| （2019）甬余法委评1号位于余姚市城区阳明公寓2幢305室住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称: 卢**名下位于余姚市城区阳明公寓2幢305室住宅房地产市场价值评估
估价委托人: 余姚市人民法院
估价机构：宁波永正房地产估价经纪有限公司
注册房地产估价师：
估价报告出具日期：二0一九年二月十三日
估价报告编号：宁永估字【2019】第E1046号 致委托方函
余姚市人民法院： 受贵院的委托，本机构遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、替代等原则，按照必要的评估程序，结合估价人员经验和对影响房地产价值因素的分析，对贵院办理的刘**与被执行人卢**民间借贷纠纷执行一案所涉及的卢**名下位于余姚市城区阳明公寓2幢305室涉案房地产价值进行了评估，现报告如下： 1、估价对象：位于余姚市城区阳明公寓2幢305室的涉案房地产（包括地上建筑物及相应分摊的土地使用权、架空层、室内固定装修等）。已取得《不动产权证书》【浙2017余姚市不动产权第0040555号】。权利人为卢**，建筑面积123.40㎡，房屋设计用途为住宅，另附架空层一间；土地使用权面积24.68㎡，土地用途为城镇住宅用地，使用权类型为国有出让，土地使用权终止日期为2043年2月7日。 2、估价目的：为委托方执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。 3、价值时点：2019年01月11日（实地查勘日）。 4、价值类型：市场价值。 5、估价方法：比较法和收益法 6、估价结果：
特别提示：报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以免使用不当，造成损失。
致函落款：宁波永正房地产估价经纪有限公司 法人代表：赵海庆 二0一九年二月十三日
4、估价委托人提供的《不动产权证书》、《余姚市不动产登记情况证明》复印件 第一部分 估价师声明
我们郑重声明： 在我们的知识和能力的最佳范围内： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》【GB/T50291—2015】、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899—2013】进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、中国注册房地产估价师***已于2019年01月11日对本估价报告中的估价对象的进行了实地查勘并记录。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、参与本次估价的工作人员
第二部分 估价的假设和限制条件
1、本报告依据委托人提供的估价对象《不动产权证书》、《余姚市不动产登记情况证明》（复印件）记载的权属、面积、用途等资料进行测算，注册房地产估价师对上述资料进行了一般性形式要件检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，假设上述资料合法、真实、准确和完整。但估价对象的合法、真实、准确和完整权利状况应以房地产权属管理部门档案记载为准，本公司不因依据上述资料全部或部分的失实内容测算估价结果所导致的失误承担责任。 2、注册房地产估价师对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，仅做出一般性外观查勘，但未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和检验，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业结构进行鉴定、监测的情况下，假设估价对象的基础和结构无重大质量问题。 3、本报告测算估价对象的房地产市场价值时，是以估价对象的现状用途（与法定用途一致）为设定用途进行估价的，并以估价对象持续、有效、正常运营且可在公开市场上自由转让为估价的假设前提。 4、本次评估价值为市场价值，因此假设在估价时点的房地产市场为公开、平等、自由、充分的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。 5、本次评估假设与估价对象有关的国家宏观经济政策不会发生重大变化，以不考虑遇到自然力和其他不可抗力可能对估价对象价格造成的影响为前提。 本次估价不存在尚未明确或不够明确的事项，故本次估价报告无不确定事项假设。 三、背离实际情况假设 本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、典权等他项权利以及租赁、查封等因素对房地产价值的影响为假设前提。特提请报告使用人注意！ 四、不相一致假设 五、本报告使用的限制条件 1、本报告仅供委托人在本次估价目的下使用，不做他用，其他非本次估价目的之使用均属无效。 2、本报告使用的有效期为一年。即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。 3、本报告须经本公司加盖公章且参与本次估价的注册房地产估价师签字、盖章后生效，本报告的全部或部分复印件均无效。 4、本报告及附件须同时完整使用方为有效，估价过程中产生的所有中间测算结果不可隔离单独作为价值意见使用，本公司不承担非完整使用本报告可能导致损失的责任。 5、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。 6、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告十日内以书面形式向委托方提出异议，逾期视为认同。
第三部分 估价结果报告
一、估价委托人名称：余姚市人民法院 住所：余姚市谭家岭西路140号 二、估价机构法定代表人：赵海庆 住所：宁波市镇海区骆驼街道顺业街1号5-2室 营业执照注册号（统一社会信用代码）：91330211736182934K 资质等级：二级 行政许可决定书号：浙建住房许[2016]0265号 证书编号：浙建房估证字[2001]019号 有效期限：2016年10月28日至2019年10月28日 三、估价目的 为委托方执行司法拍卖提供参考依据而评估房地产的市场价值。 1、估价对象范围 本次估价对象范围为余姚市城区阳明公寓2幢305室的涉案房地产，房屋建筑面积为123.40㎡，房屋设计用途为住宅，另附架空层一间；土地使用权面积为24.68㎡，国有出让城镇住宅用地。本次评估包括地上建筑物及相应分摊的土地使用权、架空层、室内固定装修，但不包括室内可移动家具、电器等。 2、估价对象权益状况
具体详见相关产权证复印件资料。 3、估价对象实物状况 根据估价人员实地查勘和调查了解，估价对象土地利用现状为城镇住宅用地，所处小区近年来无明显的或可见诸报端的地质灾害、地基沉降、长期暴雨积水等不良利用情况。估价对象所在小区宗地形状呈不规则多边形，地势较平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件少，总体利用状况较好。宗地红线内外开发程度达到“六通一平”，即具备了红线内外道路、供水、排水、电力、电信、燃气等基础设施条件和红线内宗地场地平整。 根据实地查勘，估价对象为余姚市城区阳明公寓2幢305室。所在楼幢为混合结构，总层数为5层，估价对象位于3层，朝南，中间套，所在单元为一梯两户，通风条件较好、采光条件较好。该幢建筑外墙为马赛克，铝合金窗，整体保养维护情况一般，为基本完好房。 估价对象主体房入户为防盗门，呈二室二厅一厨二卫一阳台布局，室内已作装修，具体装修情况：
室内装修整体保养情况一般；另附架空层一间。 详见估价人员实地拍摄的委估对象的图片。 4、房地产区位状况 估价对象位于余姚市城区阳明公寓2幢305室，位于阳明公寓西区，该小区东近新建路、南近智慧桥路、西近舜水北路、北近南河沿路。附近有公交站点，有余姚301东线、余姚301西线、余姚206路等公交线路经过，交通较便利。附近有河姆渡国际花园、凤山新村、淡竹弄小区、舜江名苑等住宅小区，居住氛围及人文环境较好，小区内自然环境和景观一般。周边有天一广场、舜大百货、机关幼儿园、余姚市阳明小学、农村商业银行、桐江桥菜市场、三江购物等，市政配套设施及公共服务设施较完善，综合居住环境一般。 二0一九年一月十一日（实地查勘日） 根据本次估价目的，本次估价对象的价值类型为在本估价报告的假设和限制条件下，估价对象于价值时点2019年01月11日的公开市场价值。 公开市场价值，是指所评估出的客观合理价格或价值应是在公开市场上最可能形成或成立的价格。而所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排他性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易。 七、估价依据(一)、本次估价所采用的法规依据 1、《中华人民共和国物权法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 3、《中华人民共和国土地管理法》 4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 5、《中华人民共和国担保法》； 6、《中国人民共和国资产评估法》 (二)、本次估价采用的技术规程 1、《房地产估价规范》【GB/T50291—2015】 2、《房地产估价基本术语标准》【GB/T50899—2013】 (三)、委托方提供的有关资料 1、司法评估委托书【（2019）甬余法委评1号】 2、《不动产权证书》、《余姚市不动产登记情况证明》复印件 (四)、估价机构和估价人员实地查看、调查所获取的资料。 1、估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料； 2、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。 本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。 （一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则； （二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则； （三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则； （四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则； （五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则； 九、估价方法估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。 估价对象为已建成正常使用的房屋，且目前为最佳使用状态，不宜采用假设开发法；估价对象为住宅用房，其价格与成本关联性弱，房地产的开发成本不能准确反映房地产的实际市场价值，故不宜采用成本法。 我们根据估价目的、估价对象现状以及估价对象房地产为住宅用房，本次估价对象房地产周围有较多的成交案例，故在充分收集估价所需资料基础上，确定以比较法作为本次房地产估价的基本方法并结合收益法辅助验证。 （1） 比较法 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。通过对类似房地产的已知价格进行交易情况、市场状况、区域因素、权益因素等的修正，以此估算得出估价对象的房地产比准价格，其计算公式为：估价对象的房地产比准价格=可比实例房地产价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×区域状况修正系数×权益状况修正系数×房屋建筑面积 （2）收益法 收益法的预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。评估人员结合估价对象特点，预计估价对象在未来收益期内净收益将基本保持稳定增长，故采用以下计算方式： 收益法公式：V=A÷(R-S) ×{1-[(1+S)÷(1+R)]n} 其中：V——估价对象现值； A——年净收益； R——资本化率； S——净收益逐年递增的比例； n——获取净收益的持续年限。 本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查看委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用比较法和收益法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币126.5万元整，大写金额为人民币壹佰贰拾陆万伍仟元整，综合评估单价为10250元/㎡。 十一、房地产估价人员
2019年01月11日 十三、估价作业日期 2019年01月08日至2019年02月13日。 本报告有效期自估价报告出具日起一年内有效（自2019年02月13日至2020年02月12日）。
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
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