| （2019）甬余法委评294号位于余姚市城区伊顿国际城16幢201室的住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价报告编号：甬博估司字（2019）第054号 估价项目名称：******、******所有的位于余姚市城区伊顿国际城16幢201室的住宅房地产司法鉴定评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波博信房地产估价有限公司 注册房地产估价师：****** ****** ****** ****** 估价报告出具日期：2019年10月28日
致估价委托人函 余姚市人民法院： 受贵院的委托，本公司对贵院（2019）甬余法委评294号《司法评估委托书》委托办理的******与被执行人******合同纠纷一案中所涉及的******、******名下的位于余姚市城区伊顿国际城16幢201室的房地产市场价值进行评估。 估价目的：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。 价值时点：2019年10月22日。 估价对象：根据贵院提供的资料和本公司估价人员现场查勘结果，估价对象为一宗钢混结构住宅房地产，房屋所有权证号为“余房权证城区字第B1401665号”、“余房权证城区字第B1401666号”，建筑面积307.34平方米，位于第2层，建筑总层数为19层，规划用途为住宅，另有地下车位两个，D幢368一间，使用面积12.84平方米；D幢369一间，使用面积12.84平方米；另附D幢储藏室16-3一间，使用面积12.23平方米。土地使用权证号为“余国用（2014）第11242号”，土地使用权面积23.09平方米，为国有出让城镇住宅用地，终止日期至2077年4月2日。 估价结果：本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用比较法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币474.04万元整，大写：人民币肆佰柒拾肆万零肆佰元整，单价人民币15424元/平方米。详见下表1 上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 表1、估价对象评估结果一览表
注：房屋价值包含两个地下车位、一间储藏室价值。 特 此 函 告
宁波博信房地产估价有限公司 法定代表人：****** 二○一九年十月二十八日
目 录
第一部分 估价师声明---------------------------------------------------------------------------------4 第二部分 估价假设和限制条件-------------------------------------------------------------------5 第三部分 估价结果报告-----------------------------------------------------------------------------7 一、估价委托人----------------------------------------------------------------------------------------7 二、房地产估价机构----------------------------------------------------------------------------------7 三、估价目的-------------------------------------------------------------------------------------------7 四、估价对象-------------------------------------------------------------------------------------------7 五、价值时点-------------------------------------------------------------------------------------------9 六、价值类型-------------------------------------------------------------------------------------------9 七、估价原则-------------------------------------------------------------------------------------------9 八、估价依据-------------------------------------------------------------------------------------------10 九、估价方法-------------------------------------------------------------------------------------------10 十、估价结果-------------------------------------------------------------------------------------------11 十一、注册房地产估价师----------------------------------------------------------------------------11 十二、实地查勘期-------------------------------------------------------------------------------------12 十三、估价作业期-------------------------------------------------------------------------------------12 第四部分 附件 一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、估价对象权属证明复印件四、司法评估委托书五、估价机构营业执照复印件六、估价机构资格证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5、我们已由注册房地产估价师******于2019年10月22日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料（包括口头资料）的真实性、合法性和完整性负责。因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担。 8、本次估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。 10、注册房地产估价师签名、盖章 注册房地产估价师 注册号 签名（盖章） ****** ******
****** ****** 估价假设和限制条件 一、估价假设条件 （一）一般假设 1、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。 2、本评估中所依据的有关资料由委托方所提供，委托方应对其真实性负责。本公司在评估时假设委估房地产的权益均没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。 3、委托方提供的权属证明资料复印件与原件一致，且真实有效。 4、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。 （二）未定事项假设 1、估价对象产权清晰合法，不属于行政法规规定不得交易的房地产，且在估价报告有效期内无变化。 2、估价对象不受其他可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支及他项权利约束。 3、估价对象在价值时点及估价报告应用的有效期内，均处于合理、合法的保持现状条件可正常持续使用的状态。 （三）背离事实假设 本次评估为司法拍卖提供价值参考依据，不考虑抵押、典权、租赁等他项权利等的影响。 （四）不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、估价限制条件 1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。 2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。 3、据估价人员实地调查，估价对象从2012年11月1日年至2019年12月31日欠缴的综合服务费、公共设施费、室内停车服务费、储藏室服务费等合计为49097.7元，提请买受人注意。 4、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 6、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2019年10月28日至2020年10月27日。
估价结果报告 一、估价委托人 机构名称：余姚市人民法院 地 址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号 二、房地产估价机构 估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司 机构地址：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道中段1357号1108、1109室 法定代表人：****** 资质等级：贰级，资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号 营业执照：统一社会信用代码：913302045705460649（1/1） 联系电话：0574-82809992 传真：0574-87728315 三、估价目的 为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象 （一）估价对象范围的界定 本次估价对象为******、******所有的位于余姚市城区伊顿国际城16幢201室的房地产（建筑面积307.34平方米，另有地下车位两个，D幢368一间，使用面积12.84平方米；D幢369一间，使用面积12.84平方米；另附D幢储藏室16-3一间，使用面积12.23平方米，土地使用权面积23.09平方米）。 (二)估价对象建筑物实物状况 估价对象位于余姚市城区伊顿国际城16幢201室。估价对象所在伊顿国际城小区四至：东至新西门南路，南至谭家岭西路，隔路为余姚市实验学校，西至余姚市兰江小学，北至四明西路。该建筑为一幢钢混结构高层住宅，建筑总层数为19层，估价对象位于第2层，东首南向，地下-2层为汽车位、储藏室，估价对象有两个汽车位，D幢368一间（位于C-368），使用面积12.84平方米；D幢369一间（位于C-369），使用面积12.84平方米；另附D幢储藏室16-3一间，使用面积12.23平方米。该小区的物业服务公司为银亿物业管理公司，实行人车分离管理模式，该建筑一至二层外墙干挂石材，其上贴棕色墙砖，塑钢窗，外观维护保养良好。估价对象位于16幢1单元，两梯两户格局，其中一部为观光电梯，入户门为防盗门，室内未进行装饰装修，为白坯。 （三）估价对象土地实物状况 宗地位于余姚市城区，估价对象土地使用权面积为23.09平方米，估价对象所处宗地四至：东至新西门南路，南至谭家岭西路，隔路为余姚市实验学校，西至余姚市兰江小学，北至四明西路。所在宗地地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。 (四)估价对象权益状况 估价对象权益状况详见下表：
备注：据估价人员实地调查，估价对象从2012年11月1日年至2019年12月31日欠缴的综合服务费、公共设施费、室内停车服务费、储藏室服务费等合计为49097.7元，提请买受人注意。 (五)估价对象区位状况 余姚市位于中国浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。 2017年6月，余姚市被命名国家卫生城市。2017年11月，获评全国文明城市。2018年10月，入选2018年全国绿色发展百强县市、科技创新百强县市、全国新型城镇化质量百强县市。2018年11月，入选2018全国“幸福百县榜”。2018年10月22日，入选2018年全国农村一二三产业融合发展先导区创建名单。2018年11月，入选中国工业百强县（市），入选中国县级市全面小康指数前100名。2018年12月，入选全国县域经济综合竞争力100强、投资潜力100强，2018中国大陆最佳商业城市100强、中国最佳县级城市30强。2018年12月，农业农村部确定为第二批中国特色农产品优势区。 估价对象伊顿国际城小区地处余姚市城区，共分三期建设，估价对象为二期开发建设项目，小区整体规划规整大气，建筑空间层次分明，内有人工湖，环境优雅。周边江南新城、江南华都、佳汇景苑、名仕花园等住宅小区聚集，居住人口集中，附近有余姚市兰江小学、余姚市实验学校、宁波银行、余姚市人民法院、余姚黄山儿童乐园等生活服务设施和公共配套设施，生活便利度较好，附近有余姚303路、余姚503路、余姚107路、余姚204路等公交线路停靠,公共交通便捷度高，居住环境良好。 五、价值时点 2019年10月22日，为现场查勘日。 六、价值类型 本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则 根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则： 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国资产评估法》； 4、国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》； 5、国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》； 6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2011]21号）； 7、余姚市人民法院（2019）甬余法委评294号《司法评估委托书》； 8、委托方提供的估价对象权属证书复印件资料； 9、估价人员现场查勘所得的资料及本公司掌握的市场行情等参考资料。 九、估价方法 根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用比较法作为本次评估的基本方法，其依据是： 比较法是指将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 估价对象所处区域附近有类似房地产的交易案例，故可以选用比较法评估其房地产价格。 比较法公式：公开市场比准价格=可比实例价格×市场状况（交易日期）修正×交易情况修正×房地产状况（实物、权益、区位因素）调整。 1、选取交易案例 根据估价对象所在区域、利用类型、建筑规模、档次、估价目的、价值时点，按照替代原则，选取近期同一供需圈内、邻近区域的三个类似交易案例进行比较： 可比实例A：伊顿国际城17幢9F/12F，建筑面积157.02平方米，成交单价15514元/平方米，成交日期2019年07月18日。 可比实例B：伊顿国际城28幢9F/19F，建筑面积254.08平方米，成交单价17711元/平方米，成交日期2019年10月15日。 可比实例C：伊顿国际城2幢3F/12F，建筑面积178.22平方米，成交单价16016元/平方米，成交日期2019年3月19日。 2、测算过程 通过对三个可比实例市场状况、交易情况及区位状况、实物状况、权益状况的修正，最终得出三个可比实例的修正系数为0.9106、0.9440、0.9631，则修正后的价格分别为14127元/平方米、16720元/平方米、15425元/平方米。 3、将上述三个比较价值采用简单算术平均数作为最终比准价格： 比准价格=（14127+16720+15425）÷3=15424（元/㎡）； 房地产总价值=单价×建筑面积=15424×307.34=474.04（万元）。 十、估价结果 本公司估价人员根据本次估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用基准地价修正法、成本法和比较法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为人民币474.04万元整，大写：人民币肆佰柒拾肆万零肆佰元整，单价人民币15424元/平方米。 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期 2019年10月22日—2019年10月22日 十三、估价作业期 2019年10月18日—2019年10月28日
附 件一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、估价对象权属证明复印件四、司法评估委托书五、估价机构营业执照复印件六、估价机构资格证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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