注 册 房 地 产 估 价 师 声 明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、我们于二O一九年五月二十二日，指派注册房地产估价师XXX，对估价对象进行现场勘查、记录。

2、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的，没有虚假记载、失误性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。有关假设和限制条件见“估价的假设和限制条件”以及估价报告正文中的相关说明。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、我们对估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》、《房地产基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6、没有其他单位和个人对本估价报告提供了重要专业帮助。

估 价 假 设 和 限 制 条 件

本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象房地产正常市场价值，它依据了如下假设条件：

1.一般假设

（1）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。

（2）估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

（3）任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规。

（4）本报告以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的，且以该状况在估价报告使用期限内无重大变化为前提。

（5）本报告估价结果没有考虑快速变现、税费转嫁、租约限制等特殊情况，以及可能发生的权利转移等相关费用对估价对象房地产价值的影响，如上述条件发生变化，估价结果需做相应调整。

（6）本次估价对象的权属情况以委托方提供的“余房权证城区字第B1201335、B1201336号”《房屋所有权证》，土地面积等信息来源于“余国用（2012）第04830号”《国有土地使用证》和其他资料为依据。如上述情况发生变化，估价结果需做相应调整。

（7）报告以估价委托人领勘准确性为估价前提。

（8）估价人员对估价委托人提供的关于估价对象权属、面积、用途、权益等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但无法核对原件与其所提供的产权资料复印件的一致性。且受房产、土地管理部门对档案查询资格的限制，房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。本次估价是以估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。如因委托人提供资料有误而造成评估值失实，估价机构和估价人员不承担相应责任。

（9）估价人员对估价对象进行了实地查勘，但仅限于估价对象的外观和使用状况、内部布局、装修及设备情况，并未对估价对象做建筑物基础、房屋结构上的测量和实验，因此无法确认其内部有无缺损、是否存在结构性损坏。对被遮盖、未暴露及难以接触到的房屋结构部分及其内部设施、设备，本报告假设其无建筑物基础、房屋结构等方面的重大质量问题，符合国家有关技术、质量、验收规范，且符合国家有关安全使用标准。

2.未定事项假设

（1）估价时未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

（2）本估价结果是在公开市场价值前提下求取的房地产市场价值，未考虑短期快速变现、强制处置等因素对委估房地产价格的影响。

3. 背离事实假设

无背离事项假设。

4.不相一致假设

无不相一致假设

5. 依据不足假设

无依据不足假设。

6. 估价报告使用限制

（1）本次评估系受“（2019）甬余法委评139号”《余姚市人民法院司法评估委托书》委托。本报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供委托司法机构确定拍卖保留价确定房地产快速变现价值参考。如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非指定机构采用引起不当后果，本公司概不负责。

（2）估价时点后，估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结论。

（3）本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291—2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

（4）本评估报告由宁波联和房地产评估有限公司负责解释，估价委托人如对估价结果有异议，请在收到报告之日起十日内提出并向我公司申请复核。

（5）本报告使用期限为一年。如使用本评估结果的时间与本估价报告的出具之日相差一年或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

（6）本报告专为委托人所使用，须待估价机构及估价人员签字盖章后方为有效。未经本评估单位同意，不得向委托人之外的单位和个人提供。评估报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件，通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

估 价 结 果 报 告

一、估价委托人：

名称：余姚市人民法院

二、房地产估价机构：

宁波联和房地产评估有限公司

三、估价目的

为房地产进行司法处置提供价值参考依据

四、估价对象

（一） 本次估价范围

根据估价委托人提供的资料及估价人员现场查勘，本次估价对象为XXX所有的位于余姚市城区嘉悦购物广场A-426室商业房地产（建筑面积57.43平方米，土地使用权面积16.84平方米）及室内固定装修。本次评估范围为估价对象在价格定义条件下的房地产市场价格。

（二） 房地产登记状况

1．土地登记状况

国有土地使用证号: 余国用（2012）第04830号；

土地使用权人：XXX；

座落：余姚市城区嘉悦购物广场A-426室；

用途：商业用地；

使用权类型：出让；

终止日期：2047年5月3日；

使用权面积：16.84M²。

2.建筑物登记状况

房屋产权证号: 余房权证城区字第B1201335、B1201336号；

房屋所有权人：XXX；

房屋坐落：余姚市城区嘉悦购物广场A-426室；

房屋状况：（详见表1）

表1——房屋状况

（三） 房地产实物状况

1、建筑物实物状况

余姚市城区嘉悦购物广场总层数6层，2010年建成，钢混结构，结构完整，质量完好，外墙涂料，配置客梯2部。估价对象位于大厦4层，面积57.43平方米，朝南，南侧有阳台，通风、采光良好。室间精装修，作公寓使用，一室一厅一卫布局，铺设复合地板，乳胶漆墙面，石膏板吊顶，设简易厨房，配有橱柜和亚克力餐台，卫生间地面铺地砖，马赛克和亚克力墙面，石膏板吊顶，配备卫浴设备。房屋整体维护状况一般。

2、土地实物状况

估价对象土地形状规整，地势平坦，单层分摊土地使用权面积16.84平方米，至价值时点，该宗地红线内外基础设施达到“六通一平”(即通路、供电、供水、排水、通讯、通气及红线内场地平整)。

（四）估价对象区域状况

估价对象坐落于余姚市城区嘉悦购物广场内，东临怡景路、隔路与城东佳园怡景苑小区相邻，南临望湖路、隔路与城东佳园月华苑小区相对，西临城东路隔路与市人民医院斜望，北隔文山路与城东佳园万丰苑小区相对，近邻公交“嘉悦购物广场”、“人民医院”站，201、302、311路公交经过，交通便利。估价对象地处余姚市城东新区核心区，近邻市人民医院和城东广场，附近四季东城、城东佳园、东台公寓等住宅小区分布集中，周边各项商业办公配套设施和公共服务设施齐全，商住环境成熟。

五、价值时点：

根据估价目的，按照房地产状况与时间的对应关系，确定以估价人员现场勘察日期（二〇一九年五月二十二日）为价值时点。

六、价值类型：

本次估价采用公开市场价值标准。

本次估价对象价值隐含下列内涵

（1） 用途：估价对象设计用途为商业；

（2）权利状况：权利人拥有估价对象合法权属和土地使用权，土地使用权类型为国有出让；

（3）本次评估包含估价对象房屋所有权及其占用范围内的土地使用权价格，包含固定装修价值。

七、估价依据 ：

1、法律、法规和政策文件

（1）《中华人民共和国物权法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》;

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》;

（4）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

 （5）《中华人民共和国担保法》；

 （6）《中国人民共和国资产评估法》；

（7）《中华人民共和国房地产管理法》;

2. 技术规程

（1）《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）；

（2）《城镇土地估价规程》(GB/T 18508-2014)；

（3）《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；

（4）《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)；

3. 其它

（1）估价委托人提供的 “余房权证城区字第B1201335、B1201336号”《房屋所有权证》，“余国用（2012）第04830号”《国有土地使用证》等复印件；

（2）估价委托人提供的“（2019）甬余法委评139号”《余姚市人民法院司法评估委托书》；

（3）估价委托人提供的其他相关资料；

（4）估价人员现场查勘和估价机构掌握与搜集的其他相关资料。

（5）本公司所掌握的估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料；

八、估价原则：

本估价报告在遵循独立、客观、公正原则以及合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、价值日期原则，结合估价目的对估价对象进行估价。

1、独立、客观、公正原则

要求我们估价人员具有完全的独立性，估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系，不受外部干扰因素影响，从实际出发，公平合理地进行估价。

2、合法原则

房地产估价必须以估价对象的合法使用、合法交易、合法处分为前提进行。遵循合法原则，第一、要求在估价时必须确认估价对象具有合法的产权；第二，要求在估价时所涉及的估价对象的用途必须是合法的；第三，要求估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分必须是合法的。

3、最高最佳使用原则

房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，体现在房地产的使用过程中。房地产估价时必须以估价对象用于最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的最可能的使用，这种最可能的使用，必须是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。

4、替代原则

遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提。替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程，房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理的价格或价值，对房地产交易目的而言，该客观合理价格或价值应当是在公开市场上最可能形成或成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价格或价值的。

5、价值日期原则

价值日期原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值日期时的客观合理的价格或价值。同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场情况停止在价值日期上，同时估价对象房地产的状况也是以其在该时点的状况为准。

总之，在估价过程中，以国家有关法律、法规为论据，坚持真实性、科学性和可行性原则，做到估价过程合理，房地产估价方法科学，估价结果准确，严格保守在估价过程中知悉的估价委托人的商业秘密。

九、估价方法及技术路线：

（一）估价方法

根据《房地产估价规范》规定，通行的房地产估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，有条件选用比较法的应以比较法为主要的房地产估价方法。估价对象为商业用房，相同区域类似房地产市场成交案例较多，故适宜采用比较法进行估价。

（二）技术路线

比较法

比较法所体现的是这样一种对价格形成过程的认识：房地产的正常市场价格是该房地产在公开市场上最可能的成交价格，或者说是被大多数买家和大多数卖家认可的价格。正是按照这样对价格形成过程的认识，市场法采用选取类似房地产的实际成交价格作为评估价格的技术路线。

比较法公式为：

比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

在与委估标的处于同一供需圈内，选取近期成交的与委估标的类似的三个可比实例，分别与委估标的进行逐项对比，通过进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等修正后，由此得出比准价格，再与委估标的建筑面积相乘后得出委估标的总价格。

十、估价结果：

本公司根据评估目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价格的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定XXX所有的余姚市城区嘉悦购物广场A-426室商业房地产在价值时点的正常市场价格为人民币43.6万元，大写人民币肆拾叁万陆仟元整。具体价格详见《估价结果一览表》。

十一、估价人员：

十二、估价作业日期：

二O一九年五月二十二日至五月二十四日

十三、估价报告应用的有效期：

本报告的使用有效期为自估价报告出具之日起计算为一年，即二O一九年五月二十四日起至二O二O年五月二十三日止。

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院