目            录

第一部分  估价师声明---------------------------------------------------------------------------------4

第二部分  估价假设和限制条件-------------------------------------------------------------------5

第三部分  估价结果报告-----------------------------------------------------------------------------7

一、估价委托人----------------------------------------------------------------------------------------7

二、房地产估价机构----------------------------------------------------------------------------------7

三、估价目的-------------------------------------------------------------------------------------------7

四、估价对象-------------------------------------------------------------------------------------------7

五、价值时点-------------------------------------------------------------------------------------------9

六、价值类型-------------------------------------------------------------------------------------------9

七、估价原则-------------------------------------------------------------------------------------------9

八、估价依据-------------------------------------------------------------------------------------------10

九、估价方法-------------------------------------------------------------------------------------------10

十、估价结果-------------------------------------------------------------------------------------------11

十一、注册房地产估价师----------------------------------------------------------------------------11

十二、实地查勘期-------------------------------------------------------------------------------------11

十三、估价作业期-------------------------------------------------------------------------------------11

第四部分  附件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象权属证明复印件

四、司法评估委托书

五、估价机构营业执照复印件

六、估价机构备案证书复印件

七、注册房地产估价师估价资格证书复印件

估价师声明

我们郑重声明：

1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。

5、我们已由注册房地产估价师***于2019年07月10日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。

6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。

7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性、合法性和完整性负责。因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担。

8、本次估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。

10、注册房地产估价师签名、盖章

注册房地产估价师                注册号                签名（盖章）

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估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价对象产权清晰，手续齐全，可通过公开拍卖方式进行交易。

2、本评估中所依据的有关资料为重庆市长寿区不动产档案馆提供的《档案查询结果》、《房地产权证》的复印件资料，我们对其真实性不予质疑。本公司在评估时假设委托评估房地产的权益均没有争议，不考虑委托评估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。

3、估价人员在本次评估中对估价对象房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患，且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象无房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素。

4、评估报告中计算的数据均按四舍五入的计数保留法保留两位小数或取整，因此，可能出现个别等式左右不相等的情况，以总价为主，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。

（二）未定事项假设

本次估价无未定事项假设。

（三）背离事实假设

本次评估为司法拍卖提供价值参考依据，不考虑抵押、典权、租赁等他项权利等的影响。

（四）不相一致假设

本次估价无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

二、估价限制条件

1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。

2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。

3、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。

5、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

6、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2019年07月15日至2020年07月14日。

估价结果报告

一、估价委托人

机构名称：余姚市人民法院

地 址：浙江省余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、房地产估价机构

估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司

机构地址：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道中段1357号1108、1109室

法定代表人：***

资质等级：贰级，资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号

营业执照统一社会信用代码：913302045705460649（1/1）

联系电话：0574-82809992     传真：0574-87728315

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象   

（一）估价对象范围的界定

本次估价对象为***名下的位于重庆市长寿区桃花大道58号20幢1单元2-1房地产（建筑面积109.25平方米，土地使用权面积10.47平方米）及室内固定装修价值。

 (二)估价对象实物状况

1、建筑物实物状况

估价对象位于重庆市长寿区桃花大道58号20幢1单元2-1，属东方之骄小区。估价对象所在建筑为钢筋混凝土结构，位于第2层，该建筑外墙面贴小条砖，铝合金窗，维护保养情况良好。估价对象室内为三室二厅一厨二卫一阳台格局，采光、通风状况良好。具体装修情况：客厅地面铺地砖，石膏板吊顶，墙面刷涂料；餐厅地面铺地砖，石膏板吊顶，墙面刷涂料；厨房地面铺防滑砖，塑扣板顶，墙面贴墙砖到顶；二室朝南、一室朝北，主卧带卫生间，室内地面铺实木地板，顶和墙面刷涂料；卫生间地面铺地砖，塑扣板顶，墙面贴墙砖到顶；阳台地面铺地砖，顶和墙面刷涂料。

该房屋目前未腾空，处于使用状态。

2、土地实物状况

宗地位于重庆市长寿区桃花大道与桃花西路交叉口西南侧。估价对象所处宗地四至：东至桃花大道，西、南至小区道路，北至桃花西路。所在宗地地块地势平坦，基础设施完善，达到“六通一平”，无不利规划限制条件，利用状况较好。

（三）估价对象权益状况

据估价人员实地调查，估价对象物业费已缴至2019年7月。

（四）估价对象区位状况

重庆，简称“渝”，为中华人民共和国省级行政区，中西部唯一的直辖市、国家中心城市、超大城市、国际大都市，长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心，西部大开发重要的战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点以及内陆开放高地；既以江城、雾都、桥都著称，又以山城扬名。重庆地处中国内陆西南部，东邻湖北、湖南，南靠贵州，西接四川，北连陕西。总面积8.24万平方千米，辖38个区县（自治县）。

长寿区，隶属重庆市，地处重庆腹心，襟长江而临主城。介于东经106°49′~107°27′，北纬29°43′~30°12′之间。古属巴国枳邑，原名乐温县。因县民多高寿，于公元1363年改置长寿县。位于重庆市主城东北隅，属于三峡库区生态经济区，地跨长江南北，东南接壤涪陵区，西南与渝北区、巴南区为邻，东北接垫江县，西北与四川省邻水县相接。距重庆主城区50余千米。长寿区是重庆大都市区之一，距重庆江北国际机场仅40分钟车程，是重庆陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是重庆特大城市经济社会资源向三峡库区辐射的重要中继站。渝长、长涪、长梁3条高速公路在此交汇，渝怀铁路在境内设有客、货运编组站，长江黄金水道绕城而过，万吨级船队常年可通江达海。有西南地区最大的人工湖—长寿湖，长寿古镇等国家4A级旅游景区。

估价对象坐落于长寿区桃花大道58号20幢1单元2-1，周边知名企业或建筑有新渝香山美地、荣华苑、东方水岸商业广场等物业，位置条件较好。距最近长寿商业中心1.00千米，人流量较大，车流量较大。周边公共服务配套设施有：学校和幼儿园等教育设施（长寿区桃花九年制学校），医疗卫生设施（长寿西南俪人医院），文化体育设施（长寿体育中心），餐饮娱乐设施（美鹅轩），金融邮电设施（重庆农村商业银行），生活服务配套设施（超市、自备停车场）等，生活及公共服务配套设施较为完备。环境宜居条件：周围无明显噪音污染，区域空气质量、卫生条件较好，绿化覆盖率较好，环境较好，居住条件较好。对内交通便捷程度：距最近公交站约0.20千米，有长寿101、106、201等多路公交车停靠，对内交通便捷；对外交通便捷程度：距长寿客运中心约2.00千米，距长寿火车北站约4.00千米，距朝天门码头约77.00千米，距江北机场约73.00千米；对外交通便捷。

五、价值时点

2019年07月10日，为现场查勘日。

六、价值类型

本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

七、估价原则

根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：

1、独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

3、价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

4、替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

1、《中华人民共和国物权法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《中华人民共和国资产评估法》；

4、国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》；

5、国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

6、余姚市人民法院（2019）甬余法委评158号《司法评估委托书》；

7、重庆市长寿区不动产档案馆提供的《档案查询结果》、《房地产权证》的复印件资料；

8、估价人员现场查勘所得的资料及本公司掌握的市场行情等参考资料。

九、估价方法

估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，估价对象为证载用途为住宅用房，实际作为住宅使用，其法定用途与实际用途一致。

根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用比较法作为本次评估的基本方法，其依据是：

(1)比较法是指将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

估价对象所处区域附近有一定量的类似房地产的交易案例，故可以选用比较法评估其房地产价格。

比较法公式：公开市场比准价格=可比实例价格×交易日期修正×交易情况修正×市场状况调整×区位状况调整×权益状况调整×实物状况调整。

十、估价结果

本公司估价人员根据本次估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用比较法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为RMB****万元整（其中室内固定装修价值为RMB****万元整），大写：人民币*******元整，单价RMB****元/平方米。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2019年07月10日—2019年07月10日

十三、估价作业期

2019年06月04日—2019年07月15日

附      件

一、估价对象位置图

二、估价对象实景照片

三、估价对象权属证明复印件

四、司法评估委托书

五、估价机构营业执照复印件

六、估价机构备案证书复印件

七、注册房地产估价师估价资格证书复印件

    如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院