| （2019）甬余法委评70号位于余姚市城区东旱门路22号的商业房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告 甬仲恒估字（2019）第SF011号
估价项目名称：位于余姚市城区东旱门路22号的商业房地产市场价值评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波仲恒房地产估价有限公司 注册房地产估价师： ***（注册号***） ***（注册号***） 估价报告出具日期：2019年4月4日
余姚市人民法院： 受贵院委托，本公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对委托人提供的位于余姚市城区东旱门路22号的商业房地产进行市场价值评估。 估价目的：为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象：根据委托人提供的“余房权证城区字第A1003692号”《房屋所有权证》、“余国用（2010）第05269号”《国有土地使用证》记载：估价对象房地产权利人为***，单独所有，房屋坐落为余姚市城区东旱门路22号，钢混结构，总层数18层，所在层1-2层，建筑面积203.87平方米（其中二层166.01平方米），规划用途为商业；土地使用权类型为出让，土地用途为商业用地，使用权面积为28.73平方米，土地终止日期为2045年4月18日。 经与小区物业公司查询，截止价值时点，估价对象尚欠物业费约13900元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权、租赁权等权益状况限制，包含室内固定装修的价值，不包含其他可移动家具家电、设备设施的价值。 经估价人员现场查勘，估价对象位于余姚市城区东旱门路22号，为姚江怡景花园小区商业用房，所在小区东至东旱门路，南至东朝街，西近巍星路，北至南滨江路，所在建筑物为小区12号住宅楼，外墙面砖饰面，铝合金窗，钢混结构，建成年份为2007年，房屋总层数十八层，估价对象为第一至二层的商业店铺，位于小区东门入口，门面朝北，店铺二层南北通透，二层正下方西侧一层有姚江怡景小区开关站，估价对象证载建筑面积203.87平方米（其中二层166.01平方米），室内已装修，目前处于空置状态。 价值时点：2019年3月28日，为实地查勘之日。 价值类型：为公开市场价值。 估价方法：采用比较法。 估价结果：估价人员经实地查勘和市场调查，根据国家、地方有关法律、法规和规范标准，遵循估价原则，依据估价目的，按照估价程序，采用科学方法，对现有估价资料及数据进行综合分析，确定位于余姚市城区东旱门路22号的商业房地产（含室内固定装修）在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下，于价值时点的市场价值为人民币204.5万元，大写人民币贰佰零肆万伍仟元整，单价为人民币10031元/平方米（其中室内固定装修价值为10.2万元，大写人民币壹拾万零贰仟元整）。 特此函告贵院
特别提示： 1、本估价报告应用的有效期自2019年4月4日至2020年4月3日。 2、估价结果未考虑估价对象抵押、担保、租赁、其他优先受偿权和查封的因素。 3、估价结果未扣除可能拖欠的物业费、水电费以及拍卖过程发生的处置费用和税金。 4、报告使用人须仔细阅读本估价报告全文。
宁波仲恒房地产估价有限公司 法定代表人：*** 二〇一九年四月四日
目 录 致 估 价委 托 人 函..................................... 2 估 价 师 声 明........................................... 5 估价的假设和限制条件..................................... 7 房地产估价结果报告....................................... 9 一、估价委托人....................................... 9 二、房地产估价机构.................................... 9 三、估价目的......................................... 9 四、估价对象......................................... 9 五、价值时点........................................ 11 六、价值类型........................................ 11 七、估价原则........................................ 11 八、估价依据........................................ 12 九、估价方法........................................ 12 十、估价结果........................................ 14 十一、注册房地产估价师............................... 14 十二、实地查勘期.................................... 14 十三、估价作业期.................................... 14 附 件................................................. 15 附件3、委托人提供的“余房权证城区字第A1003692号”《房屋所有权证》”余国用（2010）第05269号”《国有土地使用证》复印件
估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1、我们在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、我们按照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》和GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》规定进行估价工作，撰写估价报告。 5、我司注册房地产估价师已于2019年3月28日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托人提供的资料进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7、本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8、本估价评估结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其它用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 参加估价的注册房地产估价师
估价的假设和限制条件 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。一、估价假设条件 （一）一般假设 1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，我们对其权属、面积、用途等资料进行了检查和尽职核实，在无发现其他可疑因素的情况下，假设估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。 2、我们已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象能正常安全使用。 3、本次估价包含了室内固定装修的价值，但因委托人未提供装饰工程预算清单、室内设计施工图、施工进度表、使用主材的品牌、型号、规格清单等资料，本次对室内固定装修价值评估作大致粗略估算，仅供司法处置参考。 （二）未定事项假设 无未定事项假设 （三）背离事实假设 估价结果不考虑估价对象担保、抵押、租赁、典当、其他优先受偿权及查封等他项权利的限制。 （四）不相一致假设 无不相一致假设 （五）依据不足假设 无依据不足假设 二、估价限制条件 1、本房地产估价报告评估结果未考虑将来市场价格的波动及国家相关税费政策变化对房地产价格的影响。 2、本报告之评估价值为价值时点2019年3月28日之委托房地产司法处置的参考价格。如使用本评估结果的时间与自完成估价报告之日起相差12个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 3、价值时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。 4、在本估价报告中，未考虑拍卖市场上特殊或不正常及其他不可抗力因素对估价结果的影响。本报告之估价结果所得出的市场价格，仅供委托人对了解估价对象提供价格参考，最终实际数额由市场供需、拍卖付款方式、政府有关部门各项税费缴纳等具体情况确定。 5、本估价结果仅为房地产进行司法处置提供价值参考依据，不得用于其它用途。 6、本估价报告使用者为估价委托人（余姚市人民法院）。 7、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 8、未经本估价单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。
房地产估价结果报告 名 称：余姚市人民法院 地 址：余姚市谭家岭西路140号 估价机构名称：宁波仲恒房地产估价有限公司 地址：宁波市鄞州区彩虹南路16号（10-2）(集中办公区） 法人代表：*** 资质等级：贰级 证书编号：浙建房估证字[2001]015号 电话（传真）：0574-87620828 三、估价目的 为房地产进行司法处置提供价值参考依据而评估房地产市场价值。 1、估价对象区位状况 余姚市位于浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，隶属于浙江省经济中心宁波市，东距宁波栎社国际机场36 公里，西距浙江省省会杭州市120 公里，至杭州萧山国际机场1小时车程，经杭州湾跨海大桥到上海仅需1小时。余姚属浙东盆地山区和浙北平原交叉地区，地势南高北低，中间微陷，南部为四明山区，中部姚江平原，北部为滨海冲积平原，总面积1501平方公里，其中山地、丘陵805.09平方公里，占52.73%，平原432.51平方公里，占28.33%，水域289.26平方公里，占18.94%。主要河流姚江，源于境内四明山夏家岭，自西向东流经中部，汇入宁波市甬江出海，全长109公里，境内流长54公里，支流30余条，纵横交错，织成水网。余姚地处亚热带南缘，属季风型气候，四季分明。2016 年末余姚市共有 6 个街道办事处、14 个镇、1 个乡，265 个村委会、19 个居委会和37 个社区，户籍人口83.77 万人。 据统计资料，2018年余姚市实现地区生产总值1105.08亿元，按可比价计算，增长8%。其中，第一产业实现增加值44.08亿元，增长2.6%；第二产业实现增加值642.43亿元，增长8.3%；第三产业实现增加值418.57亿元，增长8.1%。三次产业之比为4.0:58.1:37.9。
2、估价对象权益状况 根据委托人提供的“余房权证城区字第A1003692号”《房屋所有权证》、“余国用（2010）第05269号”《国有土地使用证》记载：估价对象房地产权利人为***，单独所有，房屋坐落为余姚市城区东旱门路22号，钢混结构，总层数18层，所在层1-2层，建筑面积203.87平方米（其中二层166.01平方米），规划用途为商业；土地使用权类型为出让，土地用途为商业用地，使用权面积为28.73平方米，土地终止日期为2045年4月18日。 经与小区物业公司查询，截止价值时点，估价对象尚欠物业费约13900元。本次估价结果不考虑估价对象抵押权、租赁权等权益状况限制，包含室内固定装修的价值，不包含其他可移动家具家电、设备设施的价值。 3、估价对象实物状况 经估价人员现场查勘，估价对象位于余姚市城区东旱门路22号，为姚江怡景花园小区商业用房，所在小区东至东旱门路，南至东朝街，西近巍星路，北至南滨江路，所在建筑物为小区12号住宅楼，外墙面砖饰面，铝合金窗，钢混结构，建成年份为2007年，房屋总层数十八层，估价对象为第一至二层的商业店铺，位于小区东门入口，门面朝北，店铺二层南北通透，二层正下方西侧一层有姚江怡景小区开关站，估价对象证载建筑面积203.87平方米（其中二层166.01平方米），室内已装修，目前处于空置状态。 室内固定装修情况简介如下（具体以室内现状为准）：
五、价值时点 2019年3月28日，为实地查勘之日。 六、价值类型 公开市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、无利害关系、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 的原则。 3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化。 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国土地管理法》； 4、《中华人民共和国资产评估法》； 5、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）； 6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899－2013）； 7、《房地产估价规范》（GB/T 50291－2015）； 8、委托人提供的“（2019）甬余法委评70号”《余姚市人民法院司法评估委托书》、“余房权证城区字第A1003692号”《房屋所有权证》、“余国用（2010）第05269号”《国有土地使用证》； 9、评估方掌握的同类物业现行市场行情。 根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。 估价人员根据现场勘察和委托方提供的资料，结合估价目的及估价对象的特点，确定本项目的估价技术思路及选用的方法。 1、选用方法的理由： 估价对象为商品住宅小区的底层商业房地产，通过调查估价对象所在区域的类似房地产供需状况，于价值时点的有类似房地产市场较活跃，交易实例易于取得，故宜选用比较法进行市场价格评估。 2、未选用方法的理由： 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。经调查，估价对象市场租赁价格与市场交易价格水平不匹配，故不适宜选用收益法。 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到的估价对象价值或价格方法，一般适用于测算可独立开发建设的整体房地产的价值或价格，而估价对象为小区住宅底层商业用房，其市场价值与重置成本关联度弱，故不适宜选用成本法。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力房地产的估价。估价对象法定用途为住宅，目前为已建成且正常使用的商业房地产，不具投资开发或再开发的可能，故不选用假设开发法。 （二）房地产估价技术路线： 比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可以实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 比较法是最能体现估价对象市场价值的一种估价方法，结合当前房地产市场现状和本次估价目的，经综合考虑选用比较法做为本次估价方法。 比较法公式如下： 比较价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学、合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定位于余姚市城区东旱门路22号的商业房地产（含室内固定装修），于价值时点2019年3月28日的市场价值为人民币204.5万元，大写人民币贰佰零肆万伍仟元整，单价为人民币10031元/平方米（其中室内固定装修价值为10.2万元，大写人民币壹拾万零贰仟元整）。 参加估价的注册房地产估价师
十二、实地查勘期 ：2019年3月28日 十三、估价作业期：2019年3月22日至2019年4月4日。
附 件
1、估价对象现场图片； 2、委托人提供的“（2019）甬余法委评70号”《余姚市人民法院司法评估委托书》的复印件； 3、委托人提供的“余房权证城区字第A1003692号”《房屋所有权证》、“余国用（2010）第05269号”《国有土地使用证》复印件； 4、房地产估价师注册证书复印件； 5、房地产估价机构资质证书复印件； 6、房地产估价机构营业执照复印件。 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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