房地产估价报告

估价项目名称：绍兴市上虞区小越镇石狮广场商务花苑B01幢二单元504室商业服务业房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司

注册房地产估价师：**（注册号：**）

**（注册号：**）

估价作业日期：2019年6月4日至2019年6月17日

估价报告出具日期：2019年6月17日

估价报告编号：甬先河（2019）房估字第025号

评估委托书编号：（2019）甬余法委评154号

致估价委托人函

余姚市人民法院：

承蒙委托，我们对绍兴市上虞区小越镇石狮广场商务花苑B01幢二单元504室商业服务业物业进行评估。估价对象是：建筑面积为133.01平方米的房屋所有权和所分摊的土地在剩余使用年期的使用权以及室内固定装修，估价目的是：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产的市场价值，价值时点是：2019年6月12日。

我们经过实地查勘和市场调查，依据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）及其他相关法规，遵循估价原则，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象包含室内固定装修的市场价值为人民币771,500元，大写金额人民币柒拾柒万壹仟伍佰元整。

估价结果汇总表

特别提示：

1、本次评估未考虑估价对象尚未注销的抵押权、查封等权利限制因素对估价对象市场价值的影响；

2、本次估价对象范围包含室内固定装修。

3、本报告自2019年6月17日起壹年内有效。

江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司

                                    法定代表人（签章）：

                                    二〇一九年六月十七日

目      录

注册房地产估价师声明...................................................................................... 1

估价假设和限制条件.......................................................................................... 2

房地产估价结果报告.......................................................................................... 5

一、 估价委托人................................................................................................ 5

二、 估价机构.................................................................................................... 5

三、 估价目的.................................................................................................... 5

四、 估价对象基本状况及范围........................................................................ 5

五、 价值时点.................................................................................................... 7

六、 价值类型.................................................................................................... 7

七、 估价原则.................................................................................................... 8

八、 估价依据.................................................................................................... 9

九、 估价方法.................................................................................................. 10

十、 估价结果.................................................................................................. 11

十一、 估价人员.............................................................................................. 11

十二、 实地查勘期.......................................................................................... 12

十三、 估价作业日期...................................................................................... 12

十四、 估价报告使用期限.............................................................................. 12

附    件............................................................................................................ 13

一、 《余姚市人民法院司法评估委托书》（复印件）

二、 估价对象现场照片（影印件）

三、 估价对象位置示意图

四、 《房屋所有权证》《国有土地使用证》（复印件）

五、 房地产估价机构企业法人营业执照（复印件）

六、 淮安市工商行政管理局公司准予变更登记通知书（复印件）

七、 房地产估价机构备案证书（复印件）

八、 注册房地产估价师注册证书（复印件）

注册房地产估价师声明

郑重声明：

1.我们在本报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2.参与估价的注册房地产估价师已按照国家现行估价规范关于估价职业道德的要求，勤勉尽职地开展估价业务。

3.本报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本报告中已说明的假设和限制条件的限制。

4.我们与估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5.我们依照国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本报告。

6.本报告所依据的有关资料均由估价委托人提供，其真实性、合法性和完整性由估价委托人负责。

7.我司估价人员已对本报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于其外观和使用状况。估价人员不承担对估价对象的建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难于触及的部分进行检视的责任。

8.没有人对本估价报告提供重要专业帮助。

估价假设和限制条件

本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受以下及本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制：

一、本次估价的假设前提

（一）一般假设

1．本次估价以委托方提供的估价资料真实性、完整性、合法性为前提, 若资料失实或有所隐匿，本报告不能成立，本公司也不承担任何法律责任。

2．领勘人指认的物业位置与产权证所述物业位置一致，界址清晰。

3．估价对象合法、持续使用。

4．估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

5．本报告所引用的信息及观点均认为来自可靠资料，是可信和正确的。

6．我们没有进行实地丈量，估价对象之建筑面积参照《房屋所有权证》等资料所记载数据，均认为数据资料可靠，不存在配套设施的争议。

7．估价人员查勘了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部装修及室内外污染情况，但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏，且无相关专业机构进行鉴定及检测，本次评估假设估价对象无相关结构安全及环境污染问题。

8．房地产市场价值时点为估价对象实地查勘之日。

（二）未定事项假设

1． 本次估价的估价对象不存在未定事项，故本报告无未定事项假设。

（三）背离事实假设

1．于价值时点，估价对象存在尚未注销的抵押权，根据估价目的，本次估价不考虑抵押、查封等权利限制因素对估价对象市场价值的影响。

（四）不相一致假设

1．本次估价的估价对象不存在不相一致事项，故本报告无不相一致假设。

（五）依据不足假设

1．估价委托人未能提供估价对象产权证原件，估价师进行了相关的尽职调查，仍未能获取相关材料，限于估价师工作能力范围，本次评估以委托方提供的估价对象产权证复印件作为产权资料。

二、估价中未考虑的因素及其他特别说明

1．估价结果是反映估价对象在本报告目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

2．本报告估价结果是在公开市场前提下求取的市场价值，未考虑快速变现等处置方式带来的影响。

3．估价结果未考虑未来处置风险。

4．我们已在能力范围内核实了领勘人指认的物业位置和界址，但不排除领勘人误指或恶意指认的可能，如果位置失实或界址不清晰，将导致估值失准。

5．本报告估价结果已包含室内固定装修的价值。

6．估价对象证载用途为商业服务业，现状用途为住宅，根据合法原则，本报告按其法定商业服务业用途进行估价。

三、本报告使用的限制条件

1．本报告结果仅在本报告说明的估价目的下使用，不得做其他用途。

2．本报告使用者为本次估价委托人，或为估价委托合同中约定的其他报告使用者和国家法律、法规规定的报告使用者。其他任何机构或个人在未经本机构及本次估价委托人许可，不能因得到估价报告而成为估价报告使用者。

3．本报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以用作他用，也不允许把它们与本报告分开来单独使用。本报告不可作为任何形式的产权证明文件。

4．未经本估价机构及估价委托人的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因估价委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。

5．本报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于报告中计算的数据均按四舍五入保留小数或取整，因此可能存在个别等式左右不相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

6．本报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告最终解释权为本估价机构所有。

7．本报告使用期限为壹年（自本报告出具之日起计算）。超过报告使用期限使用本报告的，相关责任由报告使用者承担。

8．本报告中所使用的货币为人民币。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

委托单位：余姚市人民法院

二、估价机构

估价机构：江苏先河房地产资产评估测绘造价咨询有限公司

法定代表人：朱兵

住所：淮安市淮海北路39号淮安书城商务大厦15层

资质等级：壹级

证书编号：苏建房估备（壹）淮安00009

有效期限：2021年05月22日止

宁波分公司营业地址：浙江省宁波市海曙区中山东路93号7楼707室

电话：（0574）87256676

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产的市场价值。

四、估价对象基本状况及范围

（一）估价对象范围

根据估价委托人提供的产权资料，纳入评估范围的房地产为**共同共有的位于绍兴市上虞区小越镇石狮广场商务花苑B01幢二单元504室的商业服务业物业，总建筑面积为133.01平方米，包括房屋的所有权和所分摊的98.58平方米土地在剩余使用年期的使用权以及室内固定装修。

（二）估价对象权利状况

1．土地登记状况

2．房屋登记状况

3．估价对象实物状况

（1）土地基本状况：

（2）建筑物基本状况：

4．估价对象区位状况

五、价值时点

本报告的价值时点为2019年6月12日。此价值时点是估价对象实地查勘之日。

六、价值类型

根据《房地产估价规范》和本次估价的具体要求，本估价报告中的评估价值是指估价对象在现状条件下，用途为商业服务业房地产，于价值时点2019年6月12日的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，有熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵循以下的房地产估价原则

1．独立、客观、公正原则

独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，按照估价对象的本来面目、实事求是、坚持原则、公平正直地进行估价。本次评估未受估价委托人在内任何单位和个人的干扰，没有偏袒相关当事人中的任何一方，本着各方当事人理性而谨慎并出于利己动机，以估价师身份来反复、精细地权衡估价对象的评估价值。

2．合法原则

合法原则要求房地产结果是在估价对象依法判定的权益下的价值，则房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》及《国有土地使用证》复印件，估价对象证载用途为商业服务业用途。本报告按其法定商业服务业用途进行估价。

3．最高最佳使用原则

最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值，最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。估价对象合法用途为商业服务业用途，实际用途为住宅用途，建筑设计、平面布局及配套按商业服务业用途进行，与合法用途相同，已达到最佳利用状态，符合最高最佳使用原则，本报告按商业服务业用途用途进行估价。

4．替代原则

替代原则要求房地产估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，其理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够运用市场资料进行和完成的重要理论前提。

5．价值时点原则

价值时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。估价结论同时具有很强的时效性，这是考虑到房地产市场的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。本报告的价值时点为实地查勘之日。

八、估价依据

本次评估依据国务院、建设部、国土资源部、浙江省、宁波市人民政府及其有关部门颁布的法律规定和政策性文件以及评估房地产的具体资料，主要有：

1．国家有关法规、政策文件：

①《中华人民共和国土地管理法》（第六届全国人大常委会第十六次会议通过，2004年第十届全国人大常委会第十一次会议第二次修正）；

②《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号，2007年8月30日第一次修正，2009年8月27日第二次修正）；

③《中华人民共和国物权法》（主席令第 62号，2007年10月1日施行）；

④《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第74号，2015年4月24日修正）；

⑤《中华人民共和国拍卖法》（中华人民共和国主席令第24号, 第十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议修订）；

⑥《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号，2011年1月8日修正）；

2．技术规程及有关技术文件：

①《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）（2015年12月1日实施）；

②《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）（2014年2月1日实施）；

3．估价委托人提供的相关资料：

①  《房屋所有权证》《国有土地使用证》（复印件）；

②  《余姚市人民法院司法评估委托书》。

4．估价人员掌握的评估资料和实地查勘调查所得的资料：

①  估价机构及估价人员掌握的其他相关信息资料；

②  实地查勘、摄影和记录；

③  绍兴市房地产市场信息；

④  人民银行公布的资金存、贷款利率；

⑤  当地近期房地产市场交易资料及技术参数；

⑥  其他相关资料。

九、估价方法

1．技术路线

本次对房地产市场价值进行评估，采用比较法直接求取估价对象房地产的市场价值，不考虑抵押、查封等对估价对象价值的影响。

2．估价方法

根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），房地产评估常用方法有比较法、收益法、成本法及假设开发法，每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。比较法适用于市场发达、交易活跃、有充足的具有替代性房地产的评估；收益法适用于有现实收益或潜在收益的房地产评估；假设开发法适用于具有投资开发或有开发潜力的房地产评估；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不易采用比较法、收益法、假设开发法进行评估情况下的房地产评估。

估价人员通过实地查勘，认真分析调查收集的资料，在确定估价原则的基础上，根据估价对象的实际情况，结合本报告的评估目的，选取比较法作为本次估价的基本方法，其具体方法选择情况出于以下考虑：

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，根据市场调查，在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，结合估价对象的个别因素和使用现状，选用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象包含室内固定装修的市场价值为人民币771,500元，大写金额人民币柒拾柒万壹仟伍佰元整。

估价结果汇总表

十一、估价人员

注册房地产估价师：  **             签名:           

注 册 证 书 号：**

注册房地产估价师：  **             签名:           

注 册 证 书 号：**

十二、实地查勘期

2019年6月12日

十三、估价作业日期

2019年6月4日至2019年6月17日

十四、估价报告使用期限

2019年6月17日至2020年6月16日

附    件

一、《余姚市人民法院司法评估委托书》（复印件）

二、估价对象现场照片（影印件）

三、估价对象位置示意图

四、《房屋所有权证》《国有土地使用证》（复印件）

五、房地产估价机构企业法人营业执照（复印件）

六、淮安市工商行政管理局公司准予变更登记通知书

七、房地产估价机构备案证书（复印件）

八、注册房地产估价师注册证书（复印件）

估价对象现场照片

估价对象位置示意图