据估价目的，按照估价程序，采用比较法，对委估房地产进行了独立、客观、公正的测算，确定委估房地产(房屋建筑面积254.08平方米，土地使用权面积15.85平方米)在价值时点的市场价值为人民币449.6万元（单价17695元/平方米，其中室内固定装修及物品价值75万元），大写人民币肆佰肆拾玖万陆仟元整。

　　　　　　　　　　　　　         宁波汇信房地产估价有限公司

                                      法定代表人：      

　　　　　　　　　        二〇一八年十二月二十四日

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制，有关假设和限制条件见“估价假设和限制条件”以及估价报告正文中相关说明。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我公司注册房地产估价师已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告估价结果仅供估价委托人在本报告估价目的下使用，不得用做其他用途。

8、本估价报告是本公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定的估价对象市场价值，但受本评估机构相关估价人员的业务技术水平和个人能力的影响。

9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-

2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

10、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出。

　　          注册房地产估价师：

              注册房地产估价师：

 估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不隐瞒或者提供虚假情况和资料。本次评估估价委托人提供了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件等资料，估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查，无理由怀疑估价委托人提供的情况和资料的真实性、合法性，其真实性、合法性和完整性由估价委托人负责。

2、本次估价评估公开市场价值，公开市场价值应满足下列条件：

（1）交易双方是自愿地进行交易的。

（2）交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。

（3）交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情。

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易。

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

本次估价假定在价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场为假设前提。

3、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象在实地查勘日的外观、内部状况和使用现状及周围环境与目前维护管理状况，并未对其建筑结构质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷。本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

4、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，权属清晰无异议，无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提。

（二）未定事项假设

本次估价对象无未定事项，故无未定事项假设。

（三）背离事实假设

本次估价对象已设定抵押，但本报告中市场价值未考虑相关负债、抵押、担保等因素对估价结果的影响。

（四）不相一致假设

本次估价对象状况之间一致，故无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

二、估价限制条件

（一）本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相应调整。

（二）本次估价结果是实地查勘日估价人员所见现状下的估价结论，如期后该房地产实物及权益状况发生变化，并对估价结果有重大影响应重新委托评估。

    （三）本报告所称“市场价值”，是根据估价对象在价值时点所表现的特定环境下提出的公允价值意见，随着时间的推移及市场行情的变化，该估价对象价值需作相应的调整。如使用本估价结果的时间与本估价报告的价值时点相差12个月或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

（四）本报告仅为估价委托人司法拍卖提供参考依据，未经本估价机构书面同意，估价报告的全部或任何一部分内容均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。本估价机构对非法使用本报告或报告之部分的第三者或用作他项用途者，均不负任何法律或经济责任。

房地产估价结果报告

一、估价委托人：余姚市人民法院

二、房地产估价机构：

估价机构：宁波汇信房地产估价有限公司

  法定代表人：强蕾

　地址：宁波市海曙区大沙泥街54号，竺家巷95号中央商座4-26室

　估价资质等级：二级

三、估价对象概况：

估价对象余姚市城区伊顿国际城28幢1702室住宅房地产为***所有，建筑面积254.08平方米，其中套内建筑面积220.60平方米，钢混结构，南北朝向，建成于2011年，房屋质量完好。该房地产所在单元两梯(电梯)两户，内部水、电、卫生设施齐全，豪华装修，全屋地面铺有高档地砖，已安装地暖及大金中央空调，整体维护保养情况良好。室内详情：入户为玄关门厅、客厅(安装有壁炉)及餐厅；主卧为套间，朝南，带书房、卫生间、衣帽间及阳台，卫生间安装有浴缸、淋浴房及固定洁具等(洗脸盆龙头已拆)；次卧为套间，朝北，带卫生间及阳台，卫生间安装有淋浴房及固定洁具等(洗脸盆龙头已拆除)；客房朝北，旁边设有卫生间，干湿分离；厨房带储藏室及阳台，安装有整体橱柜(燃气灶已拆除)。估价对象结构合理性及通风、采光条件良好。该房地产所在建筑物共十九层，估价对象位于第十七层西边套，为住宅用房。另附D幢地下室车位1097、1200各一只，使用面积均为12.72平方米；D幢地下室储藏室28-5，使用面积9.93平方米。室内物品情况：

估价对象土地使用权面积15.85平方米，地号009-004-00338，用途为住宅用地，使用权类型为国有出让，终止日期至2077年4月2日。

估价对象位于余姚市城区伊顿国际城小区二期，东邻新西门南路，南邻谭家岭西路，西邻广安路，北邻四明西路，附近有江南华都、江南新城、佳汇景苑、名仕花园等众多住宅小区以及余姚市四明幼儿园、余姚市兰江小学、余姚市实验学校、余姚黄山儿童公园、江南新城菜场、华润万家、银行等生活服务设施和公共配套设施，另有303路、503路、107路等多条公交线路均可抵达。估价对象为余姚城区高档小区，物业管理良好，居住环境及条件成熟，交通便利。

四、估价目的：为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值

五、价值时点：二O一八年十二月十九日

六、价值类型：本次估价采用公开市场状态下的价值标准

公开市场价值是指在价值时点估价对象在该市场上交易双方进行交易，目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性的公开市场上所最可能形成的价格。

七、估价依据 ：

1、《中华人民共和国物权法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国土地管理法》；

4、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

5、国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899－2013）；

6、余姚市房地产市场行情；

7、估价委托人提供(2018)甬余法委评443号《余姚市人民法院司法评估委托书》复印件、余房权证城区字第A1204219号《房屋所有权证》复印件、余国用（2012）第02796号《国有土地使用证》复印件及其他资料；

8、评估人员实地查勘、调查的资料和所掌握的当地房地产市场相关资料。

八、估价原则：

本次估价在遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如下：

1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，但最高最佳利用原则受到合法原则的约束。

最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

九、估价方法：

估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。

本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，在对其进行实地勘察和类似物业调查后，按照估价程序，认真分析了影响委估项目价值的相关因素，并深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况，根据估价委托人提供及本估价机构所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，采用比较法评估其市场价值。

比较法，又称市场比较法，是将估价对象与在价值时点有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正和调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价技术路线: 在与估价对象处于同一供需圈内，选取近期成交的与估价对象类似的三个可比实例，分别与估价对象进行逐项对比，通过进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正后，由此得出比准单价，再与估价对象的建筑面积相乘后得出估价对象市场价值。

比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数

房地产总价=估价对象证载建筑面积×比准价格

十、估价结果：

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和影响房地产价值的因素分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定***名下的位于余姚市城区伊顿国际城28幢1702室住宅房地产(包含室内固定装修、物品及地下室车位、储藏室)在价值时点的市场价值为人民币449.6万元（单价17695元/平方米，其中室内固定装修及物品价值75万元），大写人民币肆佰肆拾玖万陆仟元整。

十一、估价人员：注册房地产估价师

            注册房地产估价师

十二、估价作业期：

　　二〇一八年十二月十九日至十二月二十四日

十三、估价报告使用期限：

估价报告使用期限截止二O一九年十二月二十三日，如过有效期，本评估报告房地产价值应作相应调整或重新评估。

附   件

1、估价对象照片

2、估价对象所处位置示意图

3、《余姚市人民法院司法评估委托书》复印件

4、《房屋所有权证》复印件

5、《国有土地使用证》复印件

6、房地产估价机构营业执照复印件

7、房地产估价机构资质证书复印件

8、房地产估价人员资格证书复印件

估价对象照片

估价对象所处位置示意图

注：    为估价对象所在位置 

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院