| （2019）甬余法委评171号位于北仑区新碶书香晓苑1幢403室住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：北仑区新碶书香晓苑1幢403室住宅房地产 司法鉴定评估
估价委托人：余姚市人民法院
估价机构：杭州永正房地产土地评估有限公司
注册房地产估价师： 杨方敏 中国注册房地产估价师 注册号：3319980140 汪亚宁 中国注册房地产估价师 注册号：3320070099
估价报告出具日期：二Ο一九年七月五日
估价报告编号：杭永仑估（2019）法鉴字第37号
余姚市人民法院： 本公司受贵院委托，为委托方提供房地产市场价值参考，对周**、张**名下的位于北仑区新碶书香晓苑1幢403室住宅的房地产进行市场价值评估。估价对象房地产建筑面积107.52平方米，设计用途为住宅，储15储藏室面积6.08平方米，设计用途为储藏室；土地使用权面积为13.95平方米，土地用途为住宅用地。房地产估价师经过实地查勘和市场调查，按照严谨的估价程序，遵守公认的估价原则，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用了比较法进行了专业分析、测算和判断，确定估价对象在价值时点二Ο一九年七月二日的市场价值为人民币186万元，大写为人民币壹佰捌拾陆万元整。
详见表一、“估价结果明细表”。
杭州永正房地产土地评估有限公司（章） 法定代表人：赵志菲 二Ο一九年七月五日
表一、估价结果明细表
备注：经查询，至价值时点该物业自2017年始未缴物业费等，共计约5000元，详情请咨询小区物业管理处。
目 录
第一部分 估价师声明...................................................................... 5 第二部分 估价的假设和限制条件.................................................. 6 一、估价的假设条件...................................................................... 6 二、估价的限制条件...................................................................... 7 第三部分 房地产估价结果报告...................................................... 9 一、估价委托人.............................................................................. 9 二、估价机构.................................................................................. 9 三、估价目的.................................................................................. 9 四、估价对象................................................................................ 10 五、价值时点................................................................................ 12 六、价值类型................................................................................ 12 七、估价原则................................................................................ 12 八、估价依据................................................................................ 13 九、估价方法................................................................................ 14 十、估价结果................................................................................ 15 十一、注册房地产估价师............................................................. 16 十二、实地查勘期........................................................................ 16 十三、估价作业期........................................................................ 16
第四部分 附 件............................................................................ 17 1、《司法评估委托书》复印件 2、估价对象位置示意图 3、估价对象及周围环境实景照片 4、估价对象房地产权证资料复印件 5、估价机构营业执照影印件 6、估价机构备案证书影印件 7、房地产估价师资格证书影印件
第一部分 估价师声明1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5、注册房地产估价师杨方敏、汪亚宁已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有外部专家和单位对本估价报告提供专业帮助。
杨方敏 中国注册房地产估价师 注册号：3319980140
汪亚宁 中国注册房地产估价师 注册号：3320070099
第二部分 估价的假设和限制条件一、估价的假设条件1、一般假设： （1）估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件及《宁波市不动产登记情况证明》原件等资料，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，注册房地产估价师认为其不动产登记资料符合房屋现状，故没有对房屋建筑面积进行专业测量。经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》中记载建筑面积大体相当。假定估价委托人及当事人提供的资料合法、真实、准确、完整。 （2）本估价报告中的估价结果基于估价对象完整的物质实体状况和权益状况，且其法定用途使用能够在未来合法使用年限内得以持续。 （3）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。 （4）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 （5）估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。 2、背离事实假设： 本估价报告中的估价结果基于估价对象完整的物质实体状况和权益状况，至价值时点，估价对象房地产已受司法限制。 3、不相一致假设： 本估价项目估价对象实际用途、登记用途、规划用途等用途，不同权属证明上的权利人，估价对象的名称或地址之间无不一致，故估价报告无不相一致假设。 4、依据不足假设： 本估价项目所必需的反映估价对象状况的资料齐全，故本估价报告无依据不足假设。 5、未定事项假设： 本估价项目无未定事项假设。
二、估价的限制条件1、本报告须在估价报告使用期限内使用。本估价报告使用期限为十二个月（自二Ο一九年七月五日至二Ο二Ο年七月四日）。 2、本估价报告仅限估价委托人按照既定估价目的使用。否则，本公司不承担相关责任。 3、本估价报告中的估价对象房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响，也未考虑估价对象可能存在的原有租赁权、用益物权、担保物权和其他优先受偿权的影响。 4、本估价报告中的估价对象未考虑估价对象可能存在的物业管理费、水费、电费、气费等欠费。 5、本估价报告必须完整使用方为有效。对仅使用本报告中部分内容所导致估价委托人等估价利害关系人权益受损的，本公司不承担相关责任。 6、本估价报告及其复印件均不得向估价委托人和诉讼参与人之外的单位和个人提供，亦不得将全部或部分内容见诸于任何公开媒体。 7、本估价报告的数据全部系采用电算化连续计算得出，并均按四舍五入取整。因此可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响最终评估结果的准确性。
第三部分 房地产估价结果报告一、估价委托人估价委托人：余姚市人民法院 联 系 电话：0574-62785550 二、估价机构估价机构名称：杭州永正房地产土地评估有限公司 法定代表人：赵志菲 住 所：浙江省杭州市上城区平海路37号/狮虎桥路3号 邮编：310006 联系电话：0571-87038301/85102383 Http:www.hread.com E-mail:yz@hread.com 资质等级：国家壹级 证书编号：浙建房估证字[2015]007号 三、估价目的为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。
四、估价对象1、估价对象范围的界定 估价对象为北仑区新碶书香晓苑1幢403室，房屋建筑面积107.52平方米，储15储藏室面积6.08平方米，土地使用权面积13.95平方米。估价对象范围为房地产及室内固定装修、储藏室。 2、房地产权利状况 （1）土地权利状况 房屋所有权人持有宁波市国土资源局填发的《国有土地使用证》，权证号为仑国用（2009）第05799号，土地使用权面积为13.95平方米，使用权类型为国有出让，用途为住宅用地，终止日期为至2068年08月06日止。 （2）房屋权利状况 估价对象房屋所有权为周**、张**所共有，房屋所有权人周慧玲占80%份额，持有宁波市北仑区房地产管理处填发的甬房权证仑（开）字第2009806590号《房屋所有权证》；共有权人张火彬占20%份额，持有甬房仑（开）共字第2009801484号《房屋共有权证》，房屋建筑面积为107.52平方米，规划用途为住宅，储15储藏室面积6.08平方米，设计用途为储藏室。 （3）他项权利状况 委托方未提供他项权证，他项权利设定情况不详。 估价对象房屋处于正常使用状态。 3、房地产实物状况 （1）土地实物状况 估价对象土地座落于北仑区新碶书香晓苑1幢403室，东至河流，南至新隆华府东区，西至新大路，北至创业大道。土地使用权面积为13.95平方米。 （2）建筑物实物状况 估价对象房屋坐落于北仑区新碶书香晓苑1幢403室，建筑形式为小高层住宅，空间形式为平层，房屋建筑面积107.52平方米，实际用途为住宅，总层数9层，估价对象位于第4层。建筑结构为钢混结构，设施设备有供电、供水、消防等设施设备。 估价对象房屋维护状况一般，为完好房，装修一般，房屋平面布置一般。 委估房产室内为三室二厅一厨一卫布局，具体装修情况如下： 客厅：抛光砖地面，墙纸墙面，石膏板吊顶，有电视背景墙，橱柜。 餐厅：抛光砖地面，墙纸墙面，石膏板吊顶。 卧室：地板地面，墙纸墙面，涂料顶棚，有衣橱。 卧室：地板地面，墙纸墙面，涂料顶棚，有衣橱。 卧室：地板地面，墙纸墙面，涂料顶棚，有衣橱。 厨房：抛光砖地面，抛光砖墙面，集成吊顶，配有成品橱柜等。 卫生间：地砖地面，抛光砖墙面，集成吊顶，配有淋浴房、坐便器、洗漱台等卫浴设施。 阳台：抛光砖地面，墙砖墙面，石膏板吊顶，配有洗衣台、橱柜等。 4、房地产区位状况 位置状况：北仑区新碶书香晓苑1幢403室，东至河流，南至新隆华府东区，西至新大路，北至创业大道。 交通状况：道路状况好，出入可利用公交, 出租车，停车一般，交通管制情况：无。 环境状况：自然环境一般，人文环境一般，景观一般，居住环境一般。 配套设施状况：基础设施基本完备，公共服务设施基本完备。 五、价值时点 价值时点为二Ο一九年七月二日。 房地产估价师实地查勘估价对象之日作为价值时点。 六、价值类型房地产市场价值：估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则本项估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 最高最佳使用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。 八、估价依据1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国资产评估法》； 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 4、《中华人民共和国土地管理法》； 5、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）； 6、《房地产估价规范》（国家标准GB/T 50291-2015）； 7、《房地产估价基本术语标准》（国家标准GB/T 50899-2013）； 8、最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干的规定（法释[1209]16号）； 9、最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定（法释[2016]18号）； 10、浙江省高级人民法院实施《人民法院对外委托司法鉴定管理规定》细则（浙高法[2010]299号）； 11、浙估协（2016）46号《关于发布[浙江省房地产估价报告技术指引]第1号的通知》； 12、余姚市人民法院（2019）甬余法委评171号《司法评估委托书》 13、房地产估价委托书及估价委托人提供的估价资料； 14、估价对象房地产权属证明资料； 15、本公司、注册房地产估价师掌握和搜集的估价资料。 九、估价方法适用性分析及估价技术路线根据《房地产估价规范》规定，通行的估价方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等。依据《房地产估价规范》规定：有条件选用比较法进行估价的，应以比较法为主要的估价方法。由于该区域近期内有较多与估价对象类似的房地产交易案例，适宜选用比较法进行评估。 估价对象虽为住宅房地产，属收益性物业，所在区域的住宅房地产租赁活动较旺盛，但客观纯收益及采用资本化率等数据的求取存在较多的不确定因素，较难真实反应房地产的市场价值，因此，本次估价活动不考虑采用收益法进行评估。 估价对象为整体开发的房地产，采用成本法难以对单独、个别住宅房进行准确测算，故本次评估时不适合采用成本法进行估价。 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产，估价对象作为住宅房地产，目前处于已开发完成状态，就目前状态，处于最佳使用，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。 故本次对估价对象进行估价时，采用比较法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。 1、比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。比较法是根据替代原则，将估价对象与可比实例进行比较，对可比实例的成交价格进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（包括区位状况调整、权益状况调整、实物状况调整），以此得出估价对象的比较价值，其计算公式为： 估价对象比较价值 = 可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。 2、 固定装修采用成本法结合成新进行估价测算。 然后根据以上方法估算得出估价对象的房地产比较价值进行综合分析后确定估价对象的房地产客观合理的价值，再加上装修价值确认其含装修的房地产价值。 十、估价结果周**、张**所有的位于北仑区新碶书香晓苑1幢403室住宅，房屋建筑面积为107.52平方米，储15储藏室面积6.08平方米，土地使用权面积为13.95平方米，确定估价对象在价值时点二Ο一九年七月二日市场价值为人民币186万元，大写为人民币壹佰捌拾陆万元整。 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期十三、估价作业期自二Ο一九年七月二日至二Ο一九年七月五日。
第四部分 附 件1、《司法评估委托书》复印件 2、估价对象位置示意图 3、估价对象及周围环境实景照片 4、估价对象房地产权证资料复印件 5、估价机构营业执照影印件 6、估价机构备案证书影印件 7、房地产估价师资格证书影印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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