注册房地产估价师声明

郑重声明：

1.              我们在此次估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2.              本报告是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本次估价的假设和限制条件的限制。

3.              我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4.              我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》相关的法律法规和技术标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5.              注册房地产估价师**、李翔已于2019年10月9日对本估价报告的估价对象进行实地查勘。但实地查勘仅限于估价对象的外观及目前维护管理状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积准确性和相应权益的调查责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难以接触到的部分进行检视的责任。

6.              实测建筑面积数据是根据宁波永正不动产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》确定的。

估价的假设和限制条件

一、       一般假设

1.              本次估价所依据的估价对象的权属状况、建筑面积、用途、土地使用权类型、使用期限等均来源于估价委托人提供的房屋所有权证及国有土地使用证复印件，我们已对复印件进行了必要的检查与核对，但我们未向政府登记机关进行核实，本次估价假定估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。

2.              假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。

3.              注册房地产估价师实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区位状况等的一般性查勘，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。

4.              注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能够正常安全使用。

二、       未定事项假设

估价对象无未定事项，故本报告无未定事项假设。

三、       背离事实假设

在价值时点2019年10月9日，估价对象已设立抵押,但鉴于本次估价目的及《房地产估价规范》对司法拍卖估价的有关规定，本次评估假设估价对象未设立抵押权、无其他优先受偿权、未被查封。

四、不相一致假设

估价对象登记信息与现状一致，且估价对象其他状况无不一致情形，故本次评估无不相一致假设。

五、依据不足假设

估价委托人提供资料完整，注册房地产估价师掌握和调查的资料充分，本次评估无依据不足假设。

六、报告使用限制

1.              本估价报告和估价结果仅作为司法拍卖（变卖）提供参考依据，不得作为其他用途。

2.              本报告中宗地红线范围内除有证建筑以外的无证建筑数据是根据宁波永正不动产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》确定的，实际面积应以有关部门认定为准，如与最终认定结果不一致，则估价结果应随之调整。

3.              未经估价机构书面同意，估价报告不得向报告使用方及报告审查部门以外的单位或个人提供，凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构不承担相应的责任。

4.              本报告中的各部分内容，包括“附件”，构成完整的估价报告。报告中的全部内容必须完整使用方为有效，因共同使用本报告部分内容引起的不良后果估价机构不承担任何责任。

5.              本报告不可作为任何形式的产权证明文件。

6.              本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整，因此可能存在个别等式左右不相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

7.              本报告一式七份，估价委托人六份，估价方一份，复印无效。

8.              本报告使用期限为一年，自估价报告出具之日起计算，超过期限使用无效。

房地产估价结果报告

一、       估价委托人

委托单位：余姚市人民法院

住所：浙江省余姚市谭家岭西路140号

电话：（0574）62785550

二、       估价机构

名    称：江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司

住    所：淮安市淮海北路39号书城商务大厦15层

法定代表人：朱　兵

资质等级：壹　级

证书编号：苏建房估备（壹）淮安00009

有效期限：2021年05月22日止

宁波分公司营业地址：浙江省宁波市海曙区中山东路93号7楼707室

电话：（0574）81876676

三、       估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产的市场价值。

四、       估价对象

（一）估价对象范围

**所有的位于余姚市城区阳明西路280号工业房地产，含房屋及所占用的土地使用权、装饰装修、室内动产、空气能热水器和宗地红线范围内的无证建筑。

（二）估价对象基本状况

1．建筑物基本状况

1.1房屋所有权证书号：余房权证城区字第A1111762号

1.2房屋所有权人：**

1.3共有情况：单独所有

1.4坐落：余姚市城区阳明西路280号

1.5权利类型：房屋所有权

1.6用途：工业

1.7建筑规模（面积）：2509.98㎡

1.8建筑结构：混合

1.9层数：总层数5层，所在层数1-5层

1.10设施设备：具备通信网络、供水、供电、供气、排水系统、消防系统等。

1.11使用现状：估价对象现经营宾馆，首层为大堂，会客室、办公室、棋牌室等，设有公共卫生间；2至5层为客房，另有总控室、房务中心、杂物间及电梯1部。

1.11装饰装修：涂料外墙，入室为自动玻璃门，大厅地砖地面，石膏板造型吊顶，墙面软包或贴瓷砖。棋牌室地砖地面，墙面贴墙纸或刷乳胶漆，石膏板吊顶，塑钢窗。客房走廊铺地毯，墙面贴墙纸，石膏板吊顶。客房地面铺地板，墙面贴墙纸或刷乳胶漆，石膏板吊顶，塑钢窗。棋牌室及客房均设有独立卫生间，卫生间地砖地面，瓷砖贴面，塑料扣板吊顶，内设坐便器，毛巾架、洗漱柜，玻璃淋浴房等卫浴设施。

1.12室内净高：2.6m

1.13建成年份：1989、2007

1.14维护状况：保养维护一般。

1.15他项权利：在价值时点2019年10月9日，估价对象设立有抵押权。

1.16登记时间：2011年11月7日

1.17无证建筑：根据宁波永正不动产测绘有限公司出具的《房屋建筑面积测绘成果书》，估价对象宗地红线范围内除2509.98平方米有证建筑以外的其他建筑共计430.53平方米，详见下表：

各幢建筑面积汇总表

2. 土地基本状况

2.1国有土地使用证书号：余国用（2011）第11722号

2.2 土地使用权人：**

2.3共有情况：单独所有

2.4 坐落：余姚市城区阳明西路280号

2.5 权利类型：国有建设用地使用权

2.6权利性质：出让

2.7用途：工业用地

2.8使用权面积：1933.31㎡

2.9终止日期：2051年6月28日

2.10宗地四至（现状）：东至长生路，南至阳明西路，西至西石山北路，北至长生公寓。

2.11土地形状：较规则

2.12土地开发程度：估价对象所处地块的土地实际开发程度为宗地红线内外达到通路、通电、供水、排水、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发水平。

2.13登记日期：2011年11月24日

3. 室内动产：根据委托方要求，本次评估范围包含室内动产及空气源热水器，详见下表：

室内动产清单

五、       价值时点

本报告的价值时点为2019年10月9日。此价值时点是估价对象实地查勘之日。

六、       价值类型

本次评估是由注册房地产估价师根据估价目的，按照《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》及其他有关房地产估价的法律、法规测算的估价对象于价值时点2019年10月9日，满足假设和限制条件下，用途为工业的房地产市场价值。

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、       估价依据

（一）法律、法规和政策

1.              《中华人民共和国城市房地产管理法》

2.              《中华人民共和国土地管理法》

3.              《中华人民共和国物权法》

4.              《中华人民共和国拍卖法》

5.              《司法鉴定程序通则》

6.              《人民法院委托评估工作规范》

7.              《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》

（二）有关估价标准

1.              《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）

2.              《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）

3.              《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

4.              《浙江省房地产估价技术指引》（浙估协〔2016〕46号）

（三）估价委托人提供的资料

1.              《房屋所有权证》《国有土地使用证》复印件

2.              《房屋建筑面积测绘成果》

3.              《余姚市人民法院司法评估委托书》

4.              估价委托人提供的其他相关资料

（四）估价机构和注册房地产估价师掌握和搜集的资料

2.              注册房地产估价师现场查勘记录

3.              注册房地产估价师市场调查所得资料

4.              国家相关的金融、税收政策资料

5.              房地产强制变现所涉及的税费标准

八、       估价原则

（一）独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求估价机构和注册房地产估价师应站在中立的立场上，实事求是、公平正直的评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。本次评估估价机构和注册房地产估价师与估价委托人及利害关系人没有利害关系，估价过程中未偏袒估价利害关系人中的任何一方，完全凭自己的专业知识、实践经验和职业道德，实事求是、公平正直的估价。

（二）合法原则

合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。本次评估不但依据有关法律、行政法规、司法解释、部门规章及地方规章、政策，还依据了估价对象的产权证书，估价结果是在依法判定的估价对象状况下做出的专业意见和结论。

（三）价值时点原则

价值时点原则要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场也是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的，因此，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值。所以，必须先确定价值时点，才能确定估价对象在该价值时点上的价值。本次评估遵循价值时点原则。

（四）替代原则

替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。房地产估价之所以要遵循替代原则，是因为根据经济学原理，在同一市场上相同的商品有相同的价格。房地产价格的形成一般也是如此，只是由于房地产的独一无二性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。这种相似的房地产之间价格互相牵掣的结果，使它们的价格互相接近。

（五）最高最佳利用原则

最高最佳利用原则要求估价结果在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。所谓最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。在现实的房地产利用中，每个房地产拥有者都试图采取最高最佳利用方式充分发挥其房地产的潜力，以获取最大的经济利益。这一原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，本次评估遵循最高最佳利用原则。

九、       估价方法

针对估价对象的特殊性和估价目的，深入细致地分析了本估价项目的特点和实际状况，研究了估价委托人提供的及所掌握的资料，在实地查勘、市场调查的基础上我们认为：

1. 在估价对象相同或邻近区域内与估价对象类似的工业房地产交易实例极少，且交易实例无法收集，不具备采用比较法的条件，故难以采用比较法评估。

2. 估价对象为工业房地产，该类房地产以企业自用为主，或偶有出租，但租赁实例无法收集。若采用企业销售收入测算净收益时，企业生产成本、销售费用、归属于生产者的利润难以准确量化，归属于房地产的净收益无法测算，因此难以采用收益法评估。

3. 估价对象作为工业房地产，可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设，故可以采用成本法评估。

4. 估价对象建筑物已建成并投入使用，在价值时点现有房地产价值大于重新开发的房地产价值减去将现有房地产改变为新房地产所必要的费用，故不宜采用假设开发法评估。

基于以上分析，本次评估采用成本法对估价对象房地产价值进行评估。

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

十、       估价结果

估价对象在价值时点（2019年10月9日）房地产市场价值为大写人民币玖佰贰拾万零陆仟叁佰元整（¥920.63万元）。

十一、           注册房地产估价师

十二、           估价作业期

2019年9月27日至2019年10月31日

十三、           实地查勘期

2019年10月9日

十四、           估价报告使用期限

2019年10月31日至2020年10月30日

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院