第一部分  估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）及《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2019年10月18日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录。

6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供了重要专业帮助。

注册房地产估价师：                                ***

注册房地产估价师：                                ***

第二部分  估价的假设和限制条件

一、本次估价的一般假设

1、本次估价对象有证房屋建筑面积、土地使用权面积为根据委托人提供的《不动产权证书》复印件确定。

2、本次估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定他们是合法、真实、准确和完整的。

3、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。

4、买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值保持稳定。

5、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。

6、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

二、未定事项假设

本次估价对象无未定事项假设。

三、背离事实假设

本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、租赁、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意！

四、不相一致假设

估价对象实地查勘日为价值时点，实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。

    五、依据不足假设

本次估价对象无依据不足假设。

六、本报告使用的限制条件

1、估价结果是为确定房地产的市场价值为司法处置（诉讼）提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

2、本报告仅为确定房地产的市场价值为司法处置（诉讼）提供参考依据，不作它用。

3、本报告使用的有效期为一年，即自2019年10月23日至2020年10月22日。估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。

4、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

5、至价值时点，估价对象物业管理费用拖欠情况不详，提请报告使用者予以关注。

6、估价对象为集体土地拆迁安置房，上市交易按相关规定办理，提请报告使用者予以特别关注。

7、相关当事人若对估价报告有异议，在收到估价报告五日内以书面形式向委托方提出异议，逾期视为认同。

第三部分  估价结果报告

一、估价委托人：

    委托机构：余姚市人民法院

住所：余姚市谭家岭西路140号

二、估价机构

估价机构：宁波经纬房地产评估咨询有限公司

法定代表人：***

住所：浙江省慈溪市白沙路街道承兴大厦4-4室

备案等级：二级

证书编号：浙建房估证字[2007]007号

三、估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象概况

    （一）估价对象范围

估价对象为位于余姚市城区明珠公寓56幢住宅房地产，其中房屋建筑面积306.16㎡，相应的土地使用权面积101.58㎡，用途为城镇住宅用地，权利性质为国有划拨，另包括固定装修价值。

（二）房地产区位状况

估价对象为位于余姚市城区明珠公寓56幢住宅房地产，所在小区东近明伟桥，南临谭家岭东路。附近有余姚第八中学、梨洲小学、中国邮政储蓄银行等生活服务设施和公共配套设施，居住氛围较好，生活较便利，附近有余姚405路、余姚406路、余姚533路等公交线路停靠,公共交通便捷度高。

（三）房地产权益状况

1、建筑物权益状况：

（1）房屋所有权：

2、土地权益状况：

（1）土地所有权：估价对象土地所有权属国家所有。

（2）土地使用权：

   （四）房地产实物状况

1、土地实物状况：

估价对象所占宗地位于余姚市城区明珠公寓56幢，宗地周围地势平坦，所处宗地为规则形，土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、通上水、通下水、通通讯、通燃气），红线内已建有房屋建筑物。

2、建筑物实物状况：

估价对象建筑物为坐落于余姚市城区明珠公寓56幢的住宅用房。根据估价师实地查勘，估价对象为两间两楼建筑物（带有阁楼），南北朝向，外墙涂料，带有庭院，设不锈钢大门，不锈钢围墙，花岗岩地面，固定有阳光房、马赛克水池、花坛；一层净高约3.15米，为两厅一厨一卫一车库布局，客厅抛光砖地面（地面有沉降）、乳胶漆墙面、石膏板吊顶；餐厅抛光砖地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，其中餐厅与厨房相连，厨房抛光砖地面、瓷砖墙面、塑扣顶，固定有橱柜；卫生间地砖地面、瓷砖墙面、塑扣顶，固定有坐便器、面斗；朝北西侧设车库；二层净高约3.05米，为三室两卫布局，朝南一室地板地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，固定有家具，朝南外出通阳台，抛光砖地面、瓷砖墙面、石膏板吊顶；朝北东侧一室地板地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，固定有家具；朝北西侧一室地板地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，固定有壁柜；东西两侧各设有一个卫生间，室内地砖地面、瓷砖墙面、塑扣顶，固定有组合面斗、坐便器；阁楼无装修。建筑物建成时间约2004年。至价值时点，估价对象尚未腾空。建筑物整体维护一般。

五、价值时点

二0一九年十月十八日（实地查勘日）

六、价值类型

所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。

所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。

  （一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；

 （二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；

 （三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则；

 （四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；

 （五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则；

八、估价依据

    (一)本次估价所采用的法规依据

    1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法》

4、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）

(二)本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

(三)委托方提供的有关资料

1、司法评估委托书【(2019)甬余法委评282号】

2、《不动产权证书》复印件

(四)估价机构和估价人员实地查勘、调查所获取的资料

1、估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料

2、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料

九、估价方法

估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

（一）估价方法适用性分析

我们根据估价目的、估价对象现状以及估价对象房地产为住宅用房，其所在区域及周边范围内，近期有交易实例，可以采用比较法进行估价；估价对象为联排住宅，其所在区域及周边范围内，近期类似房地产出租实例较少，不宜采用收益法进行估价；估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用成本法和假设开发法。故确定以比较法作为本次房地产估价的基本方法进行评估。

（二）估价方法定义

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。通过对类似房地产的已知价格进行交易情况、市场状况、区域因素、实物因素、权益因素等的修正，以此估算得出估价对象的房地产比较价格，其计算公式为：

估价对象的房地产比较价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数×房屋建筑面积

（三）估价方法运用

首先通过市场调查，收集了与估价对象有可比性的有关案例，根据相关替代性原理，按用途相同、同一供需圈、价格类型相同、价值时点接近、交易情况正常的要求，从中选取3宗可比实例，然后通过对交易情况、市场状况、房地产状况等因素的分析和修正，最终获得估价对象比较价格，求取估价对象市场价值。

 十、估价结果

本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查勘委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用比较法进行了专业分析、测算和判断确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币258.08万元整，大写金额为人民币贰佰伍拾捌万零捌佰元整。

十一、注册房地产估价师  

十二、实地查勘期

      2019年10月18日

十三、估价作业期

2019年10月12日至2019年10月23日。

第四部分   附 件

1、估价对象位置示意图

2、估价对象实景照片

3、(2019)甬余法委评282号《司法评估委托书》复印件

4、估价委托人提供的《不动产权证书》复印件

6、评估机构营业执照、房地产估价机构备案证书及注册房地产估价师注册证书复印件

估价对象位置示意图

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院