第一部分  估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）及《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2019年9月27日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录。

6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供了重要专业帮助。

注册房地产估价师：                                ***

注册房地产估价师：                                ***

第二部分  估价的假设和限制条件

一、本次估价的一般假设

1、本次估价对象有证房屋建筑面积、土地使用权面积为根据委托人提供的《不动产权证书》确定。

2、本次估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定他们是合法、真实、准确和完整的。

3、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。

4、买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值保持稳定。

5、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。

6、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

二、未定事项假设

本次估价对象无未定事项假设。

三、背离事实假设

本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、租赁、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意！

四、不相一致假设

1、估价对象实地查勘日为价值时点，实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。

    五、依据不足假设

本次估价对象无依据不足假设。

六、本报告使用的限制条件

1、估价结果是为确定房地产的市场价值为司法处置（诉讼）提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

2、本报告仅为确定房地产的市场价值为司法处置（诉讼）提供参考依据，不作它用。

3、本报告使用的有效期为一年，即自2019年10月11日至2020年10月10日。估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。

4、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

5、根据估价人员实地查勘以及询问物业相关人员，估价对象车位位于地下一层329号。估价对象物业费缴纳至2018年12月31日，2019年度物业费为4548元，尚未缴纳，提请报告使用者予以关注。

6、相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告五日内以书面形式向委托方提出异议，逾期视为认同。

第三部分  估价结果报告

一、估价委托人：

    委托机构：余姚市人民法院

住所：余姚市谭家岭西路140号

二、估价机构

估价机构：宁波经纬房地产评估咨询有限公司

法定代表人：***

住所：浙江省慈溪市白沙路街道承兴大厦4-4室

备案等级：二级

证书编号：浙建房估证字[2007]007号

三、估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象概况

    （一）估价对象范围

估价对象为位于余姚市城区东城名苑5幢202A、202B室住宅房地产。其中房屋建筑面积164.51㎡，另有车位一只，建筑面积为12.98㎡，相应的土地使用权面积10.15㎡，用途为城镇住宅用地，使用权类型为出让。

（二）房地产区位状况

估价对象为位于余姚市城区东城名苑5幢202A、202B室住宅房地产，西临东环北路，南临望湖路。附近有余姚市人民医院、余姚市子陵中学、余姚市双河小学等配套服务设施，公共服务配套设施较齐全，附近有慈溪296路、余姚201路、余姚311北线、余姚311南线等公交线路停靠,公共交通便捷度高。

（三）房地产权益状况

1、建筑物权益状况：

（1）房屋所有权：

2、土地权益状况：

（1）土地所有权：估价对象土地所有权属国家所有。

（2）土地使用权：

3、他项权益状况：

根据委托方提供的《不动产登记证明》复印件，证号为浙（2017）余姚市不动产证明第0020811号，估价对象设有一般抵押权，权利人为***，债权数额为人民币133万元。

（四）房地产实物状况

1、土地实物状况：

估价对象所占宗地位于余姚市城区东城名苑5幢202A、202B室，宗地周围地势平坦，所处宗地为规则形，土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通通讯、通燃气），红线内已建有房屋建筑物。

2、建筑物实物状况：

估价对象建筑物坐落于余姚市城区东城名苑5幢202A、202B室。根据估价师实地查勘，估价对象所在建筑钢混结构，外墙面砖，总层数为18层；该幢建筑物共设一单元，设两部电梯，为两梯两户，入户门位于建筑西侧，公共部分抛光砖地面、墙面，石膏板吊顶；估价对象位于直地第2层，其中202A与202B连通为一整体，设唯一入户门，安装防盗门，室内毛坯，南北各两间，阳台内包，设卫生间、厨房部位，水电管道已铺设。另有划线车位一只位于地下一层，编号为329。至价值时点，估价对象空置，建筑整体维护保养一般。

五、价值时点

二0一九年九月二十七日（实地查勘日）

六、价值类型

所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。

所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。

  （一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；

 （二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；

 （三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则；

 （四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；

 （五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则；

八、估价依据

    (一)本次估价所采用的法规依据

1、《中华人民共和国资产评估法》

    2、《中华人民共和国物权法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《中华人民共和国土地管理法》

5、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）

 (二)本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

(三)委托方提供的有关资料

1、司法评估委托书【（2019）甬余法委评269号】

2、《不动产权证书》、《不动产登记证明》复印件

(四)估价机构和估价人员实地查勘、调查所获取的资料

1、估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；

2、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料；

九、估价方法的确定

估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

我们根据估价目的、估价对象现状以及估价对象房地产为住宅用房，其所在区域及周边范围内，近期有交易实例，可以采用比较法进行估价；估价对象为住宅房地产，可以出租方式获取收益的情形，具有收益性特点，可以搜集类似房地产的租金价格，故估价对象宜采用收益法进行估价；估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用成本法和假设开发法。故确定以比较法、收益法作为本次房地产估价的基本方法进行评估。

（二）估价方法定义

1、比较法

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。通过对类似房地产的已知价格进行交易情况、市场状况、区域因素、实物因素、权益因素等的修正，以此估算得出估价对象的房地产比较价格，其计算公式为：

估价对象的房地产比较价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数×房屋建筑面积

2、收益法

收益法：收益法是假设估价对象在出租使用的情况下，预计估价对象正常的租金净收益，并选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算得出估价对象的房地产收益价格：

式中：V—收益价值               

A_i—期间收益             

V_t—期末转售收益

Y_i—未来第i年的报酬率

Y_t—期末报酬率

t —持有期  

（三）估价方法运用

1、比较法

首先通过市场调查，收集了与估价对象有可比性的有关案例，根据相关替代性原理，按用途相同、同一供需圈、价格类型相同、价值时点接近、交易情况正常的要求，从中选取3宗可比实例，然后通过对交易情况、市场状况、房地产状况等因素的分析和修正，最终获得估价对象比准价格，求取估价对象市场价值。

2、收益法

根据估价师实地查勘搜集到的估价对象客观租金，结合估价对象所在供需圈平均出租率，估价对象可出租面积，求得估价对象年有效毛收益，然后减去估价对象在出租过程中发生的各项经营费用，如维修费、折旧费、管理费、保险费等，求得估价对象年净收益，最后通过对估价对象报酬率的分析计算以及持有一段时间后转售预期可获得的转售收益的计算，最终求取估价对象市场价值。

 十、估价结果

本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查勘委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用比较法、收益法进行了专业分析、测算和判断确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币200.54万元整，大写金额为人民币贰佰万伍仟肆佰元整。

十一、注册房地产估价师  

十二、实地查勘期

      2019年9月27日。

十三、估价作业期

2019年9月24日至2019年10月11日。

第四部分   附 件

1、估价对象位置示意图

2、估价对象实景照片

3、（2019）甬余法委评269号《司法评估委托书》复印件

4、估价委托人提供的《不动产权证书》复印件

5、估价委托人提供的《不动产登记证明》复印件

6、评估机构营业执照、备案证书及估价人员注册证书复印件

估价对象位置示意图

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院