| (2019)甬余法委评312号位于余姚市城区新新家园7幢306室住宅房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房 地 产 估 价 报 告
估价项目名称：余姚市城区新新家园7幢306室住宅房地产价值司法鉴定估价报告 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：浙江众诚房地产评估事务所有限公司 注册房地产估价师：葛邦泽(注册号3320110092) 王道鹏(注册号3320150066) 周 琦（注册号3320090022）
估价报告出具日期：2019年12月16日 估价报告编号：浙众诚所评（2019）司宁字第1216001号
致估价委托人函 浙众诚所评（2019）司宁字第1216002号 余姚市人民法院: 浙江众诚房地产评估事务所有限公司接受贵方的委托《（2019）甬余法委评312号》，本估价机构委派注册房地产估价师葛邦泽(注册号3320110092)、王道鹏(注册号3320150066)对估价对象进行了估价，有关内容报告如下。 估价目的：是为司法机构确定估价对象司法鉴定价值提供参考依据。 估价对象：余姚市城区新新家园7幢306室房地产，财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权(含土地出让金)及公共配套设施；不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积134.93平方米，储藏室面积9.85平方米，车库面积26.29平方米，土地使用权面积27.91平方米；法定用途及实际用途均为住宅，土地使用权类型为国有出让；位于楼幢总层数5层的第3层；建筑结构为钢混结构，权属人为**。 价值时点：2019年11月25日； 价值类型：市场价值； 估价方法：比较法； 估价结果：见表1。
特别提示：（1）估价结果未考虑估价对象原有的担保物权、其他法定优先受偿权及查封因素。 （2）本次评估价格不包含房产过户中应缴纳的各项交易税费，以及已经拖欠的物业费、水电费。 （3）本次评估按照房地产估价时点现状进行评估。 （4）本估价结果不应作为价格实现的保证。欲知详情，请仔细阅读本估价报告全文。
浙江众诚房地产评估事务所有限公司 法定代表人：朱建荣 二〇一九年十二月十六日 目 录 十一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章..................................................................... 3 一、《司法评估委托书》（2019）甬余法委评312号.................................................................. 3
房地产估价师声明
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： (1)我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 (2)本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。 (3)我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。 (4)我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 (5)我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-2015、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 (6)注册房地产估价师葛邦泽(注册号3320110092)、王道鹏(注册号3320150066)已于2019年11月25日对本估价报告中的估价对象进行了查勘。 (7)没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
估价的假设和限制条件一、本次估价的各项估价假设（一）一般假设 1、根据从相关部门查档调阅所知的估价对象权属信息资料，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查。并设定估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 2、估价委托人、申请执行人或被申请执行人引领估价人员实地查勘的估价对象与权证的估价对象一致，具有唯一性。 3、注册估价师关注了估价对象的房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素，经实地查勘并依常规判断，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象在建筑物耐用年限或土地使用期限内能够正常使用。 （二）未定事项假设 无未定事项假设。 （三）背离事实假设 不考虑估价对象被查封、原有的担保物权以及其他法定优先受偿权对估价结果的影响。 （四）不相一致假设 无不相一致假设。 （五）依据不足假设 无依据不足假设。 二、估价报告使用限制1、本估价报告仅作为本次估价目的使用不作其他任何用途使用。 2、估价报告使用者为估价委托人（余姚市人民法院）。 3、本估价报告须待估价机构加盖公章、法定代表人签字（或盖章）及注册房地产估价签名后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。 4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上。 5、估价报告使用期限自本估价报告出具之日起不超过壹年。 房地产估价结果报告一、估价委托人及相关当事人估价委托人：余姚市人民法院 权属人（被执行人）：** 申请执行人：中国民生银行股份有限公司宁波余姚支行 二、房地产估价机构名称：浙江众诚房地产评估事务所有限公司 法定代表人：朱建荣 地址：杭州市市民街200号圣奥大厦2201室 备案等级：国家壹级 资质证书编号：浙建房估证字[2018]007号 分支机构名称：浙江众诚房地产评估事务所有限公司宁海分公司 负责人：葛邦泽 备案证书编号：浙房估备［2007］023号 地址：宁海县跃龙街道中山东路76-78号 电话：0574-83558111,0574-83558112（传真） 三、估价目的为司法机构确定估价对象司法鉴定价值提供参考依据。 四、估价对象（一）估价对象财产范围 估价对象财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。 （二）估价对象基本状况 估价对象坐落于余姚市城区新新家园7幢306室。所在楼幢为钢混结构，总层数为5层，估价对象位于第3层，建筑面积134.93平方米，储藏室面积9.85平方米，车库面积26.29平方米；土地使用权面积27.91平方米，法定用途及实际用途均为住宅，权属人为**。 通过余姚市****经营管理有限公司城南分公司新新家园管理处查询，自2016年至2019年拖欠物业管理费共5800元。在价值时点估价对象已经设定他项权利登记，见下表：
（三）土地基本状况 国有土地使用证号：余国用（2011）第04907号。 土地使用权人：**。 四至范围：东至万弓池路，西邻日月星苑，南至石婆桥路，北至谭家岭西路。 土地使用权面积：27.91平方米。 土地使用期限：2076年10月16日。 用途：城镇单一住宅。 土地使用权类型：国有出让。 土地形状：较规则。 地形地势：平坦。 土壤地基：良好。 土地开发程度：完成五通一平。 （四）建筑物基本状况 房屋所有权证号：余房权证城区字第A1103454号。 房屋所有权人：**。 建筑物结构：钢混结构。 朝向：南西。 房屋使用状况：不详。 建成时间：2010年。 维护状况：整体维护状况良好，无特殊景观，无对价值增加或减少产生较大影响的因素。 他项权利状况：至价值时点，估价对象已设定他项权利登记。 室内装修情况：精装修，室内装修见下表。 室内装修一览表
（五）估价对象区位状况
五、价值时点价值时点为2019年11月25日(实地查勘之日)。 六、价值类型（一）价值类型名称 本次估价的价值类型为市场价值。 （二）价值定义 市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 （三）价值内涵 价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；付款方式是一次性付清房价款；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备五通“通水（给水、排水）、通讯、通电、通路）”。 七、估价原则本次估价遵循以下原则： 1、遵循独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、遵循价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据（一）法律法规及文件依据 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《中华人民共和国城市规划法》； 5、《中华人民共和国资产评估法》； 6、《关于人民法院对外委托司法鉴定管理规定》； 7、《浙江省人民法院实施<最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定>细则（试行）》。 （二）估价标准依据 1、《房地产估价规范》GB/T50291-2015； 2、《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013； （三）估价委托人提供的资料依据 1、《司法评估委托书》（2019）甬余法委评312号； 2、相关部门调档的权属证明复印件。 （四）估价机构及估价师搜集的资料依据 1、估价对象照片； 2、实地查勘记录； 3、可比实例等相关资料； 4、当地市场调查和搜集的有关资料等。 九、估价方法根据委托方提供资料，本次估价对象为国有出让住宅用途。该物业从理论上也适用收益法，但因受到运用的客观条件限制，租金案例难以收集，且估价对象收益期较长，对未来租金递增率、收益率的长期趋势难以准确判断，该物业是交易性活跃的房地产，由于估价对象同一供需圈内有较多的类似房地产买卖交易实例，故更适宜选用比较法。 比较法：是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例的成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 十、估价结果遵照有关的法律法规、政策文件和估价标准，根据委托人提供的相关资料以及本估价机构及注册房地产估价师掌握的资料，按照估价目的，遵循估价原则，采用比较法，通过认真地对影响房地产价值因素的分析，经过测算并结合估价经验，在满足估价假设和限制条件下，估价对象于价值时点2019年11月25日市场价值为人民币160.2万元（已包含室内固定装修、储藏室及车库价值，其中室内固定装修价值为16.63万元），大写金额为人民币壹佰陆拾万贰仟元整。详见表1
备注：满足本次估价假设和限制条件下包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及公共配套设施，不包括动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益；房屋面积内涵是建筑面积；开发程度为现房，具备五通“通水（给水、排水）、通讯、通电、通路）”。 十一、参加本次估价的注册房地产估价师签字盖章
十二、实地勘查日期十三、估价作业日期估价作业期：2019年11月15日至2019年12月16日。
附 件一、《司法评估委托书》（2019）甬余法委评312号二、权属证明或查档资料复印件三、估价对象室内及周围环境照片四、估价对象地理位置图五、房地产估价师注册证书复印件六、估价机构营业执照复印件七、估价机构资格证书复印件
浙江众诚房地产评估事务所有限公司 二〇一九年十二月十六日
估价对象部分照片
估价对象所在位置
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后5日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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