浙 江 省 余 姚 市 人 民 法 院

民 事 判 决 书

（2015）甬余泗商初字第521号

原告：余姚市众驰投资咨询有限公司。

法定代表人：任树银，该公司总经理。

委托代理人：陈军，余姚市舜水法律服务所法律工作者。

被告：宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司。

法定代表人：徐德友，该公司总经理。

委托代理人：王娟梨，浙江铭生律师事务所律师。

原告余姚市众驰投资咨询有限公司为与被告宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司居间合同纠纷一案，于 2015 年3月20日向本院起诉，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条的规定，征得原告同意后先行调解。因调解未成，本院立案受理后依法由审判员刘湛适用简易程序于2015年5月20日第一次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭分别于2015年9月14日和2016年1月6日第二次、第三次公开开庭进行了审理。原告余姚市众驰投资咨询有限公司的委托代理人陈军、被告宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司的委托代理人王娟梨到庭参加全部诉讼。被告宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司的法定代表人徐德友到庭参加第二次诉讼。审理过程中，原、被告申请庭外和解。后本院依法决定延长审理期限六个月。现本案已审理终结。

原告余姚市众驰投资咨询有限公司起诉称：2014年4月22日，被告委托原告代理出租坐落于宁波市镇海区蛟川街道清水浦村镇宁西路101弄118号厂房。为之，原告与被告签订了一份《委托协议书》，协议约定：被告授权委托原告代理出租宁波市镇海区蛟川街道清水浦村镇宁西路101弄118号厂房。协议第九条约定：在协议履行过程中发生争议，若协商不成，通过诉讼解决，双方约定的管辖法院为原告所在地人民法院。委托合同成立后，2014年6月11日，原告会同有承租意向的案外人王君看房。2014年6月17日，原告、被告、王君三方经过协商促成了王君代表的承租人租赁被告委托原告出租的房屋，并签订了《厂房租赁定金协议》。原告的居间中介工作完成，双方签订的委托合同工作完结。2014年6月17日，被告出具付款承诺书，确认实际支付原告佣金为94 000元，款在2014年7月2日前支付。付款期限到期后，原告向被告催要中介费佣金，遭被告拒绝。故原告向法院起诉，请求法院判令：1.被告宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司立即支付原告中介费94 000元；2.本案诉讼费由被告承担。

被告宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司答辩称：原告并未促成被告与其介绍的第三人王君签订房屋租赁合同。根据合同法第四百二十七条的相关规定，居间人未促成合同成立的，居间人不得要求支付报酬，除必要费用以外，但必要费用应该由原告举证，综上请求驳回原告的诉讼请求。

原告为证明其主张，向本院提交如下证据:

1.委托协议书一份，拟证明被告委托原告代理出租位于宁波市镇海区蛟川街道清水浦村镇宁西路101弄118号厂房及办公用房的事实，双方存在委托关系的事实。经质证，被告对该证据的“三性”均无异议，但认为根据委托协议约定，被告支付原告佣金的前提是经原告介绍的客户成功承租了被告的物业，支付佣金时间是被告收到第一笔租金时。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。

2.看楼确认书一份，拟证明2014年6月11日，案外人王君经原告介绍到被告处看房的事实。经质证，被告对该证据表示不清楚，认为是原告与案外人王君的关系。本院认为，该证据与原告提交的谈判对比表能够相互印证，证明原告陪同其介绍的客户王君去被告处看房的事实。

3.谈判对比表一份，拟证明原告、被告与案外人王君对厂房租赁进行磋商的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为该证据只能证明原、被告与原告介绍的客户王君就租赁厂房进行过磋商，但不能证明原告已经促成了原告介绍的客户租赁厂房。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。

4.厂房租赁定金协议一份，拟证明通过原告的中介努力，被告与案外人王君代表的宁波致海休闲用品有限公司签订了厂房租赁协议，原告的居间工作已经完成的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，也认可确实收到过租赁定金，但后因案外人王君认为租金过高，与被告协商不再租赁，被告考虑原本与案外人王君就认识，故将定金如数退还给案外人王君，被告与案外人王君未签订正式的租赁合同，且被告不清楚案外人王君与宁波致海休闲用品有限公司的关系，该厂房租赁协议上载明的承租方宁波致海休闲用品有限公司也是原告自行后补的。经审查，本院对被告与案外人王君在原告的居间下于2014年6月17日签订厂房租赁定金协议并约定了定金、租金以及正式签约时间等事项的事实予以认定。

5．付款承诺一份，拟证明被告确认应向原告支付的佣金为94 000元且被告承诺于2014年7月2日前支付的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，付款承诺上的公章确系被告的，但系被告工作人员自行盖章，并没有被告的法定代表人签字确认，且该承诺系在原告和原告介绍的客户未签订正式租赁合同的前提下出具，同时厂房租赁定金协议上明确双方于2014年7月1日前签订合同，而付款承诺上明确佣金支付时间是2014年7月2日，可见承诺的本意是在双方签订正式租赁合同之后被告有义务向原告支付佣金，在没有促成正式租赁合同签订的情况下，该付款承诺不应当产生效力。本院认为，被告关于该承诺系被告的工作人员盖章出具，未经被告的法定代表人确认的质证意见依据不足，故对该证据的真实性予以认定，对该付款承诺的效力将在下文予以阐述。

6.录像和照片（U盘）一组，拟证明原告单位职工于2015年2月5日到本案讼争厂房查看时系原告介绍的第三方宁波致海休闲用品有限公司和宁波市鄞州五乡百思德塑料包装厂在实际使用厂房的事实。经质证，被告对该证据的真实性、关联性与合法性均有异议，认为录音和视频对象身份不明确，录像摄制过程被告并不知情，且与本案无关。本院认为，因被告认可其出租给案外人杜桂林的厂房的实际使用人系案外人宁波致海休闲用品有限公司和宁波市鄞州五乡百思德塑料包装厂，故本院对本案讼争厂房的实际使用人系案外人宁波致海休闲用品有限公司和宁波市鄞州五乡百思德塑料包装厂的事实予以认定。

7.结婚证（复印件）一份，拟证明案外人杜桂林与张家斌（宁波致海休闲用品有限公司的股东）是夫妻关系，案外人杜桂林是案外人宁波致海休闲用品有限公司的职员的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，认为系复印件，且与本案无关联性，案外人杜桂林找被告签订合同时，被告并不清楚案外人杜桂林的真实身份，也不清楚其与案外人宁波致海休闲用品有限公司和王君的关系，如果知道案外人杜桂林与王君有关联，不可能以

1 050 000元的价格租给案外人杜桂林，因为当时与案外人王君确认的价格是1 128 000元，两份合同之间的差价有78 000元，足以支付原告的中介费用，被告根本无需大费周章去规避中介费用。对被告来说，案外人杜桂林完全是个新客户，双方重新洽谈合同的各项事宜，原告在中间并未提供任何服务。本院认为，该证据与本案缺乏关联，故不予认定。

8.工商银行汇款单（复印件）三份，拟证明案外人杜桂林与被告签订的房屋租赁合同项下的租金是由案外人宁波致海休闲用品有限公司的法定代表人郑玲飞支付的事实。经质证，被告对该证据的真实性有异议，认为该单据中无法看出汇款人是谁，被告一直认为是与案外人杜桂林存在租赁合同关系，租金也是由案外人杜桂林打进来的，至于案外人杜桂林委托谁来支付租金与本被告无关。本院对该证据将结合被告提交的其他证据予以分析。

9.企业信息查询单（打印件）二份，拟证明案外人宁波致海休闲用品有限公司的法定代表人是郑玲飞、股东之一为张家斌，案外人宁波市鄞州五乡百思德塑料包装厂的投资人是王君的事实。经质证，被告对该证据的真实性无法确认，关联性不认可，被告对于这两家公司完全不了解，等后期这两家公司进驻厂房时被告才知道案外人杜桂林将厂房转租给了这两家公司。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。

被告为证明自己的主张，向本院提交如下证据:

1.信用查询（打印件）一份，拟证明原告的经营范围并未包括居间介绍的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，认为原告超范围经营属于行政机关审查的范畴，即使原告没有居间服务的资质，只要原告为被告提供了居间服务，不影响被告支付原告相应报酬。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。

2.厂房租赁合同一份，拟证明被告于2014年7月15日已将厂房实际租赁给案外人杜桂林的事实。经质证，原告对该证据的真实性、关联性有异议，认为该租赁合同上标明出租方为老徐广德，并非被告；租赁房屋的位置不一样，是清水浦百天鹅制衣厂内钢棚与食堂、厂房且面积也不一样；租赁有效期写明10年，但期限是自2014年7月15日起至2024年2月1日止，综上原告认为这份合同是被告自行编造的，目的是为了逃避需向原告支付的佣金。本院认为，（2015）甬镇民初字第981号民事判决对该证据已予以采信，故本院亦予以认定。

3.回复函（复印件）一份，拟证明被告曾向原告发送解除委托通知书，后原告回复被告，双方的委托关系已经于2014年6月27日解除的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该回复函并不代表解除委托关系，而是双方终止委托协议书，因为双方已经确认成交且被告也作出了付款承诺，居间服务已经完成。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。

4.通知函、快递单及快递查询单（均为复印件）各一份，拟证明被告是与案外人杜桂林签署了房屋租赁合同，租金为每年

1 050 000元的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为通知函恰恰证明，租赁被告房屋的并非案外人杜桂林个人，而是案外人宁波致海休闲用品有限公司和宁波市鄞州五乡百思德塑料包装厂。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。

5.（2015）甬镇民初字第981号受理案件通知书、传票（复印件）、应诉通知书（复印件）、民事起诉状（复印件）各一份，拟证明被告系与案外人杜桂林发生房屋租赁合同关系的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对被告拟证明的内容有异议，虽然合同是以案外人杜桂林的个人身份签订的，但根据法院庭审记录，案外人杜桂林代表的是两家公司而不是个人。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。

6.收条（复印件）一份，拟证明案外人杜桂林向被告支付租金的事实。经质证，原告对该证据表示不清楚，认为实际租金是由案外人宁波致海休闲用品有限公司的法定代表人郑玲飞支付的。本院认为，（2015）甬镇民初字第981号民事判决对该证据已予以采信，故本院亦予以认定。

7.银行明细清单一组，拟证明案外人杜桂林向被告的付款情况的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，认为原告提交的工商银行汇款单中有两笔与被告提交的银行明细清单中的两笔是一致的，分别是2014年8月5日280 000元和2014年8月7日20 000元，实际是案外人宁波致海休闲用品有限公司的法定代表人郑玲飞支付的。经审查，本院对该证据的真实性予以认定，且本院认为，被告主张的案外人杜桂林支付的租金中有两笔款项的汇款时间、汇款金额与原告提交的银行汇款单中的信息一致，能够相互印证，故本院对案涉厂房租赁合同项下的部分租金系案外人郑玲飞实际支付的事实予以认定。

8.房屋产权证（复印件）一份，拟证明被告与案外人杜桂林签署的租赁合同项下的厂房只有1416.05平方米有产权证，钢棚部分是没有产权证的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但对被告拟证明的内容有异议，原告已按约将被告的厂房租赁给案外人王君，被告应该支付相应的居间费用。经审查，本院对证据的真实性予以认定。

审理过程中，本院根据原告申请，向镇海法院调取（2015）甬镇民初字第981号民事判决书和庭审录音录像资料，拟证明该案原告杜桂林在庭审中陈述其系案外人宁波致海休闲用品有限公司的职员，房租系案外人宁波致海休闲用品有限公司的法定代表人郑玲飞支付，为了免于支付佣金才故意由其出面的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为案外人杜桂林的陈述系其单方陈述，法院在上述案件中也未就此问题深入调查并作出认定，案外人杜桂林的真实身份无法确认。本院对该证据的真实性予以认定。

经审理，本院认定事实如下：2014年4月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《委托协议书》一份，约定：甲方授权乙方代理出租物业，甲方保留自行出租和同时委托其他公司代理的权利。物业地址为坐落于宁波市镇海区蛟川街道清水浦村镇宁西路101弄118号厂房、宿舍及办公室面积共计7891平方米，月租金114 419.50元。其中第二条约定：经乙方介绍的客户，如未能成交，乙方不收取任何居间费用；第四条约定：经乙方介绍的客户（包括该客户之亲属、合伙人、授权人、委托人、代理人、有股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）成功承租购入所介绍之物业，甲方需向乙方一次性支付租赁的一个月租金作为佣金，支付佣金时间为甲方收到第一笔租金时；第五条约定：如甲方私下（即未通过乙方）与乙方所介绍的客户（包括该客户之亲属、合伙人、授权人、委托人、代理人、有直接或间接股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）签订合约，甲方仍需按本协议的标准支付乙方上述之佣金。后原告会同有承租意向的案外人王君至被告处看房。2014年6月17日，原告、被告及案外人王君签订《谈判对比表》一份，对租赁的相关事宜进行协商。同日，被告与案外人王君在原告的居间下签订《厂房租赁定金协议》一份，约定：经原告介绍，现承租方向出租方支付厂房租赁定金为50 000元，物业地址为宁波市镇海区蛟川街道清水浦村镇宁西路101弄118号，共约9000平方米，年租金为1 128 000元；双方在2014年7月1日之前签定正式合同及支付厂房租金。同日，被告向原告出具付款承诺书，载明：经原告代理出租上述之物业，已于2014年6月17日成交，原告应得佣金为94 000元，付佣方承诺2014年7月2日前付清。2014年7月15日，案外人杜桂林与被告的法定代表人徐德友签订《厂房租赁合同》一份，约定：将位于清水浦白天鹅时装有限公司内的钢棚与食堂租赁给案外人杜桂林，年租金为1 050 000元，租赁有效期10年，即从2014年7月15日起至2024年2月1日止。2014年12月16日，被告的法定代表人徐德友出具收条一张，确认收到案外人杜桂林在2014年7月15日至2015年7月14日的全年房租1 050 000元。合同签订后，涉案物业的实际使用人系案外人宁波致海休闲用品有限公司和宁波市鄞州五乡百思德塑料包装厂。该《厂房租赁合同》中约定的租赁物是指建筑面积5054平方米的钢架结构厂房及建筑面积1416.05平方米的清水浦村（宁镇路南侧）2幢建筑物。原、被告一致确认被告委托原告代理出租的物业亦指上述《厂房租赁合同》中约定的租赁物。2015年7月，案外人杜桂林因退租事宜在宁波市镇海区人民法院起诉被告的法定代表人徐德友，要求确认双方于2014年7月15日签订的厂房租赁合同无效并返还剩余租金等，镇海法院于2015年10月12日作出（2015）甬镇民初字第981号判决，确认租赁合同无效，同时未支持杜桂林要求返还租金的诉讼请求。

另查明，案外人宁波致海休闲用品有限公司的法定代表人是案外人郑玲飞，案外人宁波市鄞州五乡百思德塑料包装厂的投资人是案外人王君。案外人杜桂林与被告的法定代表人徐德友签订的《房屋租赁合同》项下的部分租金系案外人宁波致海休闲用品有限公司的法定代表人郑玲飞支付。

本案的争议焦点在于被告另行出租案涉厂房的行为是否构成“跳单”违约行为。原告主张被告与案外人杜桂林签订厂房租赁合同的行为系为规避佣金而采取的“跳单”行为，原告已事实上促成了被告与原告介绍的客户之间的租赁合同成立。被告辩称原告并未促成被告与其介绍的客户签订房屋租赁合同。本院认为，综合本案实际情况，原告已经促成原告介绍的客户承租案涉厂房，理由如下：第一、被告另行出租厂房给案外人杜桂林的行为有违常理，签订在后的《厂房租赁合同》项下的租金相比《租赁定金协议》中约定的租金低，且根据被告的庭审陈述，被告在案外人王君表示退租意向，发生重大违约情形时非但没有主张违约责任，而且还如数退还了50 000元定金，上述行为不符合一般商业交易的惯例。第二、新合同项下的租金与原定金协议项下约定的租金扣减佣金成本之后的可得租金收入相比，仍然略高一筹，被告辩称其不存在“跳单”的动机，难以采信。第三、根据本院查明的事实，实际承租人与原告介绍的客户王君之间客观上存在关联，同时结合（2015）甬镇民初字第981号案件的庭审情况来看，案外人杜桂林作为该案原告曾向宁波市镇海区人民法院申请本案原告的工作人员出庭作证，拟证明被告对厂房的实际使用人是明知的，该情况可以进一步印证被告存在“跳单”违约行为。综上，本院认定被告的“跳单”行为成立，原告已经促成原告介绍的客户承租案涉厂房。

本院认为：原、被告之间的居间合同关系合法有效，应受法律保护，双方当事人应当严格按照合同享受权利和履行义务。本案中，原告已按约向被告报告了订立合同的机会，并促使被告与原告介绍的客户订立合同，该客户亦已实际使用了案涉厂房，这足以表明原告已经按约提供居间服务，双方约定的合同目的亦已实现，故被告理应按约支付报酬。被告在定金协议签订之后向原告出具的付款承诺系其真实意思表示，尽管该承诺系在签订正式租赁合同之前出具，但该承诺已经明确被告对原告促成该笔交易的认可，且事实上原告已经促成原告介绍的客户承租了案涉厂房，现原告要求被告按照承诺的报酬标准94 000元支付佣金的诉请，理由正当，本院予以支持。被告关于原告并未促成合同成立的答辩意见，与事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十六条之规定，判决如下：

被告宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司支付原告余姚市众驰投资咨询有限公司居间报酬94 000元，款限于本判决发生法律效力之日起的十日内履行。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。

本案案件受理费2 150元，由被告宁波市北仑区金春旧货寄售有限公司负担，款限于本判决发生法律效力后七日内交纳，银行汇款请直接汇入本院账号（账号户名：余姚市财政局非税资金专户，账号：39602001012002390，开户银行：中国农业银行余姚市支行），并注明案号。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号，逾期不交，作自动撤回上诉处理。

审  判  长    刘  湛

代理审判员    徐海高

                           人民陪审员   吴涨渭

二○一六年五月三十日

    本件与原本核对无异

代  书记员    王瑶炯