注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2019年11月14日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象面积和权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。

参加估价的注册房地产估价师

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。

2、注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环保等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象是安全的。

3、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（二）未定事项假设

无未定事项假设。

（三）背离事实假设

无背离事实假设。

（四）不相一致假设

无不相一致假设。

（五）依据不足假设

无依据不足假设。

二、估价报告应用的限制条件

1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允评估意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、本估价报告中有证房屋建筑面积、土地使用权面积等信息依据估价委托人所提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件确定，无证房屋、棚面积依据宁波金土地勘测规划有限公司出具的《**面积界定测量技术报告》确定，其真实性、准确性由相关资料提供人负责。

5、本估价结果已包含固定装修价值，请报告使用人予以关注。

6、根据承办法官的要求，将红线内证载房地产、无证建筑物及附属物等纳入估价范围，故本次估价已单独出具红线内证载房地产、无证房屋及棚的价值，请报告使用人予以关注。

7、根据宁波金土地勘测规划有限公司出具的《**面积界定测量技术报告》，测绘编号为1#、8#的建筑及测绘编号为10#、14#的棚均跨宗地红线，本次估价仅评估红线范围内部分房屋及棚，请报告使用人予以重点关注。

8、根据承办法官的要求，本次估价需包含配电系统并且单列评估价，故估价结果中已单独出具配电系统价值，请报告使用人予以关注。

9、厂区内的基础配套设施、道路、围墙等其他附属工程与土地使用权和建筑是不可分割的整体，其价值已分摊到土地使用权和建筑价值中。

10、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

联系人：孙老师

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

机构名称：宁波永信房地产估价有限公司

住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1

法定代表人：傅东栋

资质等级：贰级

资质证书编号：浙建房估证字[2001]020号

三、估价目的

为余姚市人民法院司法处置房地产提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为**位于余姚市低塘街道西郑巷村的工业房地产，证载土地使用权面积为7725.54平方米，有证房屋建筑面积为6715.11平方米，另有红线内无证房屋建筑面积合计为1003.29平方米，棚面积合计为1775.7平方米。

（二）估价对象区域状况

估价对象坐落于余姚市低塘街道西郑巷村，东邻梁周线，南邻高速连接线，道路通达度较高。周边有较多工业房地产，工业集聚度较好，区域内基础配套设施较好。距离余姚高铁北站较近，约10公里内有余慈高速入口，对外交通便捷度好。厂区门口有余姚512路、余姚535路公交停靠站，公共交通便捷度一般。

（三）估价对象基本状况

估价对象为一处工业房地产，坐落于余姚市低塘街道西郑巷村。根据估价委托人提供的《国有土地使用证》复印件，证载土地使用权人为**，土地使用权面积为7725.54平方米。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件，证载房屋所有权人为**，证载房屋建筑面积为6715.11平方米。根据宁波金土地勘测规划有限公司出具的《**面积界定测量技术报告》，另有宗地红线内无证房屋建筑面积合计为1003.29平方米，棚面积合计为1775.7平方米。根据估价委托人提供的《房屋他项权证》复印件，估价对象已设定最高额抵押权，房屋他项权利人为上海浦东发展银行宁波余姚支行，债权数额为1481万元。

（四）土地基本状况

估价对象中的土地使用权地处余姚市低塘街道西郑巷村，根据估价委托人提供的证号为余国用（2010）第08793号的《国有土地使用证》复印件，土地使用权面积为7725.54平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2057年6月27日，地号为81-006-001-0092。宗地形状不规则，土地红线内已建有房屋建筑物及围墙、地坪等附属物。宗地周围基础设施及配套设施较完善，道路通达度高，对外交通便捷度好，对内交通便捷度一般。

（五）建筑物基本状况

根据实地查勘，共有1处有证建筑，根据估价委托人提供的余房权证低塘街道字第A1015383号《房屋所有权证》复印件，有证房屋建筑面积为6715.11平方米，房屋用途为工业。根据估价师实地查勘及宁波金土地勘测规划有限公司出具的《**面积界定测量技术报告》，有证部分房屋所处建筑测绘编号为5#，总层数为3层，钢混结构，外墙为真石漆，安装铝合金窗。建筑内设有两座楼梯和一部货梯（货梯载重为2吨），楼梯为花岗岩地面（南侧楼梯清水泥地面），安装不锈钢扶手。一层层高约7.55米，西侧及南侧为白坯，北侧一小间已装修，为抛光砖地面、乳胶漆墙面、塑扣顶；东北侧部分已装修，为花岗岩地面、乳胶漆墙面和顶面。二层层高约4.5米，部分白坯，部分为环氧漆地面，安装铝合金隔断。三层层高约4.5米，分为生产车间及办公区，生产车间内为油漆地面、涂料墙面、石棉板顶（部分无吊顶），安装有铝合金窗隔断；办公区内为复合地板地面、乳胶漆墙面、石棉板吊顶，外侧安装不锈钢包边玻璃隔断。二至三层均设有一个公共卫生间，为地砖地面、瓷砖墙面、石棉板吊顶，干湿分区，男女分卫，安装小便斗、蹲坑、拖把池、台盆等卫生设施。房屋通水、电等，在价值时点整体维护状况较好。

根据实地查勘，宗地红线内共有9处无证建筑，根据宁波金土地勘测规划有限公司出具的《**面积界定测量技术报告》，无证房屋建筑面积合计为1003.29平方米。测绘编号为1#的建筑，房屋面积为299.50平方米，总层数为2层，砖混结构，一层层高约2.6米，二层层高约2.7米，设有一座楼梯，室内为白坯，该幢建筑为敞开式未安装门、窗的房屋。测绘编号为2#的建筑，房屋面积为202.87平方米，总层数为2层，砖混结构，一层层高约3.75米，二层层高约3.2米；该幢建筑外墙无粉刷，安装铝合金窗，设有一座楼梯，楼梯间及楼梯为花岗岩地面、乳胶漆墙面和顶面，楼梯安装木扶手；一层主入户门为无框玻璃大门、卷闸门，室内为花岗岩地面、乳胶漆墙面和顶面、石膏板吊顶，安装大玻璃隔断、花岗岩台面橱柜；二层南侧夹层为抛光砖地面、瓷砖墙裙、乳胶漆墙面和顶面（墙面及顶面脱落严重），安装黑花岗岩台面面斗，房间内均为实木地板地面、乳胶漆墙面和顶面、石膏板吊顶，北侧设卫生间，为地砖地面、瓷砖墙面、塑扣顶，安装面斗、马桶、钢化玻璃淋浴房等卫生设施。测绘编号为3#的建筑，房屋面积为19.48平方米，总层数为2层，砖混结构，一层层高约2.95米，未设置楼梯通往2层，该幢建筑外墙无粉刷，一层安装铝合金窗，入户安装防盗门，室内为白坯。测绘编号为4#的建筑，房屋面积为8.54平方米，总层数为1层，简易结构，层高约2.9米，该幢建筑外墙为涂料，安装铝合金窗、不锈钢防盗窗、塑扣顶。测绘编号为6#、7#的建筑，房屋面积分别为47.02平方米、7.95平方米，两幢房屋相连，总层数均为1层，钢混结构，层高约4.65米，该幢建筑外墙无粉刷，室内为白坯。测绘编号为8#的建筑，房屋面积为271.50平方米，总层数为1层，简易结构，室内为白坯，该幢建筑为敞开式未安装门、窗的房屋。测绘编号为9#的建筑，房屋面积为3.31平方米，总层数为1层，简易结构，室内为白坯。测绘编号为19#的建筑，房屋面积为143.12平方米，总层数为1层，简易结构，室内为白坯。房屋均通水、电等，在价值时点整体维护状况较好。

根据实地查勘，宗地红线内共有5处棚，根据宁波金土地勘测规划有限公司出具的《**面积界定测量技术报告》，确定宗地红线内棚面积合计为1775.7平方米。其中10#棚面积为166.77平方米、11#棚面积为1089.41平方米、13#棚面积为161.41平方米、14#棚面积为177.86平方米、18#棚面积为180.25平方米。

五、价值时点

二〇一九年十一月十四日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

六、价值类型

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二〇一九年十一月十四日的公开市场价值。

公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。

七、估价原则

 本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国资产评估法》；

4、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

7、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（三）估价委托人提供的相关资料

1、（2019）甬余法委评304号浙江省余姚市人民法院司法评估委托书；

2、余国用（2010）第08793号国有土地使用证复印件；

3、余房权证低塘街道字第A1015383号房屋所有权证复印件；

4、余房他证低塘街道字第C1403346号房屋他项权证复印件；

5、**面积界定测量技术报告。

（四）其他依据

1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

九、估价方法

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及评估人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为工业用房，可比性差，近期同类房地产的交易实例基本无，故不宜采用比较法。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为工业房地产，可用于出租，但估价师通过大量的市场调查，同类工业房地产出租案例较少，故不宜采用收益法进行估价。

估价对象为工业房地产，房地产市场价格与花费的成本之间有必然的联系，成本法所得到的价格可以真正体现估价对象房地产的市场价格。故本次评估时宜采用成本法进行估价。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为工业房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次对估价对象进行估价时，采用成本法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。

（二）估价方法定义

成本法:测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。

利用成本法求取估价对象房地产市场价值。房地产市场价值=土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用成本法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一九年十一月十四日的估价结果如下（保留至百位）：

土地使用权总价：RMB748.6万元；

有证建筑总价：RMB821.53万元；

宗地红线内无证建筑总价：RMB65.2万元；

宗地红线内棚总价：RMB44.6万元；

配电系统总价：RMB12万元；

房地产市场价值：RMB1691.93万元；

大写金额：人民币壹仟陆佰玖拾壹万玖仟叁佰元整。

具体详见房地产估价结果明细表

十一、房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期

二〇一九年十一月十四日

十三、估价作业日期

二〇一九年十一月十四日至二〇一九年十二月五日

十四、估价报告有效期

本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2019年12月5日起至2020年12月4日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。

附  件

1.估价对象实景照片

2.估价对象位置示意图

3.房屋所有权证复印件

4.国有土地使用证复印件

5.房屋他项权证复印件

6.**面积界定测量技术报告复印件

7.余姚市人民法院司法评估委托书复印件

8.评估机构企业法人营业执照复印件

9.房地产估价机构备案证书复印件

10.估价师注册证书复印件

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院