象山精诚房地产估价有限公司

地址：象山县丹东街道宾阳路21号

电话：0574-65728856    邮编：315700

房地产司法评估报告

估价项目名称：XXX所有的位于余姚市城区余姚有色金属材料城2幢103、203、303商业房地产市场价值评估

估价委托人：余姚市人民法院

估价机构：象山精诚房地产估价有限公司

估价人员：注册房地产估价师：XX    XXX

出具报告日期：二0一九年五月三十日

估价报告编号：象房估司法[2019]第006号

                      致估价委托人函

余姚市人民法院：

受贵方委托，本公司对XXX所有的位于余姚市城区余姚有色金属材料城2幢103、203、303商业房地产进行评估,建筑总面积为394.08㎡，土地总面积为108.15㎡。

估价目的是为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。市场价值是指理性而谨慎的交易双方，出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、知晓市场行情下自愿进行交易最可能的价格。估价时点为二O一九年五月九日。

本公司根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法原则，按照合理的评估程序，采用比较法和收益法两种评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象余姚市城区余姚有色金属材料城2幢103、203、303商业房地产总价值为人民币1973500元，大写人民币为壹佰玖拾柒万叁仟伍佰元整，其中装修价值为157600元（价值四舍五入精确到百位）。

注：1、本次估价范围包括房屋及其室内固定装修、土地使用权、D1幢车位104，但不包含室内动产的价值。由于3层未进入查勘，未包含3层固定装修价值。详细情况请见房地产估价报告全文。

2、本次评估价值不包含评估对象所有权人交易中应缴纳的各项税费。

3、本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

特此函告！

估价方：象山精诚房地产估价有限公司

                                                法人代表：XXX

                     　　                     二0一九年五月三十日

目   录

一、注册房地产估价师声明…………………………………………………………5

二、估价的假设和限制条件…………………………………………………………6

三、估价结果报告

1、估价委托人……………………………………………………………………8

2、估价机构………………………………………………………………………8

3、估价对象………………………………………………………………………8

4、估价目的………………………………………………………………………9

5、价值时点………………………………………………………………………9

6、价值定义………………………………………………………………………9

7、估价依据………………………………………………………………………9

8、估价原则……………………………………………………………………10

9、估价方法……………………………………………………………………10

10、估价结果……………………………………………………………………11

11、注册房地产估价师…………………………………………………………11

12、报告出具日期………………………………………………………………11

13、估价报告的有效期…………………………………………………………11

注册房地产估价师声明

我们郑重声明：

1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2013）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2015）以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。

估价的假设和限制条件

一、估价的假设

（一）一般假设

1.估价对象在价值时点的房地产市场是公开、平等、自愿交易的市场，即能够满足以下条件：

（1）交易双方自愿地进行交易；

（2）交易双方处于利己动机进行交易；

（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

2.估价委托人提供了估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件，我们未向有关部门核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

（二）未定事项假设

无未定事项假设。

（三）背离事实假设

估价对象已抵押，本次估价不考虑估价对象查封、抵押因素的影响，也不考虑租赁的影响。

（四）不相一致假设

无不相一致假设。

（五）依据不足假设

无依据不足假设。

二、估价报告使用限制条件

1.本估价报告有效期为自估价报告出具之日起一年，即自二0一九年五月三十日至二0二0年五月二十九日止。

2.在报告有效期内，如房地产市场波动较大，并对估价对象价值产生明显影响时，应委托本公司进行重新估价。

3.本报告之估价结果为估价对象现状的市场价值，不包括办理过户时应缴纳的税费。

4.本估价报告仅为人民法院司法处置提供参考依据，不作其他用途。

5.未经本公司书面同意，本报告的全部或部分均不得用于公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表。

6.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。

估价结果报告

一、估价委托人：

余姚市人民法院

二、估价机构：

象山精诚房地产估价有限公司

地址：象山县丹东街道宾阳路21号

法定代表人：XX

资质等级：贰级

资质证书号：浙建房估证字【2002】044号

联系电话：（0574）65728856   传真:（0574）65083919

邮政编码：315700

三、估价对象：

1、估价对象实体状况

估价对象为XXX所属位于余姚市城区余姚有色金属材料城2幢103、203、303商业房地产，该幢建筑共5层，估价对象位于第1-3层，建于2012年，其中1层层高约3.4米，2层层高约2.9米，3层层高约3.4米，估价对象门面宽约5米，结构为钢筋混凝土结构。1层地面铺花岗岩，墙面为白水泥聚酯漆，顶为白水泥聚酯漆、石膏板等。2层地面为复合地板，墙面为白水泥聚酯漆、背景墙，顶为石膏板等，卫生间淋浴、坐便器、组合台盆、墙面砖、地砖、扣板等齐全。整体通风、采光较好，室内装修一般，维护一般。 (详见估价对象内外部照片附件)。

2、估价对象权益状况

估价对象为XXX所有，坐落余姚市城区余姚有色金属材料城2幢103、203、303，《房屋所有权证》为余房权证城区字第A1301419号，建筑总面积394.08㎡，结构钢混, 规划用途商业。《土地使用权证》为余国用2013第06247号、余国用2013第06248号、余国用2013第06249号，土地使用权总面积为108.15㎡，地类（用途）商业地，使用权类型出让，终止日期2049年9月7日。估价对象设有抵押权。

3、估价对象区域概况

估价对象位于余姚市“中国有色金属材料城”， 周边有倪毛村、罗家、谷家、永丰北苑等住宅区，社区成熟度较好；有凤山街道中心幼儿园、凤山小学、超市、中通快递等公共配套设施，生活便捷程度一般。有余姚518路东线公交经过，交通较便利。目前“中国有色金属材料城”未形成商业氛围，内部多处空置。

四、估价目的：

为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。

五、价值时点：

    二O一九年五月九日，为现场查勘日。

六、价值定义：

本次评估的是房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价依据：

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）

3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正）

4、《中华人民共和国资产评估法》

5、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）

6、中华人民共和国国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

7、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号）

8、《司法鉴定程序通则》(司法部令第107号)

9、《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》

10、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及其它相关的复印件资料

11、宁波市余姚市人民法院司法评估委托书（2019）甬余法委评117号

12、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据

八、估价原则：

1.遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格；

2.遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格；

3.遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格；

4.遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内；

5.遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

九、估价方法：

根据《房地产估价规范》规定，通行的估价方法有比较法、收益法、假设开发法和成本法，有条件选用比较法的应以比较法为主要的估价方法。收益性房地产应选用收益法作为其中一种估价方法，在无市场依据或市场依据不充分而不适宜比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

1、估价对象作为商业用房，类似房地产成交案例比较多，故在充分收集评估所需资料基础上，可采用比较法确定估价对象的比准价格。同时，估价对象作为收益性房地产，位于余姚市城区余姚有色金属材料城，其周边也有大量租赁实例，在充分收集评估所需资料基础上，可用收益法确定估价对象收益价格作为参考，最终根据公开市场情况，综合考量后确定估价对象价格。

2、对活跃的交易市场来说，交易价格主要与宏观经济环境、市场供需状况、周边类似房地产价格等因素相关，而与花费的成本之间没有必然的联系，成本法所得到的价格并不能真正体现估价对象的市场价格，所以本次评估也不宜使用成本法。假设开发法适用于具有投资开发或者再开发潜力的房地产，估价对象为已建成并在正常运营下的房地产，因此本次评估也不宜使用假设开发法。

综上所述，最终选用比较法和收益法作为本次估价方法。

比较法：选取一定数量的可比实例，将他们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

收益法：预测估价对象未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值来得到估价对象价值或价格的方法。

十、估价结果：

本公司根据估价目的，遵循独立、客观、公正、合法原则，按照合理的评估程序，采用比较法和收益法两种评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验，详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象余姚市城区余姚有色金属材料城2幢103、203、303商业房地产总价值为人民币1973500元，大写人民币为壹佰玖拾柒万叁仟伍佰元整。其中装修价值为157600元。（价值四舍五入精确到百位）

十一、注册房地产估价师：        

十二、报告出具日期：二0一九年五月三十日

十三、估价报告的有效期：

二0一九年五月三十日至二0二0年五月二十九日，如过有效期，则评估报告结果应作相应调整或重新评估。

  如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院