| （2019）甬余法委评214号位于余姚市朗霞街道天华村的工业房地产 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产司法估价报告 估价报告编号：宁正司估字第20190412号 估价项目名称：宁波******有限公司位于余姚市朗霞街道天华村的工业房地产市场价值司法鉴定估价 估价委托人：余姚市人民法院 房地产估价机构：宁海县正平房地产估价师事务所有限公司 注册房地产估价师：****** 注册号********** ****** 注册号********** 估价报告出具日期： 2019年8月26日
余姚市人民法院： 受贵院委托，我公司对被执行人宁波******有限公司名下的位于余姚市朗霞街道天华村的工业房地产的价值进行了估价。 估价目的：为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价对象：估价对象位于余姚市朗霞街道天华村的工业房地产，产权属宁波******有限公司所有；房屋总建筑面积为8446.12 m2，（其中证载建筑面积4581.15m2，无证建筑3248.49 m2，棚房616.48m2），设计用途为工业；土地使用权总面积为9085.66 m2，地类（用途）均为工业用地，使用权类型为出让。 估价对象财产范围：包括国有土地证红线范围内的有证建筑物、未经登记的建筑物及钢棚和土地使用权、房屋内外的装饰装修、绿化、大门等不动产以及A4号楼4层，不包括机器设备、配套设施等动产以及A4号楼1-3层，A9、A10、A11、A12、A13、A14号楼建筑物。 价值时点：2019年7月29日 价值类型：市场价值，指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。 估价方法：成本法。 我公司依据有关法律法规、政策、技术标准和估价规范的要求，根据估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在充分了解当地房地产市场状况和相关资料基础上，选用成本法进行分析、测算和判断，确定估价对象在满足本次估价全部假设和限制条件下的估价结果为：
具体价值详见下表：
特别提示：1.本次估价报告计算过程中总价和单价均进行了四舍五入，单价乘以面积后所得结果和总价有微小差别，以总价为准（总价精确到万位）。2. 估价结果未扣除可能拖欠的物业费、水电费以及拍卖过程发生的处置费用和税金。3.在4208.55平方米的土地面积中有被侵占土地194平方米，价值165870元。4.使用本报告前，请认真阅读报告全文，特别是估价的假设和限制条件，以免不当使用本报告的价值意见，造成不必要损失。 宁海县正平房地产估价师事务所有限公司 法定代表人：陈雨忠
目 录 五、宁波金土地勘测规划有限公司《宁波******有限公司面积界定测量技术报告》
第一部分：估价师声明一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等估价标准的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、注册房地产估价师于2019年7月29日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，对查勘的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场查勘仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价。 六、没有本估价机构以外的专业人士对本估价报告提供重要专业帮助，我们力求在专业知识和业务能力范围内努力做到估价报告的准确性，但受本估价机构相关估价人员的业务技术水平和个人能力的影响。 七、参加本次估价的注册房地产估价师：
第二部分 估价假设和限制条件（一）一般假设 1、本报告依据委托人提供的估价对象产权证书复印件的权属、面积、用途等资料进行测算（估价对象的建筑面积和土地面积经宁波金土地勘测规划有限公司重新勘测，此次测算的面积以宁波金土地勘测规划有限公司出具的《宁波******有限公司面积界定测量技术报告》的面积为准），我们对这些资料做了一般性形式要件检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假设其所提供的资料是合法、真实、准确和完整的。若资料有隐匿或失实，则估价结果不能成立。 2、我们对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了必要关注，仅做出一般性外观查勘，未做建筑物基础和结构上的测量和检验，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患、内外部缺陷且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设估价对象的基础和结构无重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。 3、本报告测算估价对象的房地产市场价值时，以估价对象持续、有效、正常运营且可在公开市场上自由转让为估价的假设前提。 4、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。 （二）未定事项假设 1、至价值时点止，原产权人若有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。 2、根据估价委托人提供的资料，均未记载估价对象的容积率，本次估价采用的容积率以估价对象实际容积率为准。 （三）背离事实假设 1、在价值时点，估价对象房地产存在已被法院查封（或存在担保物权、其他优先受偿款）等影响其价值的权利瑕疵事项，但鉴于本次估价目的及《房地产估价规范》对司法拍卖估价的有关规定，本次估价假设估价对象房地产不存在任何产权纠纷等限制条件。 2、本次估价没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价结果的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。 3、估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。 （四）不相一致假设 本次估价无不相一致假设。 （五）依据不足假设 本次估价无依据不足假设。 二、估价报告使用限制 1、本估价报告仅供委托人在本次估价目的下使用，不做他用。 2、在当地类似房地产市场无重大波动情况下，本报告使用的有效期为自估价报告出具之日起12个月，即2019年8月26日起至2020年8月25日止。 3、本次估价报告计算过程中总价和单价均进行了四舍五入，单价乘以面积后所得结果和总价有微小差别，以总价为准（总价精确到万位）。 4、未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 5、当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内通过法院向我公司书面提出，逾期视为认同。 6、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任。 7、本报告由宁海县正平房地产估价师事务所有限公司负责解释。
第三部分 估价结果报告一、估价委托人委托估价人：余姚市人民法院 地 址：宁波市海曙区环城西路北段200号 二、房地产估价机构估价机构：宁海县正平房地产估价师事务所有限公司 法人代表：陈雨忠 地 址：宁海县跃龙街道桃源中路130号 资质等级：贰级 证书编号: 浙建房估证字【2001】016号 有效期限：2018年12月21日至2021年12月21日 三、估价目的为司法处置（诉讼）提供参考依据而评估房地产市场价值。 四、估价对象（一） 估价对象财产范围 本次估价范围为宁波******有限公司所拥有位于余姚市朗霞街道天华村的工业房地产。 （1）房屋总建筑面积为8446.12 m2，（其中证载建筑面积4581.15m2，无证建筑3248.49 m2，棚房616.48m2），设计用途为工业；土地使用权总面积为9085.66 m2，地类（用途）均为工业用地，使用权类型为出让。 （2）包括国有土地证红线范围内的有证建筑物、未经登记的建筑物及钢棚和土地使用权、房屋内外的装饰装修、绿化、大门等不动产以及A4号楼4层。 （3）不包括机器设备、配套设施等动产以及A4号楼1-3层，A9、A10、A11、A12、A13、A14号楼建筑物。 （二）估价对象区位状况 估价对象位于余姚市朗霞街道。 宁波，简称甬，副省级市、计划单列市，世界第三大港口城市，有制订地方性法规权限的较大的市，中国大陆综合发展水平前15强中心城市，长三角五大都市圈中心城市之一，长三角南翼经济中心，国家历史文化名城，连续五次蝉联全国文明城市，中国著名的院士之乡，2016年东亚文化之都。 宁波地处东南沿海，位于中国大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市的嵊州、新昌、上虞，南临三门湾，并与台州的三门、天台相连。 余姚市，浙江省辖县级市，位于中国浙江省宁绍平原。地处长江三角洲南翼，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，南枕四明山，与奉化、嵊州接壤，西连绍兴市上虞区，北毗慈溪市，西北于钱塘江、杭州湾中心线与海盐县交界。余姚自古人杰地灵，是姚江学派的发祥地，也是虞世南、王守仁、黄宗羲、蒋梦麟、余秋雨、沈君山等人的故乡。余姚文化属吴越文化，余姚人属江浙民系，使用吴语。余姚河姆渡遗址是国家级文物保护单位。 2017年6月，余姚市被命名国家卫生城市。2017年11月，获评全国文明城市。 2018年10月，入选2018年全国绿色发展百强县市、科技创新百强县市、全国新型城镇化质量百强县市。 2018年11月，入选2018全国“幸福百县榜”。 2018年10月22日，入选2018年全国农村一二三产业融合发展先导区创建名单。2018年11月，入选中国工业百强县（市），入选中国县级市全面小康指数前100名。2018年12月，入选全国县域经济综合竞争力100强、投资潜力100强，2018中国大陆最佳商业城市100强、中国最佳县级城市30强。 2013年，全市实现工业增加值413.52亿元，按可比价格计算，增长8.6%。其中规模以上工业企业实现增加值207.51亿元，增长7.6%。30个行业中22个行业同比上升。占比前十位的行业共完成规上工业增加值158.05亿元，占规模以上工业增加值的比重达76.2%，其中电气机械及器材制造业实现增加值47.76亿元，居各行业之首。全年规模以上工业企业实现总产值1209.48亿元，增长7.3%，其中新产品产值412.47亿元，增长19.8%；销售产值1166.32亿元，增长7.9%。其中出口交货值343.96亿元，增长3.1%。全年规模以上工业企业实现主营业务收入1162.95亿元，增长7.9%，；实现利税总额81.29亿元，增长3.5%，其中利润总额50.75亿元，下降0.2%。 全市实现规上工业战略性新兴产业产值364.44亿元，增长11.5%，战略性新兴产业增加值59.90亿元，增长13.9%，增幅位居宁波各县市区第一。高新技术产业产值433.46亿元，增长11.5%，高新技术产业增加值79.53亿元，增长14.5%。产业平台建设加快，余姚经济开发区创建国家级开发区已报国务院审批，滨海新城基础设施不断完善，城西工业园一期控详规划完成修编。企业培育成效显现，实现个转企1412家，新增规上企业123家。浙江“千人计划”余姚产业园正式挂牌，截至2013年末，产业园已签约或正在跟踪洽谈的海外高层次人才项目达62个，其中国家“千人计划”项目51个，已注册项目22个。 朗霞街道（余姚工业园区）位于余姚市西北平原，东连低塘街道，西接泗门镇，南毗阳明街道，北邻小曹娥镇和慈溪市周巷镇。农业历来以粮棉生产为主，间有少量经济作物。 朗霞街道，为宁波“沿湾”工业产业带和余姚“北园”城市空间发展格局的核心区块，距杭州湾跨海大桥20公里，329国道线贯境而过，交通便捷。 朗霞街道，种植结构调整后，果蔬及种养殖业发展较快。千亩密梨基地、月飞彩色獭兔养殖场、蚌珠及淡水养殖等已形成规模。截止2011年底，全街道有市级农业龙头企业5个，农业专业合作社11个，农业特色基地6个，农庄10个，粮食总产18094吨，蔬菜总产44289吨，水果总产16213吨，生猪饲养2.41万头，禽类33.45万羽，淡水养殖面积1840亩，淡水捕养总产1010吨。 解放前工业以个体“五小”手工业为主。上世纪五十年代朗霞建有竹、木、铁三个专业生产合作社，60年代中期有木器社、造船社、铁器社、竹器社、服装组、鞋业组、建筑组等7个社组，从业人员179人，60年代末开始生产塑料制品。70年代开始有“社队企业”，以生产石棉制品、小五金配件、胶木、塑料制品为主。80年代发展较快，并有外商来投资建厂，私营企业开始大量出现。90年代特别是撤扩并后，工业有长足发展，域内设立的“新新工业村”成为吸引本镇及外地客商投资的“热土”，规模型企业开始出现，华鑫、百隆、朗迪、更大、长青、新纶、富达、山阳成为八大龙头企业，美国通用公司、日本三井物产、德国博世公司3家世界500强企业也相继在这里投资办厂，由于工业的发展，原朗霞镇进入省百强镇，宁波20强镇行列。进入21世纪，随着省级开发区浙江余姚工业园区的建立，规模型企业落户的增多，起点更高、发展更快,逐步形成了纺织化纤、五金机械、家用电器、塑料模具、裘皮服装五大支柱产业。据2011年底统计，街道有工业企业1948家，企业职工44394人，其中500万以上规模企业103家，亿元以上企业21家。2011年实现工业总产值206亿元，税收收入54068万元，财政可用资金37938万元。 （三）估价对象实物状况 1、土地实物状况描述 估价对象位于余姚市朗霞街道天华村，系朗霞街道二等四级工业用地。土地形状呈较规则梯形，地势平坦，与周围道路无高差。红线内外已达“五通”（通上水、通下水、通电、通路、通讯）。土地使用权总面积9085.66㎡，证载用途为工业，实际用途为工业。 2、建筑物实物状况描述 估价对象四至为：东临朗马路，西邻民房，南临小路，北临小路。 估价对象共有12幢建筑物，其中证载建筑4幢，无证建筑8幢以及5个钢棚，建筑物情况祥见下表：
（四）估价对象权益状况 1、房地产登记状况 （1）、土地登记状况： 估价对象共有3本土地使用证，详见下表：
（2）、房屋登记状况：
估价对象共有4本房屋所有权证，详见下表：
2.其他权利设立情况：估价对象已设定最高抵押权且被查封。 五、价值时点价值时点为2019年7月29日，房地产估价师现场查勘之日作为本次估价的价值时点。 六、价值类型价值类型：市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额 七、估价原则本次估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则等房地产估价原则。 独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。 合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。 价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。 替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。 最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。最高最佳利用为房地产在法律上允许，技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。 总之，在估价过程中，要严格按照国家、地方有关规定，恪守客观、公正、科学、合理的原则进行房地产价格评估，做到估价过程合理，估价方法科学，估价结果准确，恪守估价秘密。 八、估价依据（一）有关法律、法规 1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）； 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国主席令第29号）； 3.《中华人民共和国土地管理法》及实施细则（中华人民共和国主席令第28号）； 4. 《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令12届46号）； 5.《民事诉讼法》 ； 6.《最高人民法院关于人民法院民事执行中关于拍卖、变卖财产的规定》法释[2004]16号； （二）技术规程 1.《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）； 2.《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）； 3.《城镇土地估价规程》 ； 4. 《浙江省房地产估价技术指引》第1号浙估协[2016]46号； 5. 浙估协〔2018〕66号关于印发《浙江省房地产司法评估指导意见（试行）》的通知； （三）委托方提供的和估价人员掌握的资料 1.余姚市人民法院（2019）甬余法委评字214号《司法评估委托书》； 2.余房权证城区字第A0900009号、余房权证朗霞街道字第A0808227号、余房权证朗霞镇字第A0115048号、余房权证朗霞镇A9904803号共四本《房屋所有权证》复印件； 3.余国用（2008）第12252号、朗霞镇国用（1999）字第059号、朗霞镇国用（1999）字第060号共三本《国有土地使用证》复印件； 4.宁波金土地勘测规划有限公司《宁波******有限公司面积界定测量技术报告》； 5.估价人员现场勘察记录及市场调查信息资料； 九、估价方法根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价的常用方法有成本法、收益法、假设开发法、成本法。根据当地房地产市场情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等来选择估价方法。 本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，并研究了委托人提供的及本公司所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为：估价对象属于工业房地产，开发成本过程中需要的土地取得成本、建设成本、管理费用、利息等数据都可以取得，故本次估价宜采用成本法进行估价。 成本法的定义: 成本法是将估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 注册房地产估价师根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照严谨的估价程序，选用成本法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，满足估价的假设和限制条件及报告使用说明下，确定估价对象在价值时点的估价结果如下：
十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘期2019年7月29日 十三、估价作业期2019年7月26日至2019年8月26日 宁海县正平房地产估价师事务所有限公司 二〇一九年八月二十六日
第四部分 附件
一、估价对象位置图二、估价对象实景照片三、司法评估委托书四、估价对象权属证明复印件五、宁波金土地勘测规划有限公司《宁波******有限公司面积界定测量技术报告》六、房地产估价机构营业执照和备案证书复印件七、注册房地产估价师注册证书复印件
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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