目            录

第一部分  估价师声明---------------------------------------------------------------------------------4

第二部分  估价假设和限制条件-------------------------------------------------------------------5

第三部分  估价结果报告-----------------------------------------------------------------------------7

一、估价委托人----------------------------------------------------------------------------------------7

二、房地产估价机构----------------------------------------------------------------------------------7

三、估价目的-------------------------------------------------------------------------------------------7

四、估价对象-------------------------------------------------------------------------------------------7

五、价值时点-------------------------------------------------------------------------------------------9

六、价值类型-------------------------------------------------------------------------------------------9

七、估价原则-------------------------------------------------------------------------------------------9

八、估价依据-------------------------------------------------------------------------------------------10

九、估价方法-------------------------------------------------------------------------------------------10

十、估价结果-------------------------------------------------------------------------------------------11

十一、注册房地产估价师----------------------------------------------------------------------------11

十二、实地查勘期-------------------------------------------------------------------------------------11

十三、估价作业期-------------------------------------------------------------------------------------11

第四部分  附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象权属证明复印件

四、司法评估委托书

五、估价机构营业执照复印件

六、估价机构备案证书复印件

七、注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、我们已由注册房地产估价师***于2019年10月11日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、合法性和完整性负责。因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担。

8、本次估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

10、注册房地产估价师签名、盖章

注册房地产估价师                注册号                签名（盖章）

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估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。

2、本评估中所依据的有关资料由委托方所提供，委托方应对其真实性负责。本公司在评估时假设委托评估房地产的权益均没有争议，不考虑委托评估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。

3、委托方提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件与原件一致，且真实有效。

4、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。

5、评估报告中计算的数据均按四舍五入的计数保留法保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不相等的情况，以总价为主，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

（二）未定事项假设

本次估价无未定事项假设。

（三）背离事实假设

本次评估为司法拍卖提供价值参考依据，不考虑抵押、典权、租赁等他项权利等的影响。

（四）不相一致假设

本次评估无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

二、估价限制条件

1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。

2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。

3、据估价人员实地调查，估价对象2019年1月至12月共欠缴物业费477元，提请买受人注意。

4、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

6、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2019年10月15日至2020年10月14日。

估价结果报告

一、估价委托人

机构名称：余姚市人民法院

地 址：浙江省余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司

机构地址：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道中段1357号1108、1109室

法定代表人：王锡军

资质等级：贰级，资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号

营业执照统一社会信用代码：913302045705460649（1/1）

联系电话：0574-82809992     传真：0574-87728315

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象   

（一）估价对象范围的界定

本次估价对象为褚**名下位于余姚市城区汇翠花园11幢506室的住宅房地产（建筑面积80.94平方米，土地使用权面积17.71平方米）及室内固定装修、阁楼、储藏室价值。

 (二)估价对象实物状况

1、建筑物实物状况

估价对象位于余姚市城区汇翠花园11幢506室，为一套钢混结构多层住宅用房，位于顶层第5层带阁楼，所在建筑建成于2006年，整体南北朝向，外墙面刷米色和棕色涂料，铝合金窗，外观维护保养较好。估价对象进户防盗门，采光、通风状况良好，水、电、卫等基础设施齐全，室内一层为两室一厅一厨一卫一阳台布局；二层是阁楼，为一室一储一卫布局。估价对象已做精致装修，具体如下：

另有架空层储藏室一间，编号29号，使用面积12.99平方米。

在价值时点，估价对象未空置。

2、土地实物状况

宗地位于杭甬高速余姚/慈溪入口南侧。估价对象所处宗地四至：东至中山路，南临农村自建房，西至三三省道，北至杭甬高速。所在宗地地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。

（三）估价对象权益状况

据估价人员实地调查，估价对象2019年1月至12月共欠缴物业费477元，提请买受人注意。

（四）估价对象区位状况

余姚市位于中国浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道；临山镇、泗门镇、马渚镇、牟山镇、丈亭镇、梁弄镇、陆埠镇、大隐镇、大岚镇、河姆渡镇、四明山镇、小曹娥镇、黄家埠镇、三七市镇、鹿亭乡。

估价对象位于杭甬高速余姚/慈溪入口南侧，余姚市城区汇翠花园住宅小区内，附近有山水家园，锦荷小区，山苑东路小区等住宅小区以及梁辉幼儿园、余姚梁辉小学、梁辉中学、梨洲街道社区卫生服务中心、三江购物、商店、银行等生活服务设施和公共配套设施，另有余姚507路、余姚515路、余姚516路等多条公交线路均可抵达。估价对象居住环境及条件成熟，交通便利。

五、价值时点

2019年10月11日，为现场查勘日。

六、价值类型

本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：

1、独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

1、《中华人民共和国物权法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国资产评估法》；

4、国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》；

5、国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

6、余姚市人民法院（2019）甬余法委评260号《司法评估委托书》；

7、委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的复印件资料；

8、估价人员现场查勘所得的资料及本公司掌握的市场行情等参考资料。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，估价对象为证载用途为住宅用房，实际作为住宅使用，其法定用途与实际用途基本一致。

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用比较法作为本次评估的基本方法，其依据是：

比较法是指将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象所处区域附近有类似房地产的交易案例，故可以选用比较法评估其房地产价格。

比较法公式：公开市场比准价格=可比实例价格×交易日期修正×交易情况修正×市场状况调整×区位状况调整×权益状况调整×实物状况调整。

1、选取交易案例

根据估价对象所在区域、利用类型、建筑规模、档次、估价目的、价值时点，按照替代原则，选取近期同一供需圈内、邻近区域的三个类似交易案例进行比较：

可比实例A：汇翠花园小区，成交单价10026元/平方米，成交日期2019年8月19日；

可比实例B：汇翠花园小区，成交单价8237元/平方米，成交日期2019年7月2日；

可比实例C：汇翠花园小区，成交单价8167元/平方米，成交日期2019年5月8日。

2、测算过程

可比实例A比较价值=10026× ××××=9829（元/㎡）；

可比实例B比较价值=8237×××××=9725（元/㎡）；

可比实例C比较价值=8167×××××=9734（元/㎡）；

3、将上述三个比较价值采用简单算术平均数作为最终比准价格：

比准价格=（9829+9725+9734）÷3=9763（元/㎡）

房地产总价值=单价×建筑面积=9763×80.94=79.02（万元）

十、估价结果

本公司估价人员根据本次估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用比较法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为RMB79.02万元整，大写：人民币柒拾玖万零贰佰元整，单价RMB9763元/平方米。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2019年10月11日—2019年10月11日

十三、估价作业期

2019年9月17日—2019年10月15日

附      件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象权属证明复印件

四、司法评估委托书

五、估价机构营业执照复印件

六、估价机构备案证书复印件

七、注册房地产估价师估价资格证书复印件

  如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院