1、对权属证书审慎检查但未予以核实。估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《房屋他项权证》的复印件，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整，且估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

2、对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测。注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象房屋质量及居住环境是安全的，能在耐用年限或土地使用期限内正常使用。

3、对房地产市场的假设。估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：⑴交易双方自愿地进行交易；⑵交易双方处于利己动机进行交易；⑶交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；⑷交易双方有较充裕的时间进行交易；⑸不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

4、本次估价假定人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同。

5、本报告估价结果未扣除估价对象可能存在的物业费、水电费、燃气费、通讯费以及其他等因物业使用而产生的拖欠费用。

6、本次估价结果未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对估价结果的影响。

（二）未定事项假设

本次估价无未定事项假设

（三）背离事实假设

本次估价未考虑估价对象原有的租赁权、担保物权、其他优先受偿权及查封情况对房地产价值的影响。

（四）不相一致假设

本次估价无不相一致假设。

（五）依据不足假设

估价对象室内简单装修，其中一间房间未能入室查勘，本次估价假设其装修与其他房间基本相符，无重大偏差。

二、估价限制条件

1、任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2、委托人对其提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责，若因委托人提供情况和资料失实或有所隐匿而造成结果的偏失，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

3、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

4、根据估价目的，预计未来市场价格变化程度，确定本估价结果及其相关的估价技术过程有效期一年，即本报告出具日起一年内有效。在报告有效期内，如果估价对象的作价标准发生重大变化，并对估价对象价值产生明显影响时，应重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差一年或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

5、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应责任。

6、本报告估价结果为估价对象的整体价值，如分割转让或出现其他变化，该结果应作相应调整或重新评估。

7、本估价报告须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

8、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

9、本估价报告由宁波信德房地产土地评估有限公司负责解释。

估价结果报告

二、房地产估价机构

名称：宁波信德房地产土地评估有限公司

法人代表: ***

住所：宁波市江北区人民路132号<25-3>

证书编号：浙建房估证字[2002]073号

资质等级：贰级

证书编号：浙估协资信证字[2017]015号

资信等级：A级

三、估价目的

受余姚市人民法院（2019）甬余法委评107号《司法评估委托书》委托办理就***与被执行人***金融借款合同纠纷执行一案所涉及的对被执行人***名下的位于宁波市北仑区新碶京华茗苑30幢201室房地产的市场价值予以司法评估。

为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据。

四、估价对象

（一）基本状况

名称	为宁波市北仑区新碶京华茗苑30幢201室住宅房地产
坐落	位于宁波市北仑区辽河路东侧；所在小区四至范围：东临淮河路；南临嵩山路；西临辽河路；北临进港路
范围	包括房屋及其分摊土地使用权、固定装修及相关配套设施，但不包括动产、债权债务等其他财产或权益
规模	房屋建筑面积为139.55平方米；分摊土地使用权面积为26.23平方米；另附储藏室一间（B3012#），面积5.23平方米
用途	设计用途为住宅；实际用途为住宅
权属	出让国有建设用地使用权/房屋所有权为***

（二）土地基本状况

四至	所在小区四至范围：东临淮河路；南临嵩山路；西临辽河路；北临进港路
形状	所在小区宗地呈规则矩形，估价对象为分摊土地使用权，土地形状对估价对象影响不大
开发程度	宗地红线内外均已通水（给水、排水）、通电、通路、通讯、通气，宗地红线内土地平整，已建造房屋，绿化覆盖率一般
土地使用期限	终止日期至2064年3月6日，土地使用期限剩余44.9年

（三）建筑物基本状况

建筑结构	钢混结构
设施设备	供电、上水、下水、通信、通气等设施完备，使用正常，无电梯配备
装饰装修	外墙面防水涂料，塑钢窗，防盗门；室内简单装修
	客厅及房间：地面复合地板，墙面涂料，顶涂料
	阳台：地面地砖，墙面涂料，顶涂料，玻璃移门，塑钢窗封闭
	厨房：地面地砖，墙面墙面砖，顶塑扣板，有“L”形灶台
	卫生间两间：地面地砖，墙面墙面砖，顶塑扣板，有坐便器、花岗石台盆各一个
空间布局	平面结构规则，南北通透，采光通风较好，布局合理
楼层/层高	房屋总层数为五层（不含底层储藏室），其位于第二层；标准层高
朝向	主向朝南，东边套
新旧程度	建成年份为2005年，房屋质量完好，维护情况较好
其他	另有底层储藏室一间（B3012#）

（四）权益状况

1、不动产登记状况

权证号	仑国用（2006）第06984号/甬房权证仑（开）字第2006007085号
权利人	***
共有情况	单独所有
坐落	宁波市北仑区新碶京华茗苑30幢201室
权利类型	国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质	出让
用途	城镇单一住宅用地/住宅
面积	分摊土地面积26.23㎡/房屋建筑面积139.55㎡
使用期限	国有建设用地使用权至2064年3月6日止
其他	储藏室一间（B3012#），面积5.23平方米

2、他项权利情况

房屋他项权利人	***
房屋所有权人	***
房屋坐落	宁波市北仑区新碶京华茗苑30幢储B3012，201室
他项权证证书号	甬房他证仑（开）字第2014809368号
抵押方式	最高额抵押
被担保债权数额	99万元
登记日期	2014年9月15日

3、目前使用状况

根据现场查勘，至价值时点，估价对象处于出租状态。所在小区由长江物业管理有限公司提供物业管理，综合服务费为0.5元/平方米.月，日常维修费为1.5元/平方米.年，估价对象物业费已付至2018年12月31日，仅供估价委托人及估价利害关系人参考使用。

（五）区位状况

位置	估价对象为京华茗苑小区内的多层住宅用房；该小区四至范围：东临淮河路；南临嵩山路；西临辽河路；北临进港路
交通	进港路为区域交通主干道，对内对外交通较便捷；估价对象所在小区内配备有地面及地下停车位，停车便捷程度较好；附近有397路、703路、705路、707路等公交路线经过，公共交通便捷程度较好
外部配套设施	所在区域基础配套设施齐全，公共服务设施较完善，附近有淮海小学、小山公园、北仑客运总站、北仑区长江中学等配套设施，生活便捷程度较好
周边环境	附近有东方花园、高峰新村、北极新村等住宅小区，居住氛围浓厚

五、价值时点

2019年5月5日（即估价对象于2019年5月5日的市场价值），估价对象实地查勘完成之日。

六、价值类型

（一）价值类型名称

本次估价的价值类型为市场价值。

（二）价值定义

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（三）价值内涵

价值内涵是估价对象在价值时点，满足本次估价假设和限制条件下包括房屋及其分摊土地使用权、固定装修及相关配套设施，但不包括动产、债权债务等其他财产或权益。付款方式是一次性付清房价款；房屋面积内涵为建筑面积；未扣除估价对象可能存在的物业费、水电费、燃气费、通讯费以及其他等因物业使用而产生的拖欠费用；未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对估价结果的影响；未考虑估价对象原有的租赁权、担保物权、其他优先受偿权及查封情况对房地产价值的影响。