注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。

2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2019年5月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

7、本报告中所依据的有关估价对象面积和权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责。

8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以相关管理部门认定为准。

参加估价的注册房地产估价师

估价假设和限制条件

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，假设上述权属、面积、用途等资料是合法、真实、准确和完整的。

2、注册房地产估价师对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象是安全的。

3、估价对象在合法前提下，按其现状用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来得以持续。

4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（二）未定事项假设

无未定事项假设。

（三）背离事实假设

无背离事实假设。

（四）不相一致假设

无不相一致假设。

（五）依据不足假设

无依据不足假设。

二、估价报告应用的限制条件

1、估价报告以有效期内估价对象的质量、用途不发生变化为前提，如遇国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。

2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。

3、本估价结论是在满足全部假设与限制条件下，为本报告所确定的估价目的而提出的公允估价意见，如假设与限制条件不成立，则该估价结果需重新进行评估。

4、本估价报告中房屋建筑面积、土地使用权面积等信息依据估价委托人所提供的《房屋所有权证》复印件和《国有土地使用证》复印件确定，其真实性、准确性由估价委托人负责。

5、本估价结果已包含室内固定装修价值。请报告使用人予以关注。

6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。

7、本估价报告应用的有效期为报告完成之日起一年，若在此期间房地产市场发生较大波动，则评估价值应重新进行确定。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

联系人：孙法官

联系电话：0574-62785550

二、估价机构

机构名称：宁波永信房地产估价有限公司

住所：慈溪市白沙路街道新城大道北路328号嘉里商务大厦2号楼13-1

法定代表人：傅东栋

资质等级：贰级

资质证书编号：浙建房估证字[2001]020号

三、估价目的

为余姚市人民法院司法处置房地产提供价格参考依据而评估涉案房地产价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围

估价对象为***位于余姚市城区余姚中国塑料城国际商务中心3幢22B01室的商业房地产，包括358.16平方米的房屋及对应分摊的16.51平方米土地使用权。

（二）估价对象区域状况

估价对象位于余姚市城区余姚中国塑料城国际商务中心3幢22B01室，该大楼东面南面临中江、西临兴诚路、北临舜达西路，道路通达度较高。区域内有中国塑料城、中塑国际会展中心、众安时代广场等商业办公楼，周边有中江浅水湾，鲤鱼山庄等住宅小区，有中国工商银行、中国农业银行、交通银行、众安银泰城等公共服务配套设施好，商业氛围好。附近有余姚101路、余姚102路等公共交通线路经过并停靠，交通便捷度较好。

（三）估价对象基本状况

估价对象坐落于余姚市城区余姚中国塑料城国际商务中心3幢22B01室。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件，证载房屋所有权人为***，房屋建筑面积为358.16平方米。根据估价委托人提供的《国有土地使用证》复印件，证载土地使用权人为***，土地使用权分摊面积为16.51平方米。

（四）土地基本状况

估价对象中的土地使用权地处余姚中国塑料城国际商务中心3幢22B01室。根据估价委托人提供的证号为余国用（2011）第04320号《国有土地使用证》复印件，土地使用权证载用途为商业用地，土地使用权分摊面积为16.51平方米，土地使用权类型为出让，终止日期为2047年1月14日。土地红线内已建有房屋建筑物，宗地周围基础设施及配套设施齐全，道路通达度较高，交通便捷度较好。

（五）建筑物基本状况

估价建筑物为一处坐落于余姚市城区余姚中国塑料城国际商务中心3幢22B01室。根据估价委托人提供的权证号为余房权证城区字第A1103226号《房屋所有权证》复印件，房屋证载规划用途为商业。根据现场踏勘情况，估价对象所处建筑为一幢地下一层、地上二十八层的钢混结构建筑，建筑物外墙底部为花岗岩墙面，其余为玻璃幕墙墙面。大楼入口位于建筑物东侧，安装不锈钢玻璃大门，一层大厅为抛光砖地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶，东边墙面安装玻璃背景和软包背景。该大楼共配有5部客梯（载重：13人，1000KG），其中一部为VIP专用客梯，一部货梯，两部安全楼梯（花岗岩地面，不锈钢扶手），每个楼层位于西侧客梯北面均配有一个公共卫生间，公共卫生间干湿分离，干区为地砖地面、玻璃墙面、集成吊顶，安装大理石台面台盆、拖把池，湿区为地砖地面、瓷砖墙面、集成吊顶，男卫安装小便斗、马桶，女卫安装马桶。估价对象位于地上第二十三层，层高约3.5米，所在楼层电梯前室为抛光砖地面和墙面、石膏板吊顶；公共走廊为抛光砖地面、乳胶漆墙面、石膏板吊顶。估价对象房屋呈L形，位于楼层东南角，入户安装无框玻璃大门，统一安装有中央空调，西面大厅为抛光砖地面、乳胶漆墙面、铝扣板顶面，安装人造石台面吧台；大厅东面及北面办公室均为复合地板地面、乳胶漆墙面、石膏板顶面，安装壁柜；估价对象东南角为会议室，为实木地板地台、乳胶漆墙面、石膏板顶面。估价对象房屋通电、通讯等，在价值时点处于正常使用状态，整体保养维护状况好。

五、价值时点

二〇一九年五月十五日。

根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。

六、价值类型

本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二〇一九年五月十五日的公开市场价值。

公开市场价值，即估价对象在本次估价目的及合法利用条件下，根据公开市场原则对估价对象以实际使用状况确定的在价值时点下的公开市场价值，即在公开市场上最可能形成或成立的价格。

七、估价原则

 本估价报告遵循独立、客观、公正原则及合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则等技术性原则。

（一）独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）最高最佳利用原则

房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）法律、法规依据

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国资产评估法》；

4、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释；

5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》；

6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》；

7、《宁波市人民法院对外委托司法鉴定工作暂行规定》。

（二）技术标准、规程、规范

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（三）估价委托人提供的相关资料

1、（2019）甬余法委评126号《余姚市人民法院司法评估委托书》；

2、《房屋所有权证》复印件；

3、《国有土地使用证》复印件。

（四）其他依据

1、房地产估价师现场查勘、调查、收集的相关资料；

2、本公司掌握的有关信息资料。

九、估价方法及测算思路

根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。

（一）估价方法适用性分析及估价技术路线

比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为商业用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较多，故采用比较法进行估价。

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的收益性房地产，估价对象为商业用房，可用于出租，但估价师通过大量的市场调查，同类商业房地产出租案例较多，但该类房屋收益率较难确定，故本次估价不采用收益法进行估价。

估价对象为商业房地产，对活跃的交易市场来说，房地产市场价格主要与宏观经济环境、市场供需状况、周边类似房地产价格等因素相关，而与花费的成本之间没有必然的联系，成本法所得到的价格并不能真正体现估价对象房地产的市场价格。故本次评估时不适合采用成本法进行估价。

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为商业房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。

故本次对估价对象进行估价时，采用比较法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。

（二）估价方法定义

比较法:选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

计算公式如下:房地产评估价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数（其中房地产状况调整包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整）。

（三）测算思路

本次估价选用比较法进行分析和测算，简单测算思路如下：

1、选取可比实例

根据估价对象房屋用途、供求范围、结构类型、规模、新旧程度等，选取三个可比案例。

2、确定比较因素条件指数

影响估价对象价格的主要因素有：市场状况（将可比实例在其成交日期的价格调整为在价值时点的价格）；交易情况（是否为正常、公开、公平、自愿的交易）；区位状况（主要有环境景观、规划限制、交通便捷、公共配套、物业管理等）；实物状况（主要有结构、层次、朝向、成新等）；权益状况（土地使用权情况等）。相应的指数修正如下：

（1）将估价对象与可比实例成交日期的房地产价格指数情况分别进行比较分析，从而确定各可比实例的市场状况指数。

（2）将可比实例的交易情况进行归类，通过市场提取法对近期交易的多个同类物业市场交易价格调查并分析，整理统计后得出各交易情况下的房地产价格与正常交易价格之间的比例，最终分别确定可比实例的交易情况指数。

（3）将估价对象与可比实例的区位状况（主要有环境景观、规划限制、交通便捷、公共配套、物业管理等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的区位状况指数。

（4）将估价对象与可比实例的实物状况（主要有结构、层次、朝向、成新等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的实物状况指数。

（5）将估价对象与可比实例的权益状况（土地使用权情况等）进行对比，通过比较分析后分别确定可比实例的权益状况指数。

3、根据比较因素条件指数，将估价对象的因素条件指数与可比实例的条件指数进行比较，得到因素比较修正系数，最终计算得到估价对象单价。

十、估价结果

房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一九年五月十五日的估价结果如下（保留至百位）：

房地产估价结果明细表

注：估价结果已包含室内固定装修价值。

十一、房地产估价师

参加估价的注册房地产估价师

十二、实地查勘期

二〇一九年五月十五日

十三、估价作业日期

二〇一九年五月十五日至二〇一九年五月二十一日

十四、估价报告有效期

本报告应用的有效期为壹年，从估价报告出具之日2019年5月21日起至2020年5月20日止，超过此期效，本次估价报告及结果自动失效。

附  件

1、估价对象实景照片

2、估价对象位置示意图

3、《房屋所有权证》复印件

4、《国有土地使用证》复印件

5、《余姚市人民法院司法评估委托书》复印件

6、估价机构企业法人营业执照复印件

7、估价机构资质证书复印件

8、估价师注册证书复印件

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院