| （2019）甬余法委评147号位于余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号的商业房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价报告编号：甬博估司字（2019）第021号 估价项目名称：余姚市梁弄******有限公司位于余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号的商业房地产司法鉴定评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波博信房地产估价有限公司 注册房地产估价师：*** ********** *** ********** 估价报告出具日期：2019年06月13日
致估价委托人函 余姚市人民法院： 受贵院的委托，本公司对贵院（2019）甬余法委评147号《司法评估委托书》委托办理的中国**银行股份有限公司****支行与被执行人余姚市梁弄******有限公司金融借款合同纠纷执行一案中所涉及的余姚市梁弄******有限公司名下的位于余姚市梁弄镇灯具市场二期99、 101、103号的房地产公开市场价值进行评估。 估价目的：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。 价值时点：2019年06月10日。 估价对象：根据贵院提供的资料和本公司估价人员现场查勘结果，估价对象为一宗商业房地产，房屋所有权证编号为“余房权证梁弄镇字第A0901608号”，建筑面积412.84平方米，设计用途为商业，总层数7层，位于第1-2层。国有土地使用证编号为“余国用（2009）第01733号”，土地使用权面积82.55平方米，为出让商业用地，终止日期为2046年9月29日。 估价结果：本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用收益法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为RMB*****万元整（其中室内固定装修价格为RMB*****万元），大写：人民币**********整。 上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 特 此 函 告
宁波博信房地产估价有限公司 法定代表人：*** 二○一九年六月十三日
目 录
第一部分 估价师声明---------------------------------------------------------------------------------4 第二部分 估价假设和限制条件------------------------------------------------------------------5 第三部分 估价结果报告-----------------------------------------------------------------------------7 一、估价委托人----------------------------------------------------------------------------------------7 二、房地产估价机构----------------------------------------------------------------------------------7 三、估价目的-------------------------------------------------------------------------------------------7 四、估价对象-------------------------------------------------------------------------------------------7 五、价值时点-------------------------------------------------------------------------------------------9 六、价值类型-------------------------------------------------------------------------------------------9 七、估价原则-------------------------------------------------------------------------------------------9 八、估价依据-------------------------------------------------------------------------------------------9 九、估价方法-------------------------------------------------------------------------------------------10 十、估价结果-------------------------------------------------------------------------------------------11 十一、注册房地产估价师---------------------------------------------------------------------------11 十二、实地查勘期-------------------------------------------------------------------------------------11 十三、估价作业期-------------------------------------------------------------------------------------11 第四部分 附件 一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、估价对象权属证明复印件四、司法评估委托书五、估价机构营业执照复印件六、房地产估价机构备案证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5、我们已由注册房地产估价师***于2019年06月10日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料（包括口头资料）的真实性、合法性和完整性负责。因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担。 8、本次估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。 10、注册房地产估价师签名、盖章 注册房地产估价师 注册号 签名（盖章） *** **********
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估价假设和限制条件 一、估价假设条件 （一）一般假设 1、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。 2、本评估中所依据的有关资料由委托方所提供，委托方应对其真实性负责。本公司在评估时假设委估房地产的权益均没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。 3、委托方提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件与原件一致，且真实有效。 4、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。 （二）未定事项假设 本次估价对象无未定事项，故无未定事项假设。 （三）背离事实假设 1、本次评估为司法拍卖提供价值参考依据，不考虑抵押、典权等他项权利等的影响，也不考虑欠缴的水电费、物业费等的影响。 2、估价对象无设定他项权利、限制使用的情形。 （四）不相一致假设 本次估价对象产权证记载地址为“余姚市梁弄镇灯具市场二期99、101、103号”，现门牌编号为“余梁路99、101、103号”，两者实际为同一地址。 （五）依据不足假设 本次估价对象无依据不足假设。 二、估价限制条件 1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。 2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。 3、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 4、估价对象一层及隔层西侧部分墙体与梁弄镇灯具市场二期105、107号打通，一层现用隔板分隔，隔层无分隔。 5、据调查，估价对象从2012年至今欠缴物业费及公共卫生费共计RMB42336元，提请买受人注意。 6、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 7、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2019年06月13日至2020年06月12日。
估价结果报告 一、估价委托人 机构名称：余姚市人民法院 地 址：浙江省余姚市兰江街道谭家岭西路140号 二、房地产估价机构 估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司 机构地址：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道中段1357号1108、1109室 法定代表人：*** 资质等级：贰级，资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号 营业执照统一社会信用代码：913302045705460649（1/1） 联系电话：0574-82809992 传真：0574-87728315 三、估价目的 为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象 （一）估价对象范围的界定 本次估价对象为余姚市梁弄******有限公司所有的位于余姚市梁弄镇灯具市场二期99、 101、103号的商业房地产（建筑面积412.84平方米，土地使用权面积82.55平方米）及室内固定装修价值。 (二)估价对象实物状况 1、建筑物实物状况 估价对象位于余姚市梁弄镇灯具城二期，现门牌编号为“余梁路99、101、103号”，所在建筑为钢混结构，约建成于2008年，共7层，建筑物外墙为涂料，部分贴墙砖，铝合金窗。估价对象位于第1-2层，南北通透，房屋建筑面积为412.84平方米，设计用途为商业。房屋第1层现分隔成两层使用，第1层地面铺地砖，墙面刷涂料、部分贴墙纸，石膏板吊顶，西侧部分墙面可与梁弄镇灯具市场二期105 107号联通，现用隔板分隔；隔层地面为木楼板，墙、顶涂料，与梁弄镇灯具市场二期105 107号的隔层打通使用；第2层从南侧公共楼梯独立进出，进户防盗门，室内为白坯，层高约2.9米，分隔成多间，部分墙体有不同程度开裂、漏水现象。房屋目前为空置状态。 2、土地实物状况 宗地位于余姚市梁弄镇灯具城，分摊的土地使用权面积82.55平方米，估价对象所处宗地四至：东至湖东民营工业园区，南至农田，西至余梁线，北至余梁路。所在宗地地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件，利用状况良好。 (三)估价对象权益状况
(四)估价对象区位状况 余姚市位于中国浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道；临山镇、泗门镇、马渚镇、牟山镇、丈亭镇、梁弄镇、陆埠镇、大隐镇、大岚镇、河姆渡镇、四明山镇、小曹娥镇、黄家埠镇、三七市镇、鹿亭乡。 梁弄是全国重点镇、全国文明镇、浙江省历史文化名镇，浙江省和宁波市的中心镇，位于浙东四明山北麓，姚江之南。全镇辖17个行政村，1个社区，区域面积94.5平方公里，人口 3.4万人。近年来，梁弄镇围绕习近平总书记提出的“要把梁弄建设成为全国革命老区全面实现小康样板镇”的指示精神，深入实施“会议教育培训中心、特色产业发展基地、宜居宜游风情小镇”建设，全镇经济社会各项事业保持了健康发展的良好局面。 估价对象为余姚市梁弄镇灯具城内商铺，地处梁弄镇民营工业园区西侧。该灯具市场建成于2008年，西临余梁线和四明湖，南距梁弄镇约3公里，北距余姚城区约10公里，有532路客运班车经过，交通便利。估价对象所在区域基础设施比较完善，公共配套服务设施较不全，周边虽有华兴灯具、立裕灯具、燎兴灯具、东升灯具等灯具生产厂家，产销一体化程度较高，但商业氛围一般。 五、价值时点 2019年06月10日，为现场查勘日。 六、价值类型 本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则 根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则： 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国资产评估法》； 4、国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》； 5、国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》； 6、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； 7、余姚市人民法院（2019）甬余法委评147号《司法评估委托书》； 8、委托方提供的估价对象房屋所有权证及土地使用权证复印件资料； 9、估价人员现场查勘所得的资料及本公司掌握的市场行情等参考资料。 九、估价方法 根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用收益法作为本次评估的基本方法，其依据是： 收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常净收益折算到价值时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种方法。 估价对象作为商业用房，可出租使用，具有一定的收益性，其收益和费用均可测算，故可以选用收益法评估其房地产价格。 应用公式： P＝A/（i－g）×{1－[(1＋g)/（1＋i）]n} 其中A为估价对象价值时点第一年的净收益 i为报酬率 g为净收益递增率 n为估价对象至价值时点起总收益期限 运用收益法估价应按下列步骤进行： ⑴搜集有关收入和费用的资料； ⑵估算有效毛收入； ⑶估算运营费用； ⑷估算净收益； ⑸净收益变化趋势分析 ⑹选用适当的资本化率或资本化率； ⑺确定收益期限； ⑻选用适宜的计算公式求出收益价格。 十、估价结果 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期 2019年06月10日—2019年06月10日 十三、估价作业期 2019年05月28日—2019年06月13日
附 件一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、估价对象权属证明复印件四、司法评估委托书五、估价机构营业执照复印件六、房地产估价机构备案证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
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