房 地 产 司 法 鉴 定 估 价 报 告

估价项目名称：关于涉案房地产***所属位于余姚市城区四季东城6幢1006室住宅用途房地产的市场价值评估

估价委托人名称：余姚市人民法院

估价机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

估价人员名称：

估价报告出具日期： 2019年3月12日

估价报告编号： 宁天房估司法［2019］第13号

目   录

    第一部分、致委托方函———————————————— 第2页

    第二部分、估价师声明———————————————— 第3页

    第三部分、估价的假设和限制条件——————————— 第4页

第四部分、估价结果报告——————————————— 第6页

第五部分、附件

 致 委 托 方 函

余姚市人民法院：

受贵法院委托，我公司对***所有的位于余姚市城区四季东城6幢1006室房地产的价格进行了客观、公正的估价，为贵方审理案件提供价值参考依据。

本次评估的估价目的是为法院判决提供价值参考依据而评估其房地产价值。

我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑了影响房地产的各项因素，最终确定***所有位于余姚市城区四季东城6幢1006室，建筑面积为133.43㎡，储藏室5一间，使用面积5.9㎡的房地产于价值时点2019年3月8日无他项权利设定条件下的公开市场评估价值为164.80万元，大写人民币壹佰陆拾肆万捌仟元整。

                 评估结果汇总表

备注：本次评估不包含室内家具、家电等可移动物品。

 宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法人代表：戚征宇   

                              2019年3月12日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、             我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、             本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、             我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、             我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50899-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、             我们已于2019年3月8日上午对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、             没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

    估价的假设和限制条件

1、本估价报告的结果是以下列假设和限制条件为前提：

    ①公开市场假设：是指基于市场客观存在的现实，在充分发达与完善的市场条件下，假定在市场上交易的房屋或拟在市场上交易的房地产，房地产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对房地产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

    ②继续使用假设：指房地产可以按现行用途继续使用，或转换用途使用。

2、本次估价不包含估价对象房地产转让所需交纳的税费、手续费及各项费用。

3、本次评估我方仅对房屋及设施进行了一般性的察看、丈量,并未接受结构测试、检验的要求，因此不能确定其有无内部缺损，由于委托方无法提供图纸和决算资料，所以不能确定其隐蔽工程质量及有关数据，我方按常规进行评估，若由此造成对估价对象的价格影响，我所不承担责任，但评估结果作相应的调整。

4、估价报告中相关权属资料等，由委托方提供并对其真实性和完整性负责。

5、本公司在评估时假设委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题，并假设委估房地产无他项权利设定的条件下得出的。

 6、评估人员已对估价对象室内固定装饰情况进行详细的勘估，装修价值已综合考虑在房地产评估价值中，但不包括室内可移动家具、家电等物品。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

  8、如本评估报告的当事人对估价结果有异议的，请在收到本评估报告后十日内向委托方书面申请复核，

9、由于委托方未提供委估房地产目前的使用状况，本公司在评估时假设委估房地产为自用。

10、本报告测算中没有考虑未来通货膨胀、国家政策变化及其他不可抗力因素的影响，如有上述因素发生，本估价报告的结果受到影响，则估价结果应作相应调整，甚至重估。

11、报告和估价清单的使用权归委托方所有,本公司对估价结果有最终解释权。

12、本报告的完成日期为2019年3月12日，自房地产估价报告完成之日起有效期为一年。

估价结果报告

一、委托方：余姚市人民法院

地  址：余姚市谭家岭西路

二、估价方：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法定代表人： 戚征宇

    资质等级： 二级

三、估价对象：

1、估价对象实体状况

估价对象为余姚市城区四季东城6幢1006室，位于15层建筑的第10层，朝南，中间套，该住宅建筑结构为钢混结构，建成于2006年，单元楼平面布局为二梯三户，通风、采光较好，经现场勘查，大致情况如下：房屋进户门为防盗门，室内布局三房二厅二卫一厨，一房朝南，厨房橱柜、吊顶，地面铺地砖,墙面贴瓷砖；餐厅地面铺地砖、墙面涂料、石膏顶等客厅地面铺地板，石膏顶、墙面涂料；卧室地面铺地板，墙面涂料，衣柜等；卫生间地砖铺地，瓷砖贴壁至顶，吊顶，卫生设施齐全，估价对象整体装修一般，维护一般。(详见估价对象照片附件)

2、估价对象权益状况

    估价对象房屋所有权人为***，持有房屋所有权证：余房权证城区字第A1400443号，建筑面积133.43㎡，套内建筑面积107.79㎡，用途为住宅，另附储藏室5一间，位于7幢地下室，使用面积为5.9㎡。持有余国用（2014）第00565号国有土地使用权证，土地使用权面积10.14㎡，用途城镇住宅用地，使用权类型为出让，终止日期2074年6月29日止。

    3、估价对象区域概况

估价对象房地产座落于余姚市城区四季东城6幢1006室，有物业管理，该小区东临江东路，南面临江星路，西面为星光路，北面临文山路。附近有余姚市东江小学、余姚市人民医院、华润五彩城、嘉悦购物广场、中国建设银行、中国工商银行、中国银行等配套设施，有公交线路201路、106路等公交停靠，交通便捷，住宅环境较好，适宜居住。

四、估价目的：

    本次估价是为法院判决提供价值参考依据而评估其房地产价值。

五、价值时点： 

    2019年3月8日

六、价值定义：

本报告中的估价对象房地产价值为余姚市城区四季东城6幢1006室，建筑面积133.43㎡，储藏室5一间，使用面积5.9㎡的住宅房地产于价值时点2019年3月8日无他项权利设定条件下的公开市场评估价值。

七、估价依据：

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3） 国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》；

（4） 司法鉴定委托书：(2019)甬余法委评43号；

（5） 估价对象房屋所有权证、土地使用证、不动产登记情况证明复印件；

（6） 估价人员实地调查获取的估价对象房地产周边类似物业的交易价格资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合估价目的和估价对象整体房屋具体情况，具体遵循：

1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法取得、合法使用为前提。

2、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

3、公平原则：房地产估价必须在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

九、估价方法：

估价对象用途为住宅，根据调查周边有类似物业的交易案例，结合《房地产估价规范》相关条例的规定，此次估价采用比较法进行评估。

比较法：将估价对象与价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

十、估价结果（单位为人民币元）：

本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，估价对象房地产采用比较法，确定***所有的位于余姚市城区四季东城6幢1006室，建筑面积133.43㎡，储藏室5一间，使用面积5.9㎡的住宅房地产于价值时点2019年3月8日在无他项权利设定条件下的公开市场评估价值为164.80万元，大写人民币壹佰陆拾肆万捌仟元整。

十一、估价人员：

十二、估价作业日期：

    2019年3月8日～2019年3月12日

十三、估价报告使用期限：

本估价报告有效使用期限自出具之日起为一年，即自2019年3月12日至2020年3月11日。    

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

                                    2019年3月12日

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院