| （2019）甬余法委评231号位于余姚市临山镇湖堤村（工业园区）工业房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价报告编号：甬博估司字（2019）第036号 估价项目名称：******有限公司名下的位于余姚市临山镇湖堤村（工业园区）工业房地产司法鉴定评估 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波博信房地产估价有限公司 注册房地产估价师：*** ********** *** ********** 估价报告出具日期：2019年08月23日
致估价委托人函 余姚市人民法院： 受贵院的委托，本公司对贵院（2019）甬余法委评231号《司法鉴定委托书》委托办理的******与被执行人***、***、******有限公司金融借款合同纠纷执行一案中所涉及的******有限公司名下的位于余姚市临山镇湖堤村（工业园区）工业房地产的市场价值进行评估。 估价目的：为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。 价值时点：2019年08月15日。 估价对象：根据贵院提供的资料和本公司估价人员现场查勘结果，估价对象为一宗工业房地产，位于余姚市临山镇湖堤村（工业园区），地块上建有四幢证载建筑物，证载建筑面积合计2430.28平方米，另有多幢无证建筑物，无证建筑面积合计1458.81平方米，棚面积376.78平方米；估价对象土地使用权面积合计4668.24平方米，用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2053年2月12日。 估价结果：本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用基准地价修正法和成本法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为RMB*****万元整大写：人民币******元整。详见表1 上述估价结果确定受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 表1、评估结果明细表
注：该建筑物价值包含固定装修等价值。 特 此 函 告 宁波博信房地产估价有限公司 法定代表人：*** 二○一九年八月二十三日
目 录
第一部分 估价师声明---------------------------------------------------------------------------------5 第二部分 估价假设和限制条件-------------------------------------------------------------------6 第三部分 估价结果报告-----------------------------------------------------------------------------7 一、估价委托人----------------------------------------------------------------------------------------7 二、房地产估价机构----------------------------------------------------------------------------------7 三、估价目的-------------------------------------------------------------------------------------------7 四、估价对象-------------------------------------------------------------------------------------------7 五、价值时点-------------------------------------------------------------------------------------------10 六、价值类型-------------------------------------------------------------------------------------------10 七、估价原则-------------------------------------------------------------------------------------------10 八、估价依据-------------------------------------------------------------------------------------------10 九、估价方法-------------------------------------------------------------------------------------------11 十、估价结果-------------------------------------------------------------------------------------------11 十一、注册房地产估价师----------------------------------------------------------------------------11 十二、实地查勘期-------------------------------------------------------------------------------------12 十三、估价作业期-------------------------------------------------------------------------------------12 第四部分 附件 一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、估价对象权属证明复印件四、司法鉴定委托书五、估价机构营业执照复印件六、估价机构备案证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象及有关当事人没有利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-2015《房地产估价规范》和国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》对房地产价值进行分析、估算和判定，形成意见和结论，撰写本评估报告。 5、我们已由注册房地产估价师***、***于2019年08月15日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任；但我们的现场查勘仅限于对估价对象外观的客观描述。对被遮盖、未暴露及难以接触和观察到的部分，依据委托方提供的资料及经验进行估价。我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助。 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料（包括口头资料）的真实性、合法性和完整性负责。因资料真实性、合法性和完整性而影响估价结果的，责任由委托方承担。 8、本次估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途，未经本公司和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9、本估价报告中采用的专业术语的定义及解释详见GB/T50291-2015《房地产估价规范》中的相关定义及解释。 10、注册房地产估价师签名、盖章 注册房地产估价师 注册号 签名（盖章） *** **********
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估价假设和限制条件 （一）估价假设条件 1、本评估中所依据的有关资料由委托方所提供，委托方应对其真实性负责。本公司在评估时假设委估房地产的权益均没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题。 2、委托方提供的估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件与原件一致，且真实有效。 3、本报告以估价对象在价值时点及估价报告应用的有效期内，均处于合理、合法的保持现状条件可正常持续使用的状态，并达到委托方所提供的使用功能为假设前提。 4、本次估价现场实地查勘日期为2019年08月15日，我们查勘了该物业视力可及的部分，但我们并未对其进行结构测试，因此不能确定该物业有无结构性损坏。估价对象价值时点与完成实地查勘之日一致。 5、本次评估为司法裁决提供价值参考依据，不考虑抵押、租赁、典权等他项权利等的影响，也不考虑欠缴的水电费等的影响。 6、本次估价对象所涉及的无证建筑面积是应委托方要求并征得其认同的前提下，由现场勘查人员测量所得。该测量数据仅供本报告测算之用，不得作为权属界定及其他用途的依据。 （二）估价限制条件 1、本次估价结果为估价对象在价值时点的房地产正常市场价格，估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产市场价格可能产生影响，不能直接使用本估价结论。 2、本次估价结果的市场价值未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力、其他不可抗力和特殊交易方式对估价结论的影响。 3、本估价报告仅限于委托人及本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 5、本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起壹年，从2019年08月23日至2020年08月22日。
估价结果报告 一、估价委托人 机构名称：余姚市人民法院 地 址：浙江省余姚市兰江街道谭家岭西路140号 二、房地产估价机构 估价机构名称：宁波博信房地产估价有限公司 机构地址：宁波市鄞州区首南街道鄞县大道1357号1108、1109室 法定代表人：*** 资质等级：贰级，资质证书编号：浙建房估证字【2012】001号 统一社会信用代码：913302045705460649（1/1） 联系电话：0574-82809992 传真：0574-87728315 三、估价目的 为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象 （一）估价对象范围的界定 本次估价对象为******有限公司所有的位于余姚市临山镇湖堤村（工业园区）的工业房地产（证载建筑面积合计2430.28平方米，无证建筑面积合计1458.81平方米，棚面积376.78平方米，土地使用权面积合计4668.24平方米）。 (二)估价对象实物状况 （1）建筑物实物状况： 估价对象位于余姚市临山镇湖堤村（工业园区），属******有限公司所有。根据现场实地查看，建筑物概况如下表2：
（2）土地实物状况： 估价对象位于余姚市临山镇湖堤村，属******有限公司所有。估价对象所在地块四至：东邻相邻企业，南至329国道，西临共济南路，北临湖田路。估价对象为2块相接土地，宗地土地整体呈矩形，地质状况良好，地基承载力良好，土地平整，地势平坦，基础设施完备。宗地外“五通”，估价对象所属的宗地适宜工业使用。 宗地1：宗地位于余姚市临山镇湖堤村，地号为025-325-02148-001，土地使用权面积为823.02平方米，地类（用途）为工业用地，终止日期为2053年2月12日。该宗地形状大致呈矩形，地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件。 宗地1：宗地位于余姚市临山镇湖堤村，地号为025-325-02148-002，土地使用权面积为3845.22平方米，地类（用途）为工业用地，终止日期为2053年2月12日。该宗地形状呈不规则形状，地块地势平坦，基础设施完善，达到“五通一平”，无不利规划限制条件。 (三)估价对象权益状况 （1）建筑物权益状 表3 建筑物状况表(房屋所有权证）
（2）土地权益状况 表4 土地登记状况说明表（土地使用证）
(四)估价对象区位状况 余姚市位于中国浙江省宁绍平原，地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚市辖6个街道、14个镇、1个乡：凤山街道、阳明街道、梨洲街道、兰江街道、朗霞街道、低塘街道；临山镇、泗门镇、马渚镇、牟山镇、丈亭镇、梁弄镇、陆埠镇、大隐镇、大岚镇、河姆渡镇、四明山镇、小曹娥镇、黄家埠镇、三七市镇、鹿亭乡。 余姚市临山镇湖堤村位于临山镇东，是临山镇的东大门，东接泗门开发区，南至汝东村，西至临山村，北与泗门小路下村接壤，辖区面积为2.5平方公里。 估价对象所在余姚市临山镇湖堤村（工业园区），属湖堤工业园区，南面距329国道约300米，东面临泗门工业区，地理位置较好，交通便捷。估价对象周边聚集有众多工业厂区，有余姚市电子仪表元件三厂、玉沙振动盘厂、宁波海霸电器有限公司、建伟电子厂等。工业区内配套设施较为完善，厂区无规划限制，是较为理想的工业场所。 五、价值时点 2019年08月15日，为现场查勘日。 六、价值类型 本次估价的房地产价格为估价对象在价值时点的房地产市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 七、估价原则 根据房地产估价有关规范规定，结果本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则： 要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。5、最高最佳利用原则 要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用，即指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 八、估价依据 1、《中华人民共和国物权法》； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3、《中华人民共和国资产评估法》； 4、国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》； 5、国家标准GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》； 6、余姚市人民法院（2019）甬余法委评231号《司法鉴定委托书》； 7、委托方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的复印件资料； 8、估价人员现场查勘所得的资料及本公司掌握的市场行情等参考资料。 九、估价方法 根据中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），常用的房地产估价方法有收益法、比较法、假设开发法、成本法等，估价方法的选择应按照房地产价格评估技术规范，根据各种方法的适用范围，结合估价对象的具体特点以及估价目的进行。在此次评估中，考虑到估价对象的实际情况选用成本法和基准地价修正法来评估估价对象的土地使用权价值，用成本法来评估估价对象的房屋建筑物现值。其依据是： （1）基准地价修正法是指在政府已经公布了基准地价的地区，利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原理，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在估价基准日价格的方法。也可以说是一种特殊的比较法。 （2）成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的特质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。 成本法适用的对象和条件：只有是新近开发建设、可以假设重新开法建设或者计划开发建设以及可自主开发建设的房地产，才可以用成本法估价。成本法还特别适用于估价那些很少发生交易的房地产，如学校、政府办公楼、体育馆等公用、公益房地产以及码头、机场等独特设计或特殊的房地产。估价对象是工业房地产，房屋建筑物自主开发建设无任何妨碍。故建筑物适合选用成本法。 十、估价结果 本公司估价人员根据本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法的原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范的标准，通过对委估房地产的调查、分析，结合本公司现有相关资料数据的分析，采用基准地价修正法和成本法进行估价，经过科学细致的测算并结合估价师的经验，确定估价对象在价值时点的房地产市场价值为RMB*****万元整，大写：人民币******元整。 十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期 2019年08月15日—2019年08月15日 十三、估价作业期 2019年08月09日—2019年08月23日
附 件一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、估价对象权属证明复印件四、司法鉴定委托书五、估价机构营业执照复印件六、估价机构备案证书复印件七、注册房地产估价师估价资格证书复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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