| （2019）甬余法委评297号位于余姚市丈亭镇瓦窑新居（东区）5幢301室的住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：XXX、XXX共有的位于余姚市丈亭镇瓦窑新居（东区）5幢301室的住宅房地产司法评估价值估价
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构：宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司
注册房地产估价师：XXX 3320150104 XXX 3320100054
估价报告出具日期：2019年11月14日
估价报告编号：（慈）恒房[2019]（估）字第SF081号
致估价委托人函余姚市人民法院： 接受贵单位的委托，我们对XXX、XXX共有的的位于余姚市丈亭镇瓦窑新居（东区）5幢301室的住宅房地产价值进行了估价。 估价目的：为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象：系指XXX、XXX共有的位于余姚市丈亭镇瓦窑新居（东区）5幢301室的住宅房地产，包括127.62平方米的住宅（另有5幢车库04一间，套内建筑面积26.4平方米）、房屋所对应分摊的34.15平方米国有出让土地使用权及室内固定装修。 价值时点：二〇一九年十一月一日。 价值类型：估价对象的房地产市场价值。 估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一九年十一月一日的估价结果如下（总价保留至百位）： 估价结果明细表
注：估价结果包含车库价值，本评估报告使用有效期为报告出具之日起一年。 宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人： 二○一九年十一月十四日
目 录1. 估价对象实景照片 2. 估价对象位置示意图 3. 房屋所有权证影印件 4. 余姚市不动产登记情况证明复印件 5. 余姚市人民法院司法评估委托书复印件 6. 评估机构资质证书复印件 7. 评估机构企业法人营业执照复印件 8. 估价师注册证书复印件
注册房地产估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师已于2019年11月1日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
注册房地产估价师： 注册号：3320150104
注册房地产估价师： 注册号：3320100054
估价假设和限制条件1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、估价对象权属清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 3、估价师对估价委托人提供关于估价对象权属、面积、用途、权益等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定它们是合法、真实、准确和完整的；因提供的资料失实造成估价结果有误，估价机构不承担相应责任。 4、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染等进行专业性检测，本估价结果以估价对象建筑工程无结构性损害等质量缺陷，内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量等符合国家有关规范标准，建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染状况对估价对象无不良影响，能维持估价对象正常使用为前提。 二、未定事项假设 1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等，不存在也不涉及任何法律纠纷及权属争议、不受任何权利限制、可以在公开市场上合法地进行转让为前提。 2、估价对象在有效使用期限内，能保持现状用途及功能，合法、持续使用。 3、未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。 三、背离事实假设 估价对象有查封、有抵押，根据估价目的，本次估价不考虑该情况对估价对象价值的影响。 四、不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 五、依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 六、估价报告使用的限制条件 1、本评估报告使用有效期为报告出具之日起一年，即2019年11月14日至2020年11月13日，若在此期间估价对象房地产状况、国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。 2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。 3、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。 4、估价对象在交易时需要交纳相关交易税费，因各地税收政策不同，具体税收政策需咨询估价对象所在区税务部门，请报告使用者予以关注。 5、本估价报告需经本估价机构盖章及至少两名专职注册房地产估价师签字盖章、且须完整使用方为有效，复印件无效。 6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。
七、特殊说明 若项目相关当事人对估价结果有异议，应于收到估价报告之日起10日内，向我估价机构提交异议书，请相关当事人予以关注。
房地产估价结果报告联系人：孙丹青、黄伟 联系电话：0574-62785550
单位地址：慈溪市白沙路街道中兴小区综合1号楼17-20号四层
为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。
（一）估价对象范围 估价对象为XXX、XXX共有的位于余姚市丈亭镇瓦窑新居（东区）5幢301室的住宅房地产，包括127.62平方米的住宅（另有5幢车库04一间，套内建筑面积26.4平方米）、房屋所对应分摊的34.15平方米国有出让土地使用权及室内固定装修。 （二）估价对象区位状况 估价对象坐落于余姚市丈亭镇瓦窑新居，小区北近瓦窑东路，南近丈一路，交通便捷度一般。区域内有丈亭镇中心幼儿园、余姚市丈亭镇成人中等文化技术学校、浙江农信余姚农村商业银行、亨大酒店、中国邮政储蓄银行等，估价对象所在区域基础设施建设配套一般，公用服务设施一般。区域内有余姚603路、余姚603路（青龙山）、余姚505路、余姚519路、余姚520路等公交线路经过并停靠。 （三）估价对象权益状况 估价对象坐落于于余姚市丈亭镇瓦窑新居（东区）5幢301室。根据委托方提供的房屋所有权证影印件及余姚市不动产登记情况证明，房屋所有权人及土地使用权人为XXX、XXX按份共有，份额均为50%，住宅建筑面积为127.62平方米，另附5幢车库04一间，套内建筑面积26.4平方米，土地使用权分摊面积为26.4平方米。 （四）估价对象实物状况 1、估价对象土地状况 估价对象中的土地使用权为分摊土地使用权，根据委托方提供的房屋所有权证影印件及余姚市不动产登记情况证明，估价对象坐落于余姚市丈亭镇瓦窑新居（东区）5幢301室，使用权类型为出让，使用权分摊面积为34.15平方米，终止日期为2070年12月28日。宗地红线内已建有房屋建筑物。宗地周围公用服务设施一般，基础设施配套一般，交通便捷。 2、估价对象建筑状况 估价建筑物为位于余姚市丈亭镇瓦窑新居（东区）5幢301室的住宅用房。根据委托方提供的余房权证丈亭镇字第B1201664号、余房权证丈亭镇字第B1201665号房屋所有权证复印件，房屋所有权人为XXX、XXX共有，建筑面积127.62平方米。根据实地查勘，估价对象所在建筑总层数4层，南北朝向，外墙涂料墙面，入户门位于建筑北侧，安装门禁系统的铁防盗门，楼梯水泥地坪，安装铁木扶手。估价对象位于三楼，入户门安装防盗门，室内两室两厅一厨二卫布局，朝南三间，具体如下： 东南房间：套房，地板地面，墙纸墙面，石膏板顶面，固定有移门壁柜；房间内设卫生间，卫生间地砖地面，瓷砖贴面，铝扣板顶面，内设坐坑、台盆、玻璃淋浴房； 东北房间：地板地面，墙纸墙面，石膏板顶面，固定有衣柜及移门家具； 客厅：地板地面，乳胶漆墙面，石膏板顶面，固定有电视背景及装饰隔断，客厅通南阳台，阳台抛光砖地面、墙面，固定有台盆； 餐厅：抛光砖地面，乳胶漆墙面，石膏板顶面，固定有壁柜； 厨房：抛光砖地面，瓷砖墙面，铝扣板顶面，固定有上、下橱柜； 卫生间地砖地面，瓷砖贴面，铝扣板顶面，固定有坐坑、台盆、拖把池及玻璃淋浴隔断； 架空层部位另有车库一间，室内白坯。 在价值时点上述建筑处于空置状态，维护保养程度一般。 五、价值时点 二○一九年十一月一日。 根据估价目的，依据价值时点原则确定以委托方委托之日为价值时点。 六、价值类型 本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二○一九年十一月一日的公开市场价值。 市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则 本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 （一）独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 （二）合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 （三）最高最佳利用原则 房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 （四）价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 （五）替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（一）法律、法规依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释； 4、《中华人民共和国资产评估法》； 5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》； 6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》； 7、《宁波市人民法院对外委托司法评估工作暂行规定》。 （二）技术标准、规程、规范 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）； 2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）； 3、关于印发《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》的通知（浙估协〔2018〕66号）。 （三）估价委托人提供的相关资料 1、（2019）甬余法委评297号余姚市人民法院司法评估委托书； 2、余房权证丈亭镇字第B1201664号、余房权证丈亭镇字第B1201665号房屋所有权证影印件； 3、余姚市不动产登记情况证明。 （四）其他依据 1、房地产估价师实地查勘、调查、收集的相关资料； 2、本公司掌握的有关信息资料。
比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为住宅用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较多，可以采用比较法进行估价。 估价对象为住宅房地产，可用于出租，但估价师通过大量的市场调查，发现住宅房地产出租案例较少，且其租金价格对面积、层次、结构等影响房地产价值的因素不敏感，故不宜采用收益法进行估价。 估价对象为整体开发的房地产，采用成本法难以对单独、个别商品房进行准确测算，故本次评估时不适合采用成本法进行估价。 估价对象作为住宅房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。 故本次对估价对象进行估价时，采用比较法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。 比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式如下： 委估房地产价格=∑n(可比实例价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数)/n （三）估价方法运用过程 1、可比实例选取 根据替代性原理，按交易方式适合、房地产状况相似（即区位相近、用途相同、权利性质相同、档次相当、规模相当、建筑结构相同）、价值时点接近、可修正为正常价格的要求，最终选取与估价对象类似的三个交易案例作为可比实例。 2、交易情况修正 交易情况修正是使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。造成成交价格偏离正常价格的因素一般有利害关系人之间的交易、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易、被迫出售或被迫购买的交易、人为哄抬价格的交易、对交易对象有特殊偏好的交易、相邻房地产合并的交易、受迷信影响的交易等。故应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。 3、市场状况调整 市场状况调整也称为交易日期调整，是使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，从成交日期至价值时点期间，房地产市场价格可能发生的变化有平稳、上涨和下跌三种情况。当房地产市场价格平稳时，可不进行市场状况调整，当房地产价格上涨或下跌时，为了消除市场状况不同造成的价格差异，则必须进行市场状况调整。 4、房地产状况调整 房地产状况调整可分为区位状况调整、实物状况调整及权益状况调整，具体如下： （1）区位状况调整：区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。区位状况调整的内容主要有位置、交通、外部配套设施、周围环境等影响房地产价格的因素。 （2）实物状况调整：实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。实物状况调整的内容很多，对土地来说，主要有土地面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的因素。 （3）权益状况调整：权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。 5、室内装修 装修根据重置成本结合成新确定。
十、估价结果 房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二○一九年十一月一日的估价结果如下（总价保留至百位）：
注：估价结果包含车库价值，本评估报告使用有效期为报告出具之日起一年。
十一、房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师
十二、实地查勘期 二〇一九年十一月一日 十三、估价作业期
附 件1. 估价对象实景照片 2. 估价对象位置示意图 3. 房屋所有权证影印件 4. 余姚市不动产登记情况证明复印件 5. 余姚市人民法院司法评估委托书复印件 6. 评估机构资质证书复印件 7. 评估机构企业法人营业执照复印件 8. 估价师注册证书复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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