房地产估价报告

估价项目名称：宁波****有限公司位于余姚市泗门镇西郊工业区的工业房地产司法鉴定评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：杭州永正房地产土地评估有限公司

注册房地产估价师：

          杨方敏 中国注册房地产估价师 注册号：319980140

          汪亚宁 中国注册房地产估价师 注册号：3320070099

估价报告出具日期：二Ο一九年二月二十八日

估价报告编号：杭永仑估（2019）法鉴字第04号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

本公司受贵院的委托，为委托方提供房地产市场价值参考，对宁波****有限公司所有的位于余姚市泗门镇西郊工业区的房地产进行市场价值评估。根据委托方提供的《宁波****有限公司用地面积及建（构）筑物建筑面积测量技术报告》委估房屋实测围墙内主体建筑面积合计14070.51平方米（其中有证建筑面积为4391.58平方米，无证房屋建筑面积为9678.93平方米），土地证内其他建筑面积合计1073.99平方米。土地使用权面积为19902.03平方米，属国有出让工业用地。估价人员经过实地查勘和市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用了成本法和基准地价法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点二Ο一九年一月二十四日的市场价值为人民币2404万元，大写为人民币贰仟肆佰零肆万元整（RMB24,040,000.00元），其中土地使用权价值为1588万元；房屋建筑物价值为807万元，附属物价值9万元。

（详见后页）《房地产估价结果明细表》）。

杭州永正房地产土地评估有限公司

                                       法定代表人：赵志菲

                                      二Ο一九年二月二十八日

                                        估 价 结 果 一览 表

目   录

致估价委托人函......................................... 2

第一部分  估价师声明................................... 6

第二部分  估价的假设和限制条件......................... 7

一、估价的假设条件................................... 7

二、估价的限制条件................................... 8

第三部分  房地产估价结果报告.......................... 10

一、估价委托人...................................... 10

二、估价机构....................................... 10

三、估价目的....................................... 10

四、估价对象....................................... 11

五、价值时点....................................... 13

六、价值类型....................................... 13

七、估价原则....................................... 13

八、估价依据....................................... 14

九、估价方法适用性分析及估价技术路线................. 15

十、估价结果....................................... 17

十二、实地查勘日期.................................. 18

十三、估价作业期.................................... 18

第四部分  附  件...................................... 19

      1、《房地产估价委托书》复印件

      2、估价对象位置示意图

      3、估价对象及周围环境实景照片

      4、估价对象房地产权证资料复印件

      5、估价机构营业执照影印件

      6、估价机构备案证书影印件

       7、估价人员资格证书影印件

第一部分  估价师声明

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、注册房地产估价师杨方敏、汪亚宁已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、没有外部专家和单位对本估价报告提供专业帮助。

杨方敏 中国注册房地产估价师 注册号：319980140

       汪亚宁 中国注册房地产估价师 注册号：3320070099

            第二部分  估价的假设和限制条件

一、估价的假设条件

1、一般假设：

（1）估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件及《测绘技术报告》等资料，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人及当事人提供的资料合法、真实、准确、完整。估价对象国有土地使用权证登记面积为19902.03㎡，《测绘技术报告》登记国有土地使用权面积为20909.71㎡，经过估价委托方的要求，本次评估中依据《国有土地使用权》登记面积确定估价范围。

（2）本估价报告中的估价结果基于估价对象完整的物质实体状况和权益状况，且其法定用途使用能够在未来合法使用年限内得以持续。

（3）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（4）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（5）估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

2、背离事实假设：

本估价报告中的估价结果基于估价对象完整的物质实体状况和权益状况，至价值时点，估价对象房地产已受司法限制，且已设定他项权利，提请报告使用人注意。

3、不相一致假设：

本估价项目估价对象实际用途、登记用途、规划用途等用途，不同权属证明上的权利人，估价对象的名称或地址之间无不一致，故估价报告无不相一致假设。

4、依据不足假设：

本估价项目所必需的反映估价对象状况的资料齐全，故本估价报告无依据不足假设。

5、未定事项假设：

本估价项目无未定事项假设。

二、估价的限制条件

1、本报告须在估价报告使用期限内使用。本估价报告使用期限为十二个月（自二Ο一九年二月二十八日至二Ο二Ο年二月二十七日）。

2、本估价报告仅限估价委托人按照既定估价目的使用。否则，本公司不承担相关责任。

3、本估价报告中的估价对象房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响，也未考虑估价对象可能存在的原有租赁权、用益物权、担保物权和其他优先受偿权的影响。

4、本估价报告中的估价对象未考虑估价对象可能存在的物业管理费、水费、电费、气费等欠费。

5、本估价报告必须完整使用方为有效。对仅使用本报告中部分内容所导致估价委托人等估价利害关系人权益受损的，本公司不承担相关责任。

6、本估价报告及其复印件均不得向估价委托人和诉讼参与人之外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。

7、本估价报告的数据全部系采用电算化连续计算得出，并均按四舍五入取整。因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响最终评估结果的准确性。

第三部分  房地产估价结果报告

一、估价委托人

估价委托人：余姚市人民法院

地      址：余姚谭家岭西路140号

联 系 电话：0574-62785550

二、估价机构

估价机构名称：杭州永正房地产土地评估有限公司

法定代表人：赵志菲

住    所：浙江省杭州市上城区平海路37号/狮虎桥路3号

邮编：310006 

联系电话：0571-87038301/85102383

Http:www.hread.com

E-mail:yz@hread.com

资质等级：国家壹级

证书编号：浙建房估证字[2015]007号

三、估价目的

为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

1、             估价对象概况

估价对象为宁波****有限公司所有的位于余姚市泗门镇西郊工业区的房地产。委估房屋土地证内主体建筑面积合计14070.51平方米（其中有证建筑面积为4391.58平方米，无证房屋建筑面积为9678.93平方米），土地证内其他建筑面积合计1073.99平方米。估价对象范围包括房地产及附属物。

2、             房地产权利状况

（1）房产权利状况

（2）土地权利状况

（3）他项权利状况

委托方未提供他项权证，具体他项权的设立情况不详。

3、房地产实物状况

（1）建筑物实物状况

（2）土地实物状况

3、             房地产区位状况

交通状况：对外交通便捷程度较好。

环境状况：自然环境一般。

配套设施状况：基础设施基本完备，公共服务设施基本完备。

产业集聚度：较好。

产业政策：未限制。

五、价值时点

价值时点为二Ο一九年一月二十四日。

估价人员实地查勘估价对象之日作为价值时点。

六、价值类型

本次估价价值类型为房地产市场价值。

房地产市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本项估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

八、估价依据   

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法》

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（国家标准GB/T 50291-2015）

2、《房地产估价基本术语标准》（国家标准GB/T 50899-2013）

（三）其他依据

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）

2、《浙江省高级人民法院关于进一步完善委托评估拍卖结论工作的意见》[浙高法（2009）426号]

3、《浙江省人民法院实施<人民法院对外委托司法鉴定管理规定>细则》

4、关于执行《最高人民法院关于评估、拍卖、变卖若干问题的规定》[甬中法（鉴）（2010）24号]

5、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》

6、余姚市人民法院（2019）甬余法委评12号《司法评估委托书》

（四）估价委托人提供的相关资料

1、房地产权属资料

2、其它房地产估价有关资料

九、估价方法适用性分析及估价技术路线

根据《房地产估价规范》规定，通行的估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等。依据《房地产估价规范》规定：有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法。

估价人员通过分析项目的特点和实际状况，并研究估价委托人所提供的及估价人员所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，估价对象相同区域类似房地产市场整体成交案例较难获取，故不选用比较法。

估价对象系工业用途房地产，其相关成本费用可以通过市场资料进行获取，故可选用成本法。

估价对象虽作为工业性房地产但同区域类似房地产出租使用情况较少、收益案例不易取得，故不可选用收益法；

估价对象为已开发成熟并投入正常使用的房地产，且用途为工业，性质特殊，故不适宜采用假设开发法。

根据估价目的以及估价对象现状，本次评估采用成本法（土地价格采用基准地价修正法）对估价对象的房地产价值进行测算。

成本法：是先求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧求取估价对象价值的方法。其计算公式为：

房地产价值＝房屋现值＋土地价格=房屋重置价格-房屋折旧+土地价格

有证房屋重置价格=建安工程费+前期工程费+管理费用+销售费用+投资利息+投资利润+销售税费

无证房屋重置价格=建安工程费

房屋折旧＝房屋重置价格×（1－房屋成新率）

土地价格采用基准地价修正法进行估价测算，根据政府确定公布的基准地价标准，进行期日修正、交易情况修正、宗地比较因素修正、容积率修、用途修正和年期修正，以此估算得出估价对象的土地价格，其计算公式为：

土地价格= （基准地价×期日修正系数×交易情况修正系数×宗地比较因素修正系数×容积率修正系数×用途修正系数×年期修正系数+土地开发程度修正）×土地使用面积。

然后根据以上方法估算得出估价对象的房地产重置价值结合基准地价修正法测算的地价进行综合分析后确定估价对象的房地产客观合理的价值。

十、估价结果

宁波****有限公司所有的位于余姚市泗门镇西郊工业区的房地产，委估房屋土地证内主体建筑面积合计14070.51平方米（其中有证建筑面积为4391.58平方米，无证房屋建筑面积为9678.93平方米），土地证内其他建筑面积合计1073.99平方米,土地使用权面积为19902.03平方米，确定估价对象在价值时点二Ο一九年一月二十四日的市场价值为人民币2404万元，大写为人民币贰仟肆佰零肆万元整（RMB24,040,000.00元），其中土地使用权价值为1588万元；房屋建筑物价值为807万元，附属物价值9万元。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘日期

二Ο一九年一月二十四日。

十三、估价作业期

自二Ο一九年一月二十四日至二Ο一九年二月二十八日。