| （2019）甬余法委评105号位于宁波市江东区宁穿路350-352号（1-1）（1-2）的商业房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产司法估价报告 估价报告编号：宁正司估字第20190215号 估价项目名称：宁波市江东区宁穿路350-352号（1-1）（1-2）的商业房地产市场价值司法鉴定估价 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁海县正平房地产估价师事务所有限公司 注册房地产估价师：****** 注册号************ ****** 注册号************ 估价报告出具日期： 2019年5月13日
余姚市人民法院： 受贵院委托，我公司对被执行人******名下的位于宁波市江东区宁穿路350-352号（1-1）（1-2）商业房地产的价值进行了估价。 估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象：估价对象位于宁波市江东区宁穿路350-352号（1-1）（1-2）的商业房地产，产权属******所有；房屋建筑面积183.2m2，设计用途为商业；土地使用权面积为15.99m2，地类（用途）为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2043年10月16日。 估价对象财产范围：包括建筑物、土地使用权、房屋内外的装饰装修，不包括家电和家具等动产。 价值时点：2019年5月6日 价值类型：市场价值，指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 估价方法：收益法。 我公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规范的要求，根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产市场状况和相关资料基础上，选用收益法进行分析、测算和判断，确定估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下的估价结果为：
特别提示：1. 本次估价报告计算过程中总价和单价均进行了四舍五入，单价乘以面积后所得结果和总价有微小差别，以总价为准（总价精确到万位）2.估价结果未扣除可能拖欠的物业费、水电费以及拍卖过程发生的处置费用和税金。3.使用本报告前，请认真阅读报告全文，特别是估价的假设和限制条件，以免不当使用本报告的价值意见，造成不必要损失。 宁海县正平房地产估价师事务所有限公司 法定代表人：陈雨忠 二〇一九年五月十三日
目录 第一部分：估价师声明................................. 1 第二部分 估价假设和限制条件........................... 2 一、估价假设条件....................................... 2 二、估价报告使用限制................................... 3 第三部分 估价结果报告................................ 4 一、估价委托人......................................... 4 二、房地产估价机构..................................... 4 三、估价目的.......................................... 4 四、估价对象.......................................... 4 五、价值时点.......................................... 7 六、价值类型.......................................... 7 七、估价原则.......................................... 7 八、估价依据.......................................... 8 九、估价方法.......................................... 8 十、估价结果.......................................... 9 十一、注册房地产估价师................................ 10 十二、实地查勘期...................................... 10 十三、估价作业期...................................... 10 第四部分 附件...................................... 11
第一部分 估价师声明一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等估价标准的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、注册房地产估价师于2019年5月6日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价。 六、没有本估价机构以外的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助，我们力求在专业知识和业务能力范围内努力做到估价报告的准确性，但受本估价机构相关估价人员的业务技术水平和个人能力的影响。 七、参加本次估价的注册房地产估价师：
第二部分 估价假设和限制条件一、估价假设条件 （一）一般假设 1、本报告依据委托人提供的估价对象房屋所有权证和国有土地使用证复印件的权属、面积、用途等资料进行测算，我们对这些资料做了一般性形式要件检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述资料合法、真实、准确和完整。但估价对象的合法、真实、准确和完整权利状况应以房地产权属管理部门档案记载为准，本公司不因依据上述资料全部或部分的失实内容测算估价结果所导致的失误承担责任。 2、我们对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，仅做出一般性外观查勘，未做建筑物基础和结构上的测量和检验，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患、内外部缺陷且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象的基础和结构无重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。 3、本报告测算估价对象的房地产市场价值时，以估价对象持续、有效、正常运营且可在公开市场上自由转让为估价的假设前提。 4、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。 （二）未定事项假设 1、至价值时点止，原产权人若有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。 2、根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。 （三）背离事实假设 1、在价值时点，估价对象房地产存在已被法院查封（或存在担保物权、其他优先受偿款）等影响其价值的权利瑕疵事项，但鉴于本次估价目的及《房地产估价规范》对司法拍卖估价的有关规定，本次估价假设估价对象房地产不存在任何产权纠纷等限制条件。 2、本次估价没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。 3、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。 （四）不相一致假设 本次估价对象无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价对象无依据不足假设。 1、本估价报告仅供委托人在本次估价目的下使用，不做他用。 2、在当地类似房地产市场无重大波动情况下，本报告使用的有效期为自估价报告出具之日起12个月，即2019年5月13日起至2020年5月12日止。 3、本次估价报告计算过程中总价和单价均进行了四舍五入，单价乘以面积后所得结果和总价有微小差别，以总价为准（总价精确到万位）。 4、未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 5、当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内通过法院向我公司书面提出，逾期视为认同。 6、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。 7、本报告由宁海县正平房地产估价师事务所有限公司负责解释。
第三部分估价结果报告一、估价委托人委托估价人：余姚市人民法院 地 址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号 二、房地产估价机构估价机构：宁海县正平房地产估价师事务所有限公司 法人代表：陈雨忠 地 址：宁海县跃龙街道桃源中路130号 资质等级：贰级 证书编号: 浙建房估证字【2001】016号 有效期限：2018年12月21日至2021年12月21日 三、估价目的为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象（一） 估价对象财产范围 本次估价范围为******拥有的位于宁波市江东区宁穿路350-352号（1-1）（1-2）的商业房地产。 1、房屋所有权证记载的建筑面积为183.2㎡，设计用途为商业；土地使用权证记载的土地使用权面积为15.99㎡，地类（用途）为商业用地，使用权类型为出让，终止日期为2043年10月16日。 2、包括建筑物、土地使用权（含土地出让金）、房屋内外的装饰装修。 3、不包括家电和家具等动产。 （二）估价对象区位状况 宁波，简称甬，副省级市、计划单列市，世界第三大港口城市，有制订地方性法规权限的较大的市，中国大陆综合发展水平前15强中心城市，长三角五大都市圈中心城市之一，长三角南翼经济中心，国家历史文化名城，连续五次蝉联全国文明城市，中国著名的院士之乡，2016年东亚文化之都。 宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。 鄞州区，浙江省宁波市市辖区，是其核心城区之一。位于长三角南翼，浙江省东部、宁波市中部沿海，西靠海曙区，北依江北区、镇海区，东北临北仑区，南接奉化区，东南与象山县隔象山港相望。全区陆域面积799.09平方千米。鄞州区，原为鄞县。2002年2月，撤销鄞县，设立宁波市鄞州区。2016年9月，奉化江以西区域划归海曙区，以东区域与原江东区合并，成立新的鄞州区。 估价对象位于新时代小区，是宁波市老城区，北临宁穿路，南面近樱花公园，东临中兴路，西面邻樱花社区。新时代小区邻近樱花公园自然环境较优越，空气清新；小区规模适中，布局合理，房屋外型较整齐和美观，公共绿化一般；小区北出口邻近公交樱花社区站，在该站停靠的公交路线有11路、504路，距地铁1号线樱花公园站不到500米，在建的地铁3号线沿中兴路而过，离宁波火车站在5公里的范围内，交通非常便捷；估价对象附近有第六空间家居广场、天伦时代广场、宁波市体育中心、樱花公园、宁波四眼碶小学（樱花校区）、宁波李惠利樱花幼儿园等生活服务配套齐全；楼梯口有防盗门和自动对讲系统，大门口有24小时保安属封闭式管理。 （三）估价对象实物状况 1、土地实物状况描述 估价对象位于宁波市江东区宁穿路350-352号（1-1）（1-2），系宁波市商业一级用地。土地形状矩形，地势平坦，与周围道路无高差。红线内外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）。目前，地上已建有房屋在正常使用。土地使用权面积15.99㎡，证载用途为商业，实际用途为商业。 2、建筑物实物状况描述 估价对象所在的房屋共25层，估价对象位于第1层沿街商业用房，建筑面积183.2㎡。经估价人员实地查勘，建筑物结构安全完好，基础牢固，管道畅通，现状良好，使用正常，防水、保湿、隔热、地面、墙面、门窗维修养护情况一般,完损程度一般。 估价对象位于中兴路与宁穿路交汇处的西南角，是新时代小区的底层2间沿街商铺，其中一间面宽约4米，进深约8米,净高4.8米，后半段有隔层，一层净高2.5米铺设拼木地板，墙面铺墙纸，石膏板吊顶，隔层净高2.1米水泥地面，墙面铺墙纸，石膏板吊顶；另一间面宽约8米，进深约18米，层高约4.8米，后半段有隔层，一层净高2.5米水泥地面，墙面刷涂料，石膏板吊顶，隔层净高2.1米水泥地面，墙面刷涂料，石膏板吊顶。 （四）估价对象权益状况 1、房地产登记状况 （1）、土地登记状况：
（2）、房屋登记状况： ①所有权证：
2.出租或占用情况：至价值时点，估价对象现状为出租。 3.其他权利设立情况：估价对象已设定抵押权且被查封。 五、价值时点价值时点为2019年5月6日，房地产估价师现场查勘之日作为本次估价的价值时点。 六、价值类型价值类型：市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额 七、估价原则本次估价遵循、独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则等房地产估价原则。 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。 总之，在估价过程中，要严格按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合理的原则进行房地产价格评估，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，恪守估价秘密。 八、估价依据（一）有关法律、法规 1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）； 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）； 3.《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（中华人民共和国主席令第28号）； 4. 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令12届46号）； 5.《民事诉讼法》 ； 6.《最高人民法院关于人民法院民事执行中关于拍卖、变卖财产的规定》法释[2004]16号； （二）技术规程 1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）； 2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）； 3.《城镇土地估价规程》 ； 4. 《浙江省房地产估价技术指引》第1号浙估协[2016]46号； 5. 浙估协〔2018〕66号关于印发《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》的通知； （三）委托方提供的和估价人员掌握的资料 1.余姚市人民法院（2019）甬余法委评105号《司法评估委托书》； 2.甬房权证江东字第200815289号《房屋所有权证》复印件； 3.甬国用（2008）第2401507号《国有土地使用证》复印件； 4.估价人员现场勘察记录及市场调查信息资料。 九、估价方法根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价的常用方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等来选择估价方法。 本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，并研究了委托人提供的及本公司所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：估价对象用途为商业，所在区域或附近区域与估价对象相近用途、相近状况房地产的商业房地产有较多可比实例可供选取，估价人员综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，认为选取收益法作为本次估价的基本方法较为合理。 收益法的定义: 收益法是预计估价对象在未来可获收益年限内的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 测算同类物业的客观正常收益，确定合理资本化率，根据收益年限计算出价格，确定价值。 基本公式：
式中：V—估价对象的价值 A—房地产第一年净收益 Y—报酬率 g—年净收益递增率 n—收益期 十、估价结果注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，选用收益法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及报告使用说明下，确定估价对象在价值时点的估价结果如下：
十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期2019年5月6日 十三、估价作业期2019年4月29日至2019年5月13日
宁海县正平房地产估价师事务所有限公司 二〇一九年五月十三日
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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