余姚**餐饮有限公司与余姚市**零部件有限公司、徐*案外人执行异议之诉

关键词  民事/房屋租赁合同/转租权/无权占有

裁判要点：

租赁关系解除后，承租人丧失其对案涉房屋享有的租赁权，亦失去对案涉房屋转租赁的权利。次承租人在没有证据证明出租人知晓、同意转租关系的情况下，缺乏继续占有、使用案涉房屋的法律依据，不得对抗出租人根据生效法律文书取得的对承租人的各项权利。

相关法条

《中华人民共和国物权法》第七条

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条

基本案情

原告余姚**餐饮有限公司（以下简称餐饮公司）诉称：2015年7月14日，本案被告余姚市**零部件有限公司（以下简称零部件公司）向余姚市人民法院申请强制执行（2015）甬余民初字第194号民事判决，请求徐*从其承租的余姚市开丰路的房屋中搬离，并支付房屋租金及占有使用费。余姚市人民法院受理后于2017年3月21日通知原告责令腾退房屋，并准备采取停电、停水措施。原告得知后，即向余姚市人民法院提出执行异议，请求中止对原告使用房屋的执行，撤销停电、停水的执行措施。2017年4月24日，余姚市人民法院作出（2017）浙0281执异30号执行裁定，裁定驳回原告的执行异议。原告不服此裁定，认为该裁定认定事实不清、适用法律错误。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向余姚市人民法院提起诉讼。理由为：1.原告享有合法占有、使用执行房产的权利。根据余姚市人民法院（2015）甬余民初字第194号民事判决认定，徐*承租案涉房屋，原告向徐*转租案涉房屋，零部件公司为明知且默许，故原告对案涉房屋依法享有占有、使用的权利，（2015）甬余民初字第194号民事判决虽解除**公司与徐*之间的租赁关系，但并不因此导致转租关系的失效，直接对原告合法占有的案涉房屋执行，损害原告合法权益；2.余姚市人民法院对原告合法占有、使用的房屋强制执行，缺乏执行依据。原告不是执行所依据的生效判决即（2015）甬余民初字第194号民事判决确定的义务主体与执行对象，零部件公司在没有另行起诉原告腾退房屋前，申请法院直接对原告采取腾空、搬离的执行行为，缺乏执行依据；3.（2015）甬余民初字第194号民事案件的被执行人徐*已经搬离了涉案房屋，履行了判决义务，执行已经完结，余姚市人民法院仍然对房屋采取停电、停水措施，没有事实根据。4.余姚市人民法院采取停电、停水措施，没有法律依据。按照“法无明文规定不得为”的法治原理，停电、停水影响义务人的生存权与发展权，没有法律规定，执行机构不得自行设置；且供电、供水涉及到电力公司、自来水公司与用户之间的合同关系，法院强制责令正常履行合同行为的民事主体停止履行合同义务，违反平等自愿的民事基本原则。故请求撤销余姚市人民法院（2017）浙0281执异30号执行裁定，终止对原告使用的余姚市开丰路房屋的执行，撤销停电、停水等执行措施。

被告余姚市**零部件有限公司辩称：不知道徐*与餐饮公司的转租情况，也不认可该转租关系，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人徐*陈述：转租关系属实。

法院经审理查明：2006年7月23日，被告零部件公司与第三人徐*签订《房屋租赁合同》一份，约定将零部件公司所有的位于余姚市开丰路的房产（出租房屋主体13015平方米，附楼1493平方米）出租给徐*，租期十年（2006年10月1日到2016年9月30日止）。租金两年一付，先付后用。合同对租赁期限、租金金额、租金的付款期限与付款方式、逾期责任及管辖法院等作了约定。2007年4月11日，双方又签订《补充协议》一份，对相关的其他权利义务作了约定。合同签订后，零部件公司将案涉房屋交付给徐*使用，而徐*将案涉房屋交付给餐饮公司用于公司经营，并按照徐*的指示，将徐*应支付给零部件公司的房租，由餐饮公司直接支付给零部件公司。其后，餐饮公司占有、使用案涉房屋至今。

2014年12月2日，零部件公司以徐*未按约支付租金为由向本院起诉，要求本院判令解除双方之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》并腾退房屋，支付到期租金及应承担的滞纳金、违约金及到实际腾退之日止的占用费等。2015年4月30日，本院作出（2015）甬余民初字第194号民事判决，判决解除零部件公司与徐*之间的《房屋租赁合同》《补充协议》，徐*于本判决发生法律效力之日起十五日内从案涉房屋中腾空、搬离等。因徐*未履行判决义务，零部件公司于同年7月15日向本院申请执行，本院于同日立案执行，案号为（2015）甬余执民字第2885号。本案在执行中，本院于2017年3月21日通知案涉房屋使用人，将于同年3月31日开始对案涉房屋采取停电、停水措施。原告餐饮公司于同年4月12日提出执行异议，要求本院撤销停电、停水的执行措施，中止对案外人（即原告餐饮公司）使用房屋的执行，不再实施强制腾空。

裁判结果

浙江省余姚市人民法院于2017年4月24日作出（2017）浙0281执异30号执行裁定，裁定驳回餐饮公司的执行异议。

裁判理由

余姚市人民法院经审理认为：一、餐饮公司继续占有、使用案涉房屋属无权占有，是侵权行为。徐*与零部件公司签订《房屋租赁合同》后，将案涉房屋交付餐饮公司占有、使用。徐*需支付给零部件公司的房屋租金，由餐饮公司直接支付给零部件公司。餐饮公司实际占有、使用案涉房屋用于经营活动。该情形为零部件公司所知，因此，餐饮公司在徐*合法租赁期限内占用、使用案涉房屋的行为，并无不当。餐饮公司虽然称其与徐*之间存在转租关系，且零部件公司对此事是明知和默许的。但餐饮公司和徐*均称双方之间只有转租的口头约定，而没有签订书面的转租协议。餐饮公司提交的证据难以排除其基于其他事由占有、使用案涉房屋的可能，不能以此来认定其与徐*有转租关系，且该转租关系零部件公司应当知道且已默许。因为徐*与零部件公司的房屋租赁合同关系被余姚市人民法院判决解除后，徐*对租赁房屋就不再享有合同约定的权利，也失去继续作为转租合同当事人的依据。餐饮公司无论是基于转租或者是基于其他事由占有、使用房屋，在承租人失去租赁权，而出租人又不同意转租或者使用的情况下，是没有法律基础的。餐饮公司之后继续占有、使用案涉房屋的权利来源应为零部件公司而非徐*。零部件公司不同意餐饮公司继续占有、使用案涉房屋，故餐饮公司缺乏继续占有、使用案涉房屋的法律依据；    二、本次执行异议之诉的审理即是对零部件公司与餐饮公司就案涉房屋之间的纠纷进行的实体审查，零部件公司不需要另行起诉，另行起诉法院也不会受理。餐饮公司称其不是执行所依据的生效判决即（2015）甬余民初字第194号民事判决确定的义务主体与执行对象，零部件公司与徐*之间就案涉房屋的租赁关系虽已解除，但徐*与餐饮公司之间就案涉房屋的转租合同关系未解除，零部件公司应另行诉讼餐饮公司腾退、搬离房屋。零部件公司在未解除转租关系的前提下，申请强制执行合法占有人餐饮公司占有、使用的房屋，损害餐饮公司的利益。权利的保护，在法律设置的救济途径上有主动与被动之分，餐饮公司在执行中就其对案涉房屋所享有的实体权利向余姚市人民法院提出执行异议，余姚市人民法院在执行异议中依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，给予餐饮公司就执行标的即案涉房屋所享有的实体权利通过诉讼获得救济的权利。而餐饮公司亦据此向余姚市人民法院提起案外人执行异议之诉，就其所享有的针对案涉房屋的实体权利请求余姚市人民法院判决予以保护，因此，本案审理的过程，即是对餐饮公司就案涉房屋可能享有的实体权利通过程序进行救济的过程，余姚市人民法院对此进行审理并作出判决后，零部件公司已不能另行再诉，否则即为一案两诉，有违民事诉讼的一事不再理原则。三、余姚市人民法院对案涉房屋采取的停电、停水措施，没有超出强制执行的正常尺度，据此判决驳回原告余姚**餐饮有限公司的诉讼请求。（2015）甬余民初字第194号民事判决的目的尚未实现，零部件公司作为房屋所有权人尚未取得已经判决解除租赁权的案涉房屋，法院依据判决胜诉人之申请，对案涉房屋采取包括停电、停水措施的执行行为，限制未履行腾空、搬离义务的被执行人对案涉房屋的占有、使用行为，未超出正常之尺度，为实现司法正义所必需。且在余姚市人民法院执行过程中，尚无其他经法定程序确认的合法权利人提出停电、停水措施侵害其权利，餐饮公司虽提出其有转租权，但经余姚市人民法院审理认定，该权利并不能对抗零部件公司，故余姚市人民法院依法对案涉房屋采取停电、停水措施，并不侵害包括餐饮公司在内的案外人的合法权利，该执行措施正当。餐饮公司提出余姚市人民法院在执行中采取停电、停水措施缺乏法律与事实依据，理由不足，难以支持。

                 （生效裁判审判人员：陈苗荣 叶锋 徐建棠）