| （2019）甬余法委评287号位于宁波杭州湾新区兴慈六路429号工业房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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涉执房地产处置 司法估价报告
估价项目名称：***工业有限公司位于宁波杭州湾新区兴慈六路429号工业房地产司法评估项目 估价委托人：余姚市人民法院 估价机构：宁波信德房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：***（注册号：***） ***（注册号：***） 估价报告出具日期：2019年11月19日 估价报告编号：浙甬信德219101955号
致估价委托人函 余姚市人民法院: 接受贵方的委托，遵照有关房地产估价的规定，本着独立、客观、公正、合法的原则，根据估价目的，按照估价程序，对贵方委托的估价对象房地产市场价值进行评估。 委托案号：（2019）甬余法委评287号 案件名称：***资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人***、***、***工业有限公司、***商务有限公司、***药业有限公司、***金融借款合同纠纷执行。 估价对象：产权人为***工业有限公司，坐落于宁波杭州湾新区兴慈六路429号，证载建筑面积合计为11327.13平方米，未经登记建筑面积合计为11390.20平方米，简易结构面积合计为1342.45平方米，在建工程面积为3940.50平方米，独用土地使用权面积为39848.00平方米（出让工业用地，终止日期至2058年03月19日)的工业房地产。 财产范围：包括土地使用权、证载建筑物、未经登记建筑物、简易结构、在建工程、地坪、围墙、大门等相关配套设施，但不包括变压器、动产、债权债务等其他财产或权益。 估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。 价值类型：市场价值 价值时点：2019年10月31日 估价方法：成本法 估价结果：估价对象在价值时点的市场价值为人民币4993.81万元，大写金额为人民币肆仟玖佰玖拾叁万捌仟壹佰元整（RMB：49,938,100.00元）（其中：土地使用权价值为3084.24万元，有证建筑物价值为1076.09万元，未经登记建筑物价值为670.58万元，简易结构价值为50.59万元，在建工程价值为112.31万元）。 详见下表“评估清单”。 报告使用期限：报告出具日起一年，即2019年11月19日起至2020年11月18日止。 宁波信德房地产土地评估有限公司 二Ｏ一九年十一月十九日
特别提示：1、单价由总价除以建筑面积得到的，因此评估结果以评估总价为准； 2、估价结果已包括土地使用权、证载建筑物、未经登记建筑物、简易结构、在建工程、地坪、围墙、大门等相关配套设施，其中：土地使用权价值已包含土地使用权、地坪、围墙、大门等附属设施价值，建筑物价值已包含固定装修价值； 3、本次估价将估价对象未经登记建筑、简易结构、在建工程纳入估价范围，但仅考虑其建安成本及综合成新率，其中在建工程面积以注册房地产估价师现场测量为准，其余面积根据宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司提供的《***工业有限公司不动产测绘报告》记载，并且本报告以估价对象未经登记建筑、简易结构在价值时点及期后估价报告应用的有效期内，均处于可正常持续使用的状态为假设前提； 4、因财产拍卖（或者变卖）日期与价值时点不一致，评估对象状况或者房地产市场状况的变化会对评估结果产生影响； 5、在评估结果有效期内，评估对象状况或者房地产市场发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整； 6、委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任； 7、评估结果不等于评估对象处置可实现的成交价，不应被认为是对评估对象处置成交价的保证； 8、欲了解该估价项目的全面情况，请详见估价结果报告，报告使用时请特别关注估价假设和限制条件提示内容。
目 录 估价师声明.............................................................................. 1 估价的假设和限制条件.................................................................... 2 一、估价假设条件.................................................................. 2 二、估价限制条件.................................................................. 3 估价结果报告............................................................................ 5 一、估价委托人.................................................................... 5 二、房地产估价机构................................................................ 5 三、估价目的...................................................................... 5 四、估价对象...................................................................... 5 五、价值时点..................................................................... 10 六、价值类型..................................................................... 10 七、估价原则..................................................................... 10 八、估价依据..................................................................... 11 九、估价方法..................................................................... 12 十、估价结果..................................................................... 12 十一、注册房地产估价师........................................................... 13 十二、实地查勘期................................................................. 13 十三、估价作业期................................................................. 13 附件................................................................................... 14 一、估价委托书复印件............................................................. 15 二、估价对象位置图............................................................... 16 三、估价对象实地查勘情况和相关照片............................................... 17 四、估价对象权属证明复印件....................................................... 18 五、估价对象测绘报告复印件....................................................... 28 六、房地产估价机构营业执照复印件................................................. 34 七、房地产估价机构资质证书复印件................................................. 35 八、房地产估价机构资信等级证书复印件............................................. 36 九、注册房地产估价师估价资格证书复印件........................................... 37
估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载，误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》等相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师已于2019年10月31日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性承担责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）一般假设 1、对权属证书审慎检查并予以核实。估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《不动产登记证明》、《***工业有限公司不动产测绘报告》，我们未向政府有关部门进行核实,在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整，且估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 2、对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测。注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象房屋质量及作业环境是安全的，能在耐用年限或土地使用期限内正常使用。 3、对房地产市场的假设。估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：⑴交易双方自愿地进行交易；⑵交易双方处于利己动机进行交易；⑶交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；⑷交易双方有较充裕的时间进行交易；⑸不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 4、本次估价将估价对象未经登记建筑、简易结构、在建工程纳入估价范围，但仅考虑其建安成本及综合成新率，其中在建工程面积以注册房地产估价师现场测量为准，其余面积根据宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司提供的《***工业有限公司不动产测绘报告》记载，并且本报告以估价对象未经登记建筑、简易结构在价值时点及期后估价报告应用的有效期内，均处于可正常持续使用的状态为假设前提。 5、本次评估按现状房地产进行评估，未考虑在办理变更登记时对未审批部分建筑物进行拆除或者补办审批手续所造成的减值效应。 6、本次估价假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。 7、本报告估价结果未扣除估价对象可能存在的水电费、通讯费以及其他等因物业使用而产生的拖欠费用。 8、本次估价结果未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对估价结果的影响。 （二）未定事项假设 本次估价无未定事项假设。 （三）背离事实假设 本次估价未考虑估价对象租赁权、原有的担保物权、其他优先受偿权及查封情况对房地产价值的影响。 （四）不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、估价限制条件1、任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。 2、委托人对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托人提供情况和资料失实或有所隐匿而造成结果的偏失，本估价机构和估价人员不承担相应责任。 3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 4、根据估价目的，预计未来市场价格变化程度，确定本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 5、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应责任。 6、本报告估价结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。 7、本估价报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。 8、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。 9、本估价报告由宁波信德房地产土地评估有限公司负责解释。
估价结果报告一、估价委托人名称：余姚市人民法院 地址：余姚市谭家岭西路140号 二、房地产估价机构名称：宁波信德房地产土地评估有限公司 法人代表: *** 地址：宁波市江北区人民路132号25楼银亿外滩大厦 证书编号：浙建房估证字[2002]073号 资质等级：贰级 证书编号：浙估协资信证字[2017]015号 资信等级：A级 三、估价目的受余姚市人民法院（2019）甬余法委评287号《司法评估委托书》委托办理就***资产管理股份有限公司浙江省分公司与被执行人***、***、***工业有限公司、***商务有限公司、***药业有限公司、***金融借款合同纠纷执行对被执行人***工业有限公司名下位于宁波杭州湾新区兴慈六路429号的房地产予以评估。 为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。 四、估价对象
（三）建筑物基本状况
注：未经登记建筑面积、简易结构面积根据宁波市宇科国土勘测规划设计有限公司提供的《***工业有限公司不动产测绘报告》记载，在建工程面积以注册房地产估价师现场测量为准。 10幢、12幢建筑物有部分位于相邻土地上，13幢建筑物尚未竣工。 （四）权益状况 1、不动产登记状况 估价对象核发一本《国有土地使用证》，土地使用权面积为39848.00平方米，权属内容如下表所示：
估价对象共核发两本《房屋所有权证》，建筑面积合计为11327.13平方米，权属内容如下表所示：
2、他项权利情况 估价对象共核发一本《不动产登记证明》，权利人为中国工商银行股份有限公司慈溪分行，义务人为***工业有限公司，最高债权数额8630万元，权属内容如下表所示：
3、目前使用状况 根据现场查勘，至价值时点，估价对象部分出租，部分自用。 （五）区位状况
五、价值时点2019年10月31日（即估价对象于2019年10月31日的市场价值），根据价值时点原则确定实地查勘期为价值时点。 六、价值类型（一）价值类型名称 本次估价的价值类型为市场价值。 （二）价值定义 市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 （三）价值内涵 价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括土地使用权、证载建筑物、未经登记建筑物、简易结构、在建工程、地坪、围墙、大门等相关配套设施，但不包括变压器、动产、债权债务等其他财产或权益；付款方式是一次性付清房价款；面积内涵为证载建筑面积合计为11327.13平方米，未经登记建筑面积合计为11390.20平方米，简易结构面积合计为1342.45平方米，在建工程面积为3940.50平方米，独用土地使用权面积合计为39848.00平方米；未考虑在办理变更登记时对未审批部分建筑物进行拆除或者补办审批手续所造成的减值效应；未扣除估价对象可能存在的水电费、通讯费以及其他等因物业使用而产生的拖欠费用；未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对估价结果的影响；未考虑估价对象原有的租赁权、担保物权、其他优先受偿权及查封情况对房地产价值的影响。 七、估价原则房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。 1、遵循独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、遵循价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据（一）法律、法规和政策 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《中华人民共和国城市规划法》； 5、《中华人民共和国资产评估法》； 6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》； 7、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》； 8、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》； 9、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》； 10、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》； 11、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》； 12、《人民法院委托评估工作规范》。 （二）估价标准依据 1、《房地产估价规范》GB/T 50291-2015； 2、《房地产估价基本术语标准》GB/T 50899-2013； 3、《土地利用现状分类》GB/T 21010-2017； 4、《涉执房地产处置司法评估指导意见》； 5、《宁波市2010年建设工程土建造价指标》； 6、《宁波市区城市土地级别调整和基准地价更新》（宁波市国土资源局，2015年12月）。 （三）估价委托人提供的资料依据 1、《司法评估委托书》； 2、《房屋所有权证》； 3、《国有土地使用证》； 4、《不动产登记证明》； 5、《***工业有限公司不动产测绘报告》。 （四）估价机构及估价师搜集的资料依据 1、估价对象照片； 2、实地查勘记录； 3、可比实例等相关资料； 4、当地市场调查和搜集的有关资料等。 九、估价方法（一）估价方法名称 本次估价采用成本法。 （二）估价方法定义 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 十、估价结果注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，对影响房地产价值因素进行综合分析的基础上，满足估价假设和限制条件的前提下，采用成本法进行分析和测算，确定估价对象于价值时点2019年10月31日的估价结果如下： 估价对象在价值时点的市场价值为人民币4993.81万元，大写金额为人民币肆仟玖佰玖拾叁万捌仟壹佰元整（RMB：49,938,100.00元）（其中：土地使用权价值为3084.24万元，有证建筑物价值为1076.09万元，未经登记建筑物价值为670.58万元，简易结构价值为50.59万元、在建工程价值为112.31万元），明细如下：
十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期2019年10月31日 十三、估价作业期2019年10月12日起至2019年11月19日止。
宁波信德房地产土地评估有限公司 二Ｏ一九年十一月十九日
附件二、估价对象位置图 三、估价对象实地查勘情况和相关照片 五、估价对象测绘报告复印件 六、房地产估价机构营业执照 七、房地产估价机构资质证书 八、房地产估价机构资信等级证书 九、注册房地产估价师估价资格证书复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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