| （2019）甬余法委评184号位于余姚市城区北滨江路57弄5号的住宅房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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估价项目名称：XXX名下的位于余姚市城区北滨江路57弄5号的住宅房地产司法评估价值估价
估价委托人：余姚市人民法院
房地产估价机构：宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司
注册房地产估价师：XXX 3320150104
XXX 3320100054
估价报告出具日期：2019年7月29日
估价报告编号：（慈）恒房[2019]（估）字第SF050号
致估价委托人函余姚市人民法院： 接受贵单位的委托，我们对XXX名下的位于余姚市城区北滨江路57弄5号的住宅房地产价值进行了估价。 估价目的：为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象：系指XXX名下的位于余姚市城区北滨江路57弄5号的住宅房地产，包括建筑面积为307.12平方米的房屋，无产权简易房16.1平方米，房屋所对应独用的255.05平方米国有出让土地使用权及室内固定装修。 价值时点：二〇一九年七月四日。 价值类型：估价对象的房地产市场价值。 估价结果：经过实地查勘和市场调查，遵照相关的法律法规和技术标准，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二〇一九年七月四日的估价结果如下（单价保留至十位，总价保留至百位）： 估价结果明细表
注：本次估价结果包含室内固定装修价值，本估价报告使用有效期为报告出具之日起一年。
宁波慈地恒欣房地产土地评估咨询有限公司 法定代表人： 二○一九年七月二十九日
目 录四、估价对象....................................................................................................... 5 十、估价结果..................................................................................................... 10 十二、实地查勘期.............................................................................................. 11 附 件......................................................................................................................... 12 1. 估价对象实景照片 2. 估价对象位置图 3. 房屋所有权证复印件 4. 国有土地使用证复印件 5. 不动产登记证明复印件 6. 余姚市人民法院司法评估委托书复印件 7. 房地产估价机构备案证书复印件 8. 评估机构企业法人营业执照复印件 9. 估价师注册证书复印件
注册房地产估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2、估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系和偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师已于2019年7月4日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的实地查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据估价委托人提供的资料进行评估。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 注册房地产估价师： 注册号：3320150104
注册房地产估价师： 注册号：3320100054 估价假设和限制条件1、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2、估价对象权属清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。 3、估价师对估价委托人提供的关于估价对象权属、面积、用途、权益等资料进行了审慎检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性；因提供的资料失实造成估价结果有误，估价机构不承担相应责任。 4、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染等进行专业性检测，本估价结果以估价对象建筑工程无结构性损害等质量缺陷，内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量等符合国家有关规范标准，建筑物地基、土壤基层地质环境条件及环境污染状况对估价对象无不良影响，能维持估价对象正常使用为前提。 二、未定事项假设 1、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等，不存在也不涉及任何法律纠纷及权属争议、不受任何权利限制、可以在公开市场上合法地进行转让为前提。 2、估价对象在有效使用期限内，能保持现状用途及功能，合法、持续使用。 3、未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力因素对房地产价值的影响。 三、背离事实假设 本次估价无背离事实假设。 四、不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 五、依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 六、估价报告使用的限制条件 1、本评估报告使用有效期为报告出具之日起一年，即2019年7月29日至2020年7月28日，若在此期间估价对象房地产状况、国家政策、经济环境及其他不可抗力等因素对估价对象产生明显影响时，本估价结果需作调整。 2、本估价报告书仅适用于本次估价目的，对于其他估价目的，该估价结果无效。 3、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。 4、估价对象在交易时需要交纳相关交易税费，因各地税收政策不同，具体税收政策需咨询估价对象所在区税务部门，请报告使用者予以关注。 5、本估价报告需经本估价机构盖章及至少两名专职注册房地产估价师签字盖章、且须完整使用方为有效，复印件无效。 6、本报告的全部或部分内容在没有得到我公司同意情况下，不得发表于任何媒体上,报告解释权为本公司所有。 7、宗地内的围墙、地坪、庭院水池等附属工程均属房地产配套，其价值已分摊到房地产价值中。 8、无产权简易房面积由估价师现场测量，其价值为重置成新价，该价值供法官参考。
七、特殊说明 若项目相关当事人对估价结果有异议，应于收到估价报告之日起10日内，向我估价机构提交异议书，请相关当事人予以关注。 房地产估价结果报告联系人：孙丹清、黄伟 联系电话：0574-62785550
单位地址：慈溪市白沙路街道中兴小区综合1号楼17-20号四层
为司法处置提供参考依据而评估房地产市场价值。
（一）估价对象范围 系指XXX名下的位于余姚市城区北滨江路57弄5号的住宅房地产，包括建筑面积为307.12平方米的房屋，无产权简易房16.1平方米，房屋所对应独用的255.05平方米国有出让土地使用权及室内固定装修。 （二）估价对象区域状况 估价对象坐落于余姚市城区北滨江路57弄5号，所在建筑位于龙山公园山脚，靠近龙山公园东门口，该区域为市中心位置，北滨江路为单行线，周边有龙山公园、太平洋酒店、富达广场、天一广场、余姚华联、菜市场、余姚市二院等，基础设施配套良好，公共服务设施完善，自然环境较好。区域内有余姚202路、余姚205路、余姚206路、余姚107路、余姚市102路等公交线路经过并停靠，公共交通较为便捷。 （三）估价对象基本状况 估价对象坐落于余姚市城区北滨江路57弄5号。根据委托方提供的房屋所有权证、国有土地使用证复印件，权利人均为XXX，房屋建筑面积307.12平方米，土地使用权面积255.05平方米。根据委托方提供的不动产登记证明复印件，估价对象已设立最高额抵押，权利人宁波余姚农村商业银行股份有限公司，债权数额490万元。 （四）土地基本状况 根据委托方提供的余国用（2007）第06035号国有土地使用证复印件，估价对象坐落于余姚市城区北滨江路57弄5号，地类用途单一住宅，使用权类型出让，使用权面积255.05平方米，终止日期2063年1月1日。宗地周围公共服务设施完善，基础设施配套良好，自然环境较好，公共交通较为便捷。 （五）建筑物基本状况 估价建筑物为坐落于余姚市城区北滨江路57弄5号的住宅房地产。根据委托方提供的余房权证城区字第A0700527号房屋所有权证复印件，房屋所有权人为XXX，房屋建筑面积为307.12平方米。根据现场查勘，估价对象为独栋建筑，位于龙山公园山脚，所在建筑总层数3层，南北朝向，建筑底层花岗岩墙面，部分外墙喷砂，其余基本外墙砖墙面，估价对象有独立院落，安装不锈钢院落门，院落内基本青石砖地面，部分水泥地坪，院落东南角布局有水池，建筑现状分3自然间，具体情况如下： 一层：东首两间南半部分为客厅，抛光砖地面，涂料墙面，石膏板顶面；北半部分为餐厅、厨房及杂物间，餐厅抛光砖地面，涂料墙面，石膏板顶面；厨房地砖地面，瓷砖贴面，铝塑板顶面，固定有上、下橱柜；杂物间抛光砖地面，涂料墙面，石膏板顶面；西间南半间现状仓库，安装铝合金移门，另装电动卷闸门，室内抛光砖地面，石膏板顶面；西间北面房间抛光砖地面，涂料墙面，石膏板顶面；西间中间为楼梯间，楼梯地板台阶，安装木扶手，楼梯下方隔有卫生间，地砖地面，瓷砖贴面，内设坐坑、面斗、拖把池； 二层：四室二厅二卫布局，房间与厅均为复合地板地面，涂料墙面，石膏板顶面；东首卫生间地砖地面，瓷砖贴面，铝塑板顶面，内设台盆；西首卫生间地砖地面，瓷砖贴面，铝塑板顶面，内设坐坑、台盆、浴缸；二层有南露台，露台不锈钢护栏围护，另固定饰面板护栏； 三层：三室二厅一卫布局；房间与厅均为复合地板地面，涂料墙面，石膏板顶面，其中西北房间固定有壁柜，西南房间为套房，内设卫生间，地砖地面，瓷砖贴面，铝塑板顶面，内设坐坑、台盆、玻璃淋浴房；东北卫生间地砖地面，瓷砖贴面，铝塑板顶面，内设坐坑、台盆、拖把池、玻璃淋浴房； 至价值时点，估价对象处于使用状态，维护状况一般。
二○一九年七月四日。 根据估价目的，依据价值时点原则确定以实地查勘之日为价值时点。 六、价值类型 本次估价的房地产价值为估价对象在价值时点二○一九年七月四日的公开市场价值。 市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
本估价报告遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则。 （一）独立、客观、公正原则 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 （二）合法原则 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 （三）最高最佳利用原则 房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 （四）价值时点原则 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 （五）替代原则 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
（一）法律、法规依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释； 4、《中华人民共和国资产评估法》； 5、《关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》； 6、《浙江省人民法院实施〈最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定〉细则（试行）》； 7、《宁波市人民法院对外委托司法评估工作暂行规定》。 （二）技术标准、规程、规范 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）； 2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）； 3、关于印发《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》的通知（浙估协〔2018〕66号）。 （三）估价委托人提供的相关资料 1、（2019）甬余法委评184号余姚市人民法院司法评估委托书； 2、余房权证城区字第A0700527号房屋所有权证复印件； 3、余国用（2007）第06035号国有土地使用证复印件； 4、浙（2017）余姚市不动产证明第0013316号不动产登记证明复印件。 （四）其他依据 1、房地产估价师实地查勘、调查、收集的相关资料； 2、本公司掌握的有关信息资料。
根据估价目的及估价对象的状况，分别采用不同的估价方法。依照国家行业标准《房地产估价规范》，通常的估价方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法等。根据估价委托人提供的资料及房地产估价师实地查勘、市场调查和向房地产管理部门了解的政策、规划等有关资料，在遵循估价原则的基础上，深入细致地分析了该物业的特点和实际状况，选用合理的估价方法分别进行测算，经综合分析确定本次估价结果。 （一）估价方法适用性分析及估价技术路线 比较法适用于同类房地产交易案例较多的房地产估价，估价对象为住宅用房，其所在区域及周边范围内，近期同类房地产的交易实例较多，可以采用比较法进行估价。 估价对象为住宅房地产，可用于出租，但估价师通过大量的市场调查，发现该类住宅房地产整体出租案例较少，故不宜采用收益法进行估价。 估价对象为住宅房地产，对活跃的交易市场来说，房地产市场价格主要与宏观经济环境、市场供需状况、周边类似房地产价格等因素相关，而与花费的成本之间没有必然的联系，成本法所得到的价格并不能真正体现估价对象房地产的市场价格，故本次评估时不适合采用成本法进行估价。 估价对象作为住宅房地产，目前处于已开发完成状态，不存在重新开发利用，故不适合采用假设开发法进行估价。 故本次对估价对象进行估价时，采用比较法进行测算，得出的结果经定量和定性分析后，最终确定估价对象房地产的公开市场价值。 （二）估价方法定义 比较法是将估价对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。基本公式如下： 委估房地产价格=∑n(可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数)/n
十、估价结果 房地产估价师根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及使用报告说明下，选用比较法进行分析和测算，确定委估房地产在二○一九年七月四日的估价结果如下（单价保留至十位，总价保留至百位）：
注：本次估价结果包含室内固定装修价值，本估价报告使用有效期为报告出具之日起一年。
十一、房地产估价师 参加估价的注册房地产估价师
十二、实地查勘期 二〇一九年七月四日 十三、估价作业期 二〇一九年七月二日至二〇一九年七月二十九日
附 件1. 估价对象实景照片 2. 估价对象位置图 3. 房屋所有权证复印件 4. 国有土地使用证复印件 5. 不动产登记证明复印件 6. 余姚市人民法院司法评估委托书复印件 7. 房地产估价机构备案证书复印件 8. 评估机构企业法人营业执照复印件 9. 估价师注册证书复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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