| （2019）甬余法委评313位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号商业房地产市场价值评估 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产司法评估报告
估价项目名称:褚**、潘**名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号商业房地产市场价值评估
估价委托人: 余姚市人民法院
估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司
注册房地产估价师：
估价报告出具日期：二0一九年十二月十日
估价报告编号：宁永估字【2019】第E11757号 致委托人函
余姚市人民法院： 受贵单位的委托，我公司组织注册房地估价师按规定的估价程序于2019年11月25日对估价对象进行了评估工作。特此函告如下： 一、估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 二、估价对象：关于中国**银行股份有限公司宁波余姚支行与被执行人褚**、潘**金融借款合同纠纷执行一案所涉及的被执行人褚**、潘**名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号房地产，已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，证载房屋建筑面积200.45㎡，规划用途为商业；土地使用权面积46.34㎡，土地用途为商业用地，土地使用权类型为国有出让，终止日期为2046年4月28日。估价对象范围包括房屋、相应分摊的土地使用权及室内固定装修，不含动产及其他构筑物等财产。 三、价值时点：以实地查勘日2019年11月25日为本次价值时点。 四、价值类型：本次估价采用公开市场价值标准；即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按规划用途为准，土地使用权出让性质，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。 公开市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断，在公开市场上最可能形成或实现的价格。 五、估价方法：本次估价采用的估价方法有比较法和收益法。 六、估价结果：本公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规范的要求，根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产市场状况和相关资料的基础上，采用比较法和收益法进行分析测算和判断，确定估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下的市场价值为人民币183.2万元，大写金额为人民币壹佰捌拾叁万贰仟元整。具体如下表所示，详细情况见《估价结果报告》。 估价结果一览表
七、特别提示：本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
宁波永正房地产估价经纪有限公司 法定代表人：赵海庆 二〇一九年十二月十日
目 录
第一部分 估价师声明...................................................... 5 第二部分 估价的假设和限制条件............................................ 6 第三部分 估价结果报告.................................................... 8 一、委托估价人........................................................ 8 二、估价机构.......................................................... 8 三、估价目的.......................................................... 8 四、估价对象.......................................................... 8 五、价值时点......................................................... 10 六、价值类型......................................................... 11 七、估价原则......................................................... 11 八、估价依据......................................................... 11 九、估价方法......................................................... 12 十、估价结果......................................................... 12 十一、注册房地产估价师............................................... 13 十二、实地查勘期..................................................... 13 十三、估价作业期..................................................... 13 第四部分 估价技术报告（存档）........................................... 14 第五部分 附 件......................................................... 36
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师***已对本估价报告中的估价对象于2019年11月25日进行了实地查勘和市场调查。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、注册房地产估价师
（一）一般假设 1、估价委托人对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性、可靠性负责，不得隐瞒或者提供虚假情况和资料。估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 3、注册房地产估价师未对估价对象房屋进行专业测量，估价对象房屋有证建筑面积、土地面积以委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》记载为准。 4、估价对象产权合法、明晰，手续齐全，可通过司法拍卖在公开市场上转让为假设前提。 5、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件： （1）交易双方自愿地进行交易； （2）交易双方处于利己动机进行交易； （3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 （二）未定事项假设 本报告估价结果以估价对象不改变用途且能保持目前的使用环境和条件为前提。估价对象为商业用房，据《营业税改征增值税试点实施办法》的有关规定，类似商业用房转让、租赁收入增值税申报拟选择纳税方式按小规模纳税人简易征收方式，故本次评估比较法跟收益法计算增值税税费时按小规模纳税人转让、租赁其商业不动产用简易计税方法计算。 （三）背离事实假设 1、本次估价假设估价对象不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封等因素。 2、估价对象以现场实地查勘日为价值时点，实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。 （四）不相一致假设 本次估价对象无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价对象无依据不足假设。 二、估价的限制条件 （一）本次估价结果仅为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值，不得作其它用途使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。 （二）估价结果的定义是估价对象在价值时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。 （三）我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估，但受估价人员的职业水平和能力的影响。 （四）估价报告应用的有效期自完成并出具估价报告之日一年内使用有效；若报告使用期限内，房地产市场、政策或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新评估。 （五）根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。 （六）如发现本估价报告数字或文字因校对或其他类似原因出现差错，属正常差错范围，请及时通知本公司进行更正。 （七）未经本公司书面同意，评估报告的全部或部分内容及任何参考资料不得引用于其他与本次委托目的无关的任何公开文件、通告或声明中，对任何第三人不承担责任，也不得以其他任何形式公开发表。 （八）本估价报告的估价结果需经宁波永正房地产估价经纪有限公司盖章及该公司两名注册房地产估价师签字，并作为一个整体使用时有效，本公司对本次估价结果拥有最终解释权。
一、委托估价人二、估价机构法定代表人：赵海庆 住所：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号5-2室（新城核心区） 营业执照注册号：91330211730182934K 资质等级：贰级 行政许可决定书号：浙建房估证字[2001]029号 三、估价目的为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象(一) 估价对象范围 估价对象为褚**、潘**名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号房地产，已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，证载房屋建筑面积200.45㎡，规划用途为商业；土地使用权面积46.34㎡，土地用途为商业用地，土地使用权类型为国有出让，终止日期为2046年4月28日。估价对象范围包括房屋、相应分摊的土地使用权及室内固定装修，不含动产及其他构筑物等财产。 （二）估价对象基本状况 根据估价人员实地查勘和调查了解，估价对象土地利用现状为商业用地，所处区域近年来无明显的或可见诸报端的地质灾害、地基沉降、长期暴雨积水等不良利用情况。估价对象宗地形状大致呈矩形，地势较平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件少，总体利用状况较好。宗地红线内外开发程度达到“五通一平”，即具备了红线内外道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件和红线内宗地场地平整。 2、建筑物基本状况 根据实地查勘，估价对象所在建筑物为中国裘皮城一期交易大楼，房屋总层数5层。建筑物主体南北朝向，外墙面墙砖贴面，部分玻璃幕墙，保养情况一般。建筑物空间布局整体近似方形，1－4层商铺呈井字分布，一层大堂中空直达顶部。业态分布：1－2层为水貂皮服装，3层为皮革服装，4层为箱包皮革服饰，5层为裘皮商会。大堂地面抛光砖、扶梯一部；走廊抛光砖、墙面内墙漆、石膏顶，维护保养情况较好。 估价对象位于第3层，位于所在楼层的西北方位，门面朝南，开间8.7米，进深10.7米，另有储藏间一间深2.8米，层高4.5米。临走廊玻璃墙、卷帘门，室内地面抛光砖、墙面墙纸、石膏顶、中央空调。估价对象属完好房，采光、通风情况欠佳，房屋总体使用及保养状况良好，目前正常出租经营。 详见估价人员实地拍摄的委估对象的图片。 （三）不动产权益状况 1、土地权益状况
2、建筑物权益状况
3、他项权利状况 根据《房屋他项权证》复印件：
根据《不动产登记证明》复印件：
详见相关复印件资料。 （四）区位状况 估价对象坐落于余姚市朗霞街道中国裘皮城，所在位置北临329国道线，西距余姚大道约1.4公里，南至永和东路，周边有农业银行、宁波银行、工商银行、余姚市农村商业银行、浙江泰隆商业银行、朗霞街道卫生院、超市、宾馆等公共服务配套。附近有余姚512路、530路、535路公交线路停靠，中国裘皮城内设有地下停车位及地上停车位，停车便利，交通便捷，商业氛围一般。 五、价值时点2019年11月25日，为注册房地产估价师对估价对象实地查勘之日。 六、价值类型本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按规划用途为准，土地使用权出让性质，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。 公开的市场价值：市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断，在公开市场上最可能形成或实现的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 七、估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、合法及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如下： （一）遵循独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 （二）遵循合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 （三）遵循价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 （四）遵循替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 （五）遵循最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据(一)本次估价所采用的法律法规 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号)； 2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号)； 3、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)； 4、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)； 5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； 6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（法办发[2007]5号）； 7、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）； (二)本次估价采用的估价标准 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015） 2、《城镇土地估价规程》（GB/T18708-2014） 3、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013） （三）本次估价委托人提供的资料 1、“（2019）甬余法委评313号”《余姚市人民法院司法评估委托书》； 2、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋他项权证》、《不动产登记证明》复印件； （四）房地产估价机构收集的有关资料 1、现场勘察资料； 2、市场调查资料； 3、估价师收集的其他资料。 九、估价方法估价结果估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于估价对象的同类房地产有较多交易的房地产估价；收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的房地产估价；成本法估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设以及当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时的房地产估价；假设开发法适用于估价对象具有开发或者再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的房地产估价。 估价人员研究了委托人提供的相关资料和我们掌握和搜集的材料，在实地勘查和调研的基础上，并细致地分析了房地产的特点和实际情况，区域内与估价对象相近用途、相近状况的房地产交易案例较多；同时与估价对象在同一区域内，类似商业房地产租赁比较活跃，估价对象房屋可对外出租，具有相对稳定及长期的潜在收益；评估人员根据估价目的，结合估价对象的现状特点，确定采用比较法结合收益法能从不同角度真实反映房地产市场价格。 比较法：是根据替代原则，选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 收益法：又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理的价格或价值的方法。 对上述两种估价方法测算结果进行分析、比较并分别赋予各自的权重，采用加权平均法得出该估价对象房地产的价值。 十、估价结果本公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规范的要求，根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产市场状况和相关资料的基础上，采用比较法和收益法进行分析测算和判断，确定估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下的市场价值为人民币183.2万元，大写金额为人民币壹佰捌拾叁万贰仟元整。 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期2019年11月25日 十三、估价作业期2019年11月25日至2019年12月10日。
� �� �� 0 Version:1.0 StartHTML:0000000341 EndHTML:0000262216 StartFragment:0000011254 EndFragment:0000262176 SourceURL:file:///C:Documents%20and%20SettingsAdministrator桌面（2019）甬余法委评313号-余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号E11757褚亚萍、潘建飞-余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号商业.doc
房地产司法评估报告
估价项目名称:褚**、潘**名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号商业房地产市场价值评估
估价委托人: 余姚市人民法院
估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司
注册房地产估价师：
估价报告出具日期：二0一九年十二月十日
估价报告编号：宁永估字【2019】第E11757号 致委托人函
余姚市人民法院： 受贵单位的委托，我公司组织注册房地估价师按规定的估价程序于2019年11月25日对估价对象进行了评估工作。特此函告如下： 一、估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 二、估价对象：关于中国**银行股份有限公司宁波余姚支行与被执行人褚**、潘**金融借款合同纠纷执行一案所涉及的被执行人褚**、潘**名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号房地产，已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，证载房屋建筑面积200.45㎡，规划用途为商业；土地使用权面积46.34㎡，土地用途为商业用地，土地使用权类型为国有出让，终止日期为2046年4月28日。估价对象范围包括房屋、相应分摊的土地使用权及室内固定装修，不含动产及其他构筑物等财产。 三、价值时点：以实地查勘日2019年11月25日为本次价值时点。 四、价值类型：本次估价采用公开市场价值标准；即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按规划用途为准，土地使用权出让性质，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。 公开市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断，在公开市场上最可能形成或实现的价格。 五、估价方法：本次估价采用的估价方法有比较法和收益法。 六、估价结果：本公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规范的要求，根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产市场状况和相关资料的基础上，采用比较法和收益法进行分析测算和判断，确定估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下的市场价值为人民币183.2万元，大写金额为人民币壹佰捌拾叁万贰仟元整。具体如下表所示，详细情况见《估价结果报告》。 估价结果一览表
七、特别提示：本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
宁波永正房地产估价经纪有限公司 法定代表人：赵海庆 二〇一九年十二月十日
目 录
第一部分 估价师声明...................................................... 5 第二部分 估价的假设和限制条件............................................ 6 第三部分 估价结果报告.................................................... 8 一、委托估价人........................................................ 8 二、估价机构.......................................................... 8 三、估价目的.......................................................... 8 四、估价对象.......................................................... 8 五、价值时点......................................................... 10 六、价值类型......................................................... 11 七、估价原则......................................................... 11 八、估价依据......................................................... 11 九、估价方法......................................................... 12 十、估价结果......................................................... 12 十一、注册房地产估价师............................................... 13 十二、实地查勘期..................................................... 13 十三、估价作业期..................................................... 13 第四部分 估价技术报告（存档）........................................... 14 第五部分 附 件......................................................... 36
我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师***已对本估价报告中的估价对象于2019年11月25日进行了实地查勘和市场调查。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、注册房地产估价师
（一）一般假设 1、估价委托人对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性、可靠性负责，不得隐瞒或者提供虚假情况和资料。估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 3、注册房地产估价师未对估价对象房屋进行专业测量，估价对象房屋有证建筑面积、土地面积以委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》记载为准。 4、估价对象产权合法、明晰，手续齐全，可通过司法拍卖在公开市场上转让为假设前提。 5、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件： （1）交易双方自愿地进行交易； （2）交易双方处于利己动机进行交易； （3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情； （4）交易双方有较充裕的时间进行交易； （5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 （二）未定事项假设 本报告估价结果以估价对象不改变用途且能保持目前的使用环境和条件为前提。估价对象为商业用房，据《营业税改征增值税试点实施办法》的有关规定，类似商业用房转让、租赁收入增值税申报拟选择纳税方式按小规模纳税人简易征收方式，故本次评估比较法跟收益法计算增值税税费时按小规模纳税人转让、租赁其商业不动产用简易计税方法计算。 （三）背离事实假设 1、本次估价假设估价对象不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封等因素。 2、估价对象以现场实地查勘日为价值时点，实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。 （四）不相一致假设 本次估价对象无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价对象无依据不足假设。 二、估价的限制条件 （一）本次估价结果仅为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值，不得作其它用途使用，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价。 （二）估价结果的定义是估价对象在价值时点的市场价值。该结果未考虑对估价对象进行强制处分和短期变现等特殊因素对估价对象的影响。 （三）我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分依据委托人提供的资料以及当前建筑行业一般标准或相关规范进行评估，但受估价人员的职业水平和能力的影响。 （四）估价报告应用的有效期自完成并出具估价报告之日一年内使用有效；若报告使用期限内，房地产市场、政策或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新评估。 （五）根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。 （六）如发现本估价报告数字或文字因校对或其他类似原因出现差错，属正常差错范围，请及时通知本公司进行更正。 （七）未经本公司书面同意，评估报告的全部或部分内容及任何参考资料不得引用于其他与本次委托目的无关的任何公开文件、通告或声明中，对任何第三人不承担责任，也不得以其他任何形式公开发表。 （八）本估价报告的估价结果需经宁波永正房地产估价经纪有限公司盖章及该公司两名注册房地产估价师签字，并作为一个整体使用时有效，本公司对本次估价结果拥有最终解释权。
一、委托估价人二、估价机构法定代表人：赵海庆 住所：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号5-2室（新城核心区） 营业执照注册号：91330211730182934K 资质等级：贰级 行政许可决定书号：浙建房估证字[2001]029号 三、估价目的为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象(一) 估价对象范围 估价对象为褚**、潘**名下位于余姚市朗霞街道中国裘皮城A幢3006号房地产，已办理《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，证载房屋建筑面积200.45㎡，规划用途为商业；土地使用权面积46.34㎡，土地用途为商业用地，土地使用权类型为国有出让，终止日期为2046年4月28日。估价对象范围包括房屋、相应分摊的土地使用权及室内固定装修，不含动产及其他构筑物等财产。 （二）估价对象基本状况 根据估价人员实地查勘和调查了解，估价对象土地利用现状为商业用地，所处区域近年来无明显的或可见诸报端的地质灾害、地基沉降、长期暴雨积水等不良利用情况。估价对象宗地形状大致呈矩形，地势较平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件少，总体利用状况较好。宗地红线内外开发程度达到“五通一平”，即具备了红线内外道路、供水、排水、电力、电信等基础设施条件和红线内宗地场地平整。 2、建筑物基本状况 根据实地查勘，估价对象所在建筑物为中国裘皮城一期交易大楼，房屋总层数5层。建筑物主体南北朝向，外墙面墙砖贴面，部分玻璃幕墙，保养情况一般。建筑物空间布局整体近似方形，1－4层商铺呈井字分布，一层大堂中空直达顶部。业态分布：1－2层为水貂皮服装，3层为皮革服装，4层为箱包皮革服饰，5层为裘皮商会。大堂地面抛光砖、扶梯一部；走廊抛光砖、墙面内墙漆、石膏顶，维护保养情况较好。 估价对象位于第3层，位于所在楼层的西北方位，门面朝南，开间8.7米，进深10.7米，另有储藏间一间深2.8米，层高4.5米。临走廊玻璃墙、卷帘门，室内地面抛光砖、墙面墙纸、石膏顶、中央空调。估价对象属完好房，采光、通风情况欠佳，房屋总体使用及保养状况良好，目前正常出租经营。 详见估价人员实地拍摄的委估对象的图片。 （三）不动产权益状况 1、土地权益状况
2、建筑物权益状况
3、他项权利状况 根据《房屋他项权证》复印件：
根据《不动产登记证明》复印件：
详见相关复印件资料。 （四）区位状况 估价对象坐落于余姚市朗霞街道中国裘皮城，所在位置北临329国道线，西距余姚大道约1.4公里，南至永和东路，周边有农业银行、宁波银行、工商银行、余姚市农村商业银行、浙江泰隆商业银行、朗霞街道卫生院、超市、宾馆等公共服务配套。附近有余姚512路、530路、535路公交线路停靠，中国裘皮城内设有地下停车位及地上停车位，停车便利，交通便捷，商业氛围一般。 五、价值时点2019年11月25日，为注册房地产估价师对估价对象实地查勘之日。 六、价值类型本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按规划用途为准，土地使用权出让性质，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。 公开的市场价值：市场价值来源于市场参与者的共同的价值判断，在公开市场上最可能形成或实现的价格。公开市场指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 七、估价原则本次估价在遵循独立、客观、公正、合法及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如下： （一）遵循独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 （二）遵循合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 （三）遵循价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 （四）遵循替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 （五）遵循最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据(一)本次估价所采用的法律法规 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》(中华人民共和国主席令第72号)； 2、《中华人民共和国土地管理法》(中华人民共和国主席令第28号)； 3、《中华人民共和国物权法》(中华人民共和国主席令第62号)； 4、《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第46号)； 5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； 6、《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（法办发[2007]5号）； 7、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号）； (二)本次估价采用的估价标准 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015） 2、《城镇土地估价规程》（GB/T18708-2014） 3、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013） （三）本次估价委托人提供的资料 1、“（2019）甬余法委评313号”《余姚市人民法院司法评估委托书》； 2、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋他项权证》、《不动产登记证明》复印件； （四）房地产估价机构收集的有关资料 1、现场勘察资料； 2、市场调查资料； 3、估价师收集的其他资料。 九、估价方法估价结果估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于估价对象的同类房地产有较多交易的房地产估价；收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的房地产估价；成本法估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设以及当估价对象的同类房地产没有交易或者交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时的房地产估价；假设开发法适用于估价对象具有开发或者再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的房地产估价。 估价人员研究了委托人提供的相关资料和我们掌握和搜集的材料，在实地勘查和调研的基础上，并细致地分析了房地产的特点和实际情况，区域内与估价对象相近用途、相近状况的房地产交易案例较多；同时与估价对象在同一区域内，类似商业房地产租赁比较活跃，估价对象房屋可对外出租，具有相对稳定及长期的潜在收益；评估人员根据估价目的，结合估价对象的现状特点，确定采用比较法结合收益法能从不同角度真实反映房地产市场价格。 比较法：是根据替代原则，选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 收益法：又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理的价格或价值的方法。 对上述两种估价方法测算结果进行分析、比较并分别赋予各自的权重，采用加权平均法得出该估价对象房地产的价值。 十、估价结果本公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规范的要求，根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产市场状况和相关资料的基础上，采用比较法和收益法进行分析测算和判断，确定估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下的市场价值为人民币183.2万元，大写金额为人民币壹佰捌拾叁万贰仟元整。 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期2019年11月25日 十三、估价作业期2019年11月25日至2019年12月10日。
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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