| （2019）甬余法委评166号位于余姚市泗门镇镇南村工业房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：************公司所有的位于余姚市泗门镇镇南村工业房地产市场价值评估
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构： 浙江国信房地产土地估价咨询有限公司
注册房地产估价师：*** 注册号3320040099 *** 注册号3320190009
估价报告出具日期：二零一九年七月四日
估价报告编号：浙国房估甬字（2019）第0047号
致估价委托人函 余姚市人民法院： 根据贵方的委托要求，我公司派估价人员于二零一九年六月二十六日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 估价人员根据国家和地方的有关评估管理规定，选用成本法，对************公司所有的位于余姚市泗门镇镇南村的工业房地产进行估价，估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象房屋证载建筑面积合计为1945.54平方米，土地使用权面积合计为5072.6平方米，另有红线范围内未登记建筑物建筑面积合计为1520.98 平方米。估价人员遵循独立、客观、公正、合法等估价原则，按照严谨的估价程序，经过仔细的分析测算，确定估价对象房地产在价值时点（二零一九年六月二十六日）市场价值为人民币656.9万元，大写为陆佰伍拾陆万玖仟元整（其中证载建筑物价值为164.5万元，红线内未登记建筑物价值为36万元，土地使用权价值为456.4万元）。（详见附表） 本次评估价值不包含估价对象所有权人交易中应缴纳的各项税费。 本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 本估价报告的使用期限为自二零一九年七月四日起壹年。 特此函告 浙江国信房地产土地估价咨询有限公司 法定代表人：*** 二零一九年七月四日
附表一：证载建筑物
附表二：红线内未登记建筑物
附表三：证载土地使用权
目 录 第一部分 估价师声明..................................... 1 第二部分 估价假设和限制条件............................. 2 一、估价假设............................................. 2 二、限制条件............................................. 3 第三部分 房地产估价结果报告............................. 5 一、估价委托人........................................... 5 二、房地产估价机构....................................... 5 三、估价目的............................................. 5 四、估价对象............................................. 5 五、价值时点............................................. 7 六、价值类型............................................. 7 七、估价依据............................................. 7 八、估价原则............................................. 8 九、估价方法............................................. 8 十、估价结果............................................. 9 十一、注册房地产估价师................................... 9 十二、实地查勘期......................................... 9 十三、估价作业期........................................ 10 第四部分 附件.......................................... 11 附件一、估价委托书（复印件）............................ 11 附件二、《房屋所有权证》（复印件）........................ 11 附件三、《国有土地使用证》（复印件）...................... 11 附件四、估价对象位置图.................................. 11 附件五、估价对象实地查勘情况和实景照片.................. 11 附件六、房地产估价机构营业执照（副本复印件）............ 11 附件七、房地产估价机构估价资质证书（复印件）............ 11 附件八、注册房地产估价师估价资格证书（复印件）.......... 11 附件九、其他相关资料（复印件）.......................... 11
第一部分 估价师声明我们郑重声明： 1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。 5、注册房地产估价师于二零一九年六月二十六日对估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、没有外部专家和单位对估价报告提供专业帮助。
第二部分 估价假设和限制条件一、估价假设1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、注册房地产估价师对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，本估价报告以估价委托人提供的估价对象资料的合法性、真实性、准确性和完整性为前提。 3、估价对象在合法前提下，按其设计用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来以此用途持续使用为前提。 4、估价对象余房权证泗门镇字第A0408972号《房屋所有权证》登载的房屋坐落为余姚市泗门镇镇南村，泗门镇国用（2003）字第0037号《国有土地使用证》登载的座落为泗门镇镇南村水路头村；估价对象余房权证泗门镇字第A0304751号《房屋所有权证》登载的房屋坐落为余姚市泗门镇镇南村（原水路头村），泗门镇国用（2002）字第0235号《国有土地使用证》登载的座落为泗门镇镇南村水路头；两地块相连，现场查勘门牌号为振华路3号，本次评估以余房权证泗门镇字第A0408972号《房屋所有权证》登载的房屋坐落为前提。 5、我们仅对估价对象作一般性实地查勘，仅对估价对象外观、使用状况、周边区位状况进行了查勘，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确认其有无内部缺陷。本估价报告以其质量足以维持正常的使用寿命为前提。 6、估价对象已办理抵押登记，根据估价目的，本次估价不考虑估价对象抵押、查封等因素的影响。 7、本报告中没有未定事项假设、依据不足假设。 二、限制条件1、本报告仅作为司法裁决提供价值参考依据，如果改变估价目的，则评估价值应进行相应调整直至重新估价。 2、估价报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容导致的损失不负任何责任。 3、未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告使用方之外的任何单位或个人提供本报告的全部或部分内容，本报告亦不得用于本次估价目的之外的其他用途，未经许可不得发表于任何公开媒体上。 4、根据委托方的要求，将红线范围内未登记建筑物纳入本次估价范围，该测算面积是注册房地产估价师以宗地图为依据结合现场测量，当事人签字确认，不能作为确权的依据。如对以上测算面积有异议，可聘请专业测绘公司进行测量，我们相应调整评估价值。谨请报告使用人关注。 5、由于估价委托人未能提供以上未登记建筑物的有关审批建设的合法资料，可能存在涉及违章建设的可能性，本公司对其权益不负任何责任。 我们在评估时，是按现状房地产进行评估，未考虑在办理变更登记时要对未审批部分建筑物进行拆除或者补办审批手续所造成的减值效应，谨请报告使用人关注。 6、估价对象于价值时点已出租，由于估价委托人未能提供估价对象的租赁合同，根据委托方要求，本次估价未考虑实际租约对评估价值的影响。 7、估价对象是否存在未缴纳的水电费，请至相关单位自行查询；本次评估价值未扣除可能存在的未缴纳的水电费，提请报告使用方注意。 8、本报告使用期限自估价报告出具之日起壹年。如果使用本报告估价结果的时间与估价报告出具之日相差壹年或以上，我们对应用此结果造成的损失不负任何责任。 本报告由浙江国信房地产土地估价咨询有限公司负责解释。
第三部分 房地产估价结果报告一、估价委托人估价委托人：余姚市人民法院 二、房地产估价机构估价机构名称：浙江国信房地产土地估价咨询有限公司 住 所：杭州市下城区延安路515-521号第七层722-724室 法定代表人：*** 估价资质等级：国家一级 估价资质证书编号：浙建房估证字[2016]004号 联系人：*** 联系电话：0574-2767**** 三、估价目的为司法裁决提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象1、估价对象界定 本次估价对象为************公司所有的位于余姚市泗门镇镇南村的工业房地产，房屋证载建筑面积合计为1945.54平方米，土地使用权面积合计为5072.6平方米，另有红线范围内未登记建筑物建筑面积合计为1520.98 平方米。 2、区位状况 估价对象位于余姚市泗门镇镇南村，开夹线与振华路交叉口附近。估价对象所处区域周围基础设施完善，区域内有余姚市宇峰医疗器械有限公 3、权益状况 估价对象位于余姚市泗门镇镇南村，房屋所有权人及土地使用权人均为************公司，地类（用途）均为工业用地，土地使用权类型均为出让。其他权益状况详见“致估价委托人函附表”。 估价对象已设定抵押权，至价值时点，尚未注销。 4、土地实物状况 宗地坐落于余姚市泗门镇镇南村，土地使用权面积合计为5072.6平方米，估价对象所处宗地四至：东至振华路，南至区域道路，西至耕地，北至耕地。所在宗地平面形状为规则多边形，地块地势平坦，宗地基础设施完善，达到“五通一平”，地质条件较好，地基承载力较好，土壤状况较好，无不利规划限制条件，利用状况较好。 5、建筑物实物状况 （1）证载建筑物
（2）红线内未登记建筑物
估价对象水电卫等配套设施齐全。 估价对象设计用途及现状用途均为工业用途，查勘时为已出租，利用状况较好。 五、价值时点估价人员于二零一九年六月二十六日对估价对象进行了实地查勘，并确定该查勘日期为价值时点。 六、价值类型估价结果中的市场价值为估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价依据1、《中华人民共和国物权法》 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正） 3、《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（2004年修正） 4、《中华人民共和国资产评估法》 5、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015） 6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013） 7、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔2018〕15号） 8、《司法鉴定程序通则》(司法部令第132号) 9、《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》（法办〔2018〕273号） 10、估价委托人提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及其它相关的复印件资料 11、余姚市人民法院司法评估委托书（2019）甬余法委评166号 12、本公司估价人员实地查勘、掌握和收集的各种数据 八、估价原则本次估价遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则等估价原则。 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。 九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘之后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，选取成本法作为本次估价的基本方法。 成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 其中土地使用权价值采用比较法求取，比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 十、估价结果根据估价人员综合评估，确定估价对象房地产在价值时点（二零一九年六月二十六日）市场价值为人民币656.9万元，大写为陆佰伍拾陆万玖仟元整（其中证载建筑物价值为164.5万元，红线内未登记建筑物价值为36万元，土地使用权价值为456.4万元）。（详见附表） 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期二零一九年六月二十六日至二零一九年六月二十六日 十三、估价作业期二零一九年六月二十六日至二零一九年七月四日
第四部分 附件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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