第一部分  估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）及《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、注册房地产估价师已于2019年5月13日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录。

6、没有本估价机构以外的人对本估价报告提供了重要专业帮助。

注册房地产估价师：                                ***

注册房地产估价师：                                ***

第二部分  估价的假设和限制条件

一、本次估价的一般假设

    1、本次估价对象红线内房屋建筑面积合计为10323.5㎡<有证房屋证载建筑面积为10082.06㎡，无证房屋面积合计为241.44㎡>，另有棚面积合计为894.18㎡，国有出让工业用地土地使用权面积为9686㎡，有证房屋及土地数据根据委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》确定，无证房屋建筑面积数据根据余姚北斗测绘有限公司提供的***地块面积界定测量技术报告确定，最终权属面积由有权管理部门认定，如认定面积发生变化，估价结果需重新调整。

2、本次估价人员对估价所依据的估价委托人提供的估价对象权属、面积等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，但未予以核实，假定他们是合法、真实、准确和完整的。

3、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。

4、买卖双方的交易目的都是追逐自身最大经济利益，在适当的期间完成谈判和交易，洽谈交易期间物业价值保持稳定。

5、交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价。

6、市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

二、未定事项假设

本次估价对象无未定事项假设。

三、背离事实假设

本次估价是以提供给估价机构的估价对象不存在抵押权、租赁、典权等他项权利为假设前提。特提请报告使用人注意！

四、不相一致假设

1、估价对象实地查勘日为价值时点，实地查勘日、司法委托日及报告使用日有一定的时间差异，在此假定估价对象在各时间点的市场状况和物理状况一致。

2、根据委托方提供的《房屋所有权证》复印件证载房屋坐落为余姚市城区舜宇西路185号，与委托方提供的《国有土地使用证》复印件证载坐落为余姚市城区新桥村不相一致，经估价人员实地查勘，估价对象现路牌号为舜宇西路185号，故本次评估报告以估价对象坐落为舜宇西路185号为假设前提。

    五、依据不足假设

本次估价对象无依据不足假设。

六、本报告使用的限制条件

1、估价结果是为确定房地产的市场价值为司法处置（诉讼）提供参考依据，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响；当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。

2、本报告仅为确定房地产的市场价值为司法处置（诉讼）提供参考依据，不作它用。

3、本报告使用的有效期为一年，即自2019年5月31日至2020年5月30日。估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。

4、本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供；报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

5、根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖变卖财产的规定》，相关当事人若对价格有异议，在收到评估报告十日内以书面形式向委托方提出异议，逾期视为认同。

第三部分  估价结果报告

一、估价委托人：

    委托机构：余姚市人民法院

住所：余姚市谭家岭西路140号

二、估价机构

估价机构：宁波经纬房地产评估咨询有限公司

法定代表人：***

住所：浙江省慈溪市白沙路街道承兴大厦4-4室

备案等级：二级

证书编号：浙建房估证字[2007]007号

三、估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象概况

    （一）估价对象范围

估价对象为位于余姚市城区舜宇西路185号的工业房地产及地上附属物，其中红线内房屋建筑面积合计为10323.5㎡<有证房屋证载建筑面积为10082.06㎡，无证房屋面积合计为241.44㎡>，棚面积合计为894.18㎡，国有出让工业用地土地使用权面积为9686㎡，另包括室内固定装修以及地坪、变压器、货梯、客梯等附属物。

（二）房地产区位状况

估价对象为位于余姚市城区舜宇西路185号，西近周太线，南临舜宇西路，道路通达度较好，附近有1处公交站点，公共交通便捷度较差，周边有宁波品强电机有限公司、余姚市贝特尔涂层有限公司、宁波恒峰数控机床有限公司，工厂企业聚集程度较高。

（三）房地产权益状况

1、建筑物权益状况：

（1）房屋所有权：

2、土地权益状况：

（1）土地所有权：估价对象土地所有权属国家所有。

（2）土地使用权：

（四）房地产实物状况

1、土地实物状况：

估价对象所在宗地使用权面积为9686㎡，所在宗地地形为规则四边形，宗地地势平坦，地质、水文状况一般，规划限制条件较小，利用状况较好，宗地内外基础配套设施较齐全，达到五通一平用地要求。

2、建筑物实物状况：

估价对象为余姚市城区舜宇西路185号的工业用房，估价对象土地红线内房屋建筑面积合计为10323.5㎡，另有棚面积为894.18㎡，其中各幢号按房产测绘报告幢号进行编号。

五、价值时点

二0一九年五月十三日（实地查勘日）。

六、价值类型

所评估的估价对象的某种特定价值或价格，包括价值或价格的名称、定义或内涵。本次估价采用的价值标准为公开市场价值标准。即房屋按所有权、土地按使用权价值进行估价，房地用途按设计用途为准，土地使用权出让剩余年限，宗地开发程度以现状为准，房地产税费由交易双方各自承担、无他项权利限制条件下的现行价值。

所称的市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

本次估价遵守独立、客观、公正总体原则基础上，同时遵循合法原则、最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则。

  （一）独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则；

 （二）合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则；

 （三）最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则；

 （四）价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则；

 （五）替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

八、估价依据

    (一)本次估价所采用的法规依据

    1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

3、《中华人民共和国土地管理法》

4、《中华人民共和国资产评估法》

5、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）

(二)本次估价采用的技术规程

1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

3、余姚市基准地价更新研究

(三)委托方提供的有关资料

1、司法评估委托书【(2019)甬余法委评118号】

2、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件

(四)估价机构和估价人员实地查勘、调查所获取的资料

1、估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料

2、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料

3、余姚北斗测绘有限公司出具的《***地块面积界定测量技术报告》

九、估价方法

（一）估价方法的选用

估价方法通常有比较法、成本法、收益法、假设开发法四种及由此衍生的相关方法。比较法适用于类似房地产交易实例较多的估价；收益法适用于有效收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

我们根据估价目的以及估价对象现状，本次估价对象为工业房地产，由于难以获取近期类似房地产交易实例，故无法采用比较法；估价对象法定用途为工业用途，不能改变用途，无需更新改造，又非在建工程，故不宜采用假设开发法；估价人员在充分分析现有资料的基础上，结合本次估价目的，拟采用成本法和收益法进行测算，以上两种估价方法测算结果最终确定估价对象于价值时点的市场价值。

（二）估价方法定义

1、成本法

所谓成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。其公式如下：

房地产价值=土地重新构建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧

2、收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换成价值得到估价对象价值或价格的方法。根据估价对象的具体情况并结合估价目的，本次估价采用如下计算公式：

V= [ A/（R-G）]×[1-（1+G）ⁿ/(1+R)ⁿ]

其中：V——收益价值     A——未来第一年的净收益

R——资本化率     G——净收益逐年递增比率

      N——未来可获收益的年限

 十、估价结果

本公司估价人员根据特定的估价目的，依据我国有关房地产管理法律、法规、《房地产估价规范》，以及我们掌握的房地产市场资料和长期积累的房地产估价经验，在实地查勘委托估价房地产后，经过认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，并实施了必要的市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，运用成本法和收益法进行了专业分析、测算和判断确定估价对象在价值时点时的房地产市场价值为人民币2494.86万元整，大写金额为人民币贰仟肆佰玖拾肆万捌仟陆佰元整。

十一、注册房地产估价师  

十二、实地查勘期

      2019年5月13日

十三、估价作业期

2019年5月7日至2019年5月31日。

第四部分   附 件

1、估价对象位置示意图

2、估价对象实景照片

3、(2019)甬余法委评118号《司法评估委托书》复印件

4、估价委托人提供的《房屋所有权证》复印件

5、估价委托人提供的《国有土地使用证》复印件

6、***地块面积界定测量技术报告

7、评估机构营业执照、备案证书及估价人员注册证书复印件

估价对象位置示意图

 如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院