房 地 产 司 法 鉴 定 估 价 报 告

估价项目名称：关于涉案房地产***所属位于余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢07、08号商业用途房地产的市场价值评估

估价委托人名称：余姚市人民法院

估价机构名称：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

估价人员名称：

估价报告出具日期： 2019年8月19日

估价报告编号： 宁房天估司法［2019］第41号

目   录

    第一部分、致委托方函———————————————— 第2页

    第二部分、估价师声明———————————————— 第3页

    第三部分、估价的假设和限制条件——————————— 第4页

第四部分、估价结果报告——————————————— 第6页

第五部分、估价技术报告——————--———————— 略

第六部分、附件

 致 委 托 方 函

余姚市人民法院：

受贵法院委托，我公司对***所有的位于余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢07、08号号商业房地产的价格进行了客观、公正的估价，为贵方审理案件提供价值参考依据。

本次评估的估价目的是为法院判决提供价值参考依据而评估其房地产价值。

我公司估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密详细的测算，并结合估价人员的经验，综合考虑了影响房地产的各项因素，最终确定***所有的位于余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢07、08号，总建筑面积为11197.79㎡的房地产于价值时点2019年8月7日无他项权利设定条件下的公开市场评估价值为5275万元，大写人民币伍仟贰佰柒拾伍万元整。估价对象尚有537600元物业管理费未付。

                 评估结果汇总表

备注：本次评估不包含室内家具、家电等可移动物品。

 宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法人代表：戚征宇   

                              2019年8月19日

估 价 师 声 明

我们郑重声明：

1、             我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

2、             本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、             我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、             我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、             我们已于2019年8月7日上午对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

6、             没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。

    估价的假设和限制条件

1、本估价报告的结果是以下列假设和限制条件为前提：

    ①公开市场假设：是指基于市场客观存在的现实，在充分发达与完善的市场条件下，假定在市场上交易的房屋或拟在市场上交易的房地产，房地产交易双方彼此地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，以便对房地产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断。

    ②继续使用假设：指房地产可以按现行用途继续使用，或转换用途使用。

2、本次估价不包含估价对象房地产转让所需交纳的税费、手续费及各项费用。

3、本次评估我方仅对房屋及设施进行了一般性的察看、丈量,并未接受结构测试、检验的要求，因此不能确定其有无内部缺损，由于委托方无法提供图纸和决算资料，所以不能确定其隐蔽工程质量及有关数据，我方按常规进行评估，若由此造成对估价对象的价格影响，我所不承担责任，但评估结果作相应的调整。

4、估价报告中相关权属资料等，由委托方提供并对其真实性和完整性负责。

5评估人员已对估价对象室内固定装饰情况进行详细的勘估，装修价值已综合考虑在房地产评估价值中。

6、本公司在评估时假设委估房地产的权益没有争议，不考虑委估房地产的连带负债及评估范围以外的法律问题，并假设委估房地产无他项权利设定的条件下得出的。

7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。、

8、如本评估报告的当事人对估价结果有异议的，请在收到本评估报告后十日内向委托方书面申请复核，

9、由于委托方未提供委估房地产目前的使用状况，本公司在评估时假设委估房地产为自用。

10、本报告测算中没有考虑未来通货膨胀、国家政策变化及其他不可抗力因素的影响，如有上述因素发生，本估价报告的结果受到影响，则估价结果应作相应调整，甚至重估。

11、报告和估价清单的使用权归委托方所有,本公司对估价结果有最终解释权。

12、本报告的完成日期为2019年8月19日，自房地产估价报告完成之日起有效期为一年。

估价结果报告

一、委托方：余姚市人民法院

地  址：余姚市谭家岭西路

二、估价方：宁波天衡房地产估价事务所有限公司

法定代表人： 戚征宇

    资质等级： 一级

三、估价对象：

1、估价对象实体状况

估价对象为余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢07号，位于14层建筑的第1-14层，南北朝向。该商业建筑结构为钢混结构，外墙石材干挂。经勘查，现场大致情况如下：J-07为机房，1-3层为楼梯间、电梯间等公共部位，4-14层设计为单身公寓，室内净高3.2米，南面有两处人行楼梯，两部垂直电梯（现状停运），每层南北设有17个房间，其中北面10个，南面7个，独立卫生间，4-12层房间隔开，室内毛坯。13-14层室内简单装修，走道铺地砖，房间复合地板，墙面涂料，卫生间基本卫生设施已拆除。(详见估价对象照片附件)

估价对象为余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢08号，位于14层建筑的第3层，南北朝向。该商业建筑结构为钢混结构，外墙石材干挂。经勘查，现场大致情况如下：室内净高约3.7米，朝向南北，东首，一个公共卫生间。现状两处出口被堵住。(详见估价对象照片附件)

2、估价对象权益状况

估价对象房屋所有权人为***，位于余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢07号，持有房屋所有权证号：余房权证城区字第A1210824号，建筑面积9385.41㎡，其中套内建筑面积9079.93㎡，规划用途为商业；持有余国用（2012）第05542号国有土地使用权证，土地使用权人为***，土地使用权面积1052.10㎡，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期2049年9月7日。

估价对象房屋所有权人为***，位于余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢08号，持有房屋所有权证号：余房权证城区字第A1207600号，建筑面积1812.38㎡，其中套内建筑面积1651.43㎡，规划用途为商业；持有余国用（2012）第11335号国有土地使用权证，土地使用权人为***，土地使用权面积203.16㎡，用途为商业用地，使用权类型为出让，终止日期2049年9月7日。

    3、估价对象区域概况

估价对象房地产座落于余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢07、08号，北临舜宇东路，西面临近城东路。附近有余姚高铁北站、城东工业园区。公共配套设施一般，有公交线路518、525路公交停靠，交通便捷，区域位置较优，人流量一般，商业氛围一般。

四、估价目的：

    本次估价是为法院判决提供价值参考依据而评估其房地产价值。

五、价值时点： 

    2019年8月7日

六、价值定义：

本报告中的估价对象房地产价值为余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢07、08号，建筑面积为11197.79㎡的商业房地产于价值时点2019年8月7日无他项权利设定条件下的公开市场评估价值。

七、估价依据：

（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》；

（2）《中华人民共和国土地管理法》；

（3） 国家质量技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》；

（4） 司法鉴定委托书：(2019)甬余法委评226号；

（5） 估价对象房屋所有权证、土地使用证复印件；

（6） 估价人员实地调查获取的估价对象房地产周边类似物业的交易价格、收益资料。

八、估价原则：

本评估报告在遵循公正、公平、公开原则的前提下，结合估价目的和估价对象整体房屋具体情况，具体遵循：

1、合法原则：房地产估价必须以房地产的合法取得、合法使用为前提。

2、估价时点原则：估价实际上是求取某一时点的价格。估价时点是责任交待的界限和评估房地产时值的界限。房地产的价格具有很强的时间性。在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格。

3、公平原则：房地产估价必须在公正的立场上，估价的目标在于求得一个客观合理的价格。

九、估价方法：

估价对象用途为商业，根据调查周边类似物业的交易案例，交易不活跃，估价对象有租金收益，结合《房地产估价规范》相关条例的规定，此次估价采用收益法进行评估。

收益法：是先求取估价对象的客观租金和区域内该类型房地产的报酬率，然后求取估价对象的客观费用，用客观租金收入减客观费用，即得到估价对象的年净收益，选用所求的区域内该类型房地产的报酬率，结合年净收益的递增比率将其未来各年的净收益折算到价值时点上，计算出待估对象的客观合理价值。

十、估价结果（单位为人民币元）：

本着公正、公平、公开的总原则，在分析现有资料的基础上，估价对象房地产采用科学的方法，确定***所有的位于余姚市城区余姚有色金属材料城22-2幢07、08号，建筑面积为11197.79㎡的商业房地产于价值时点2019年8月7日在无他项权利设定条件下的公开市场评估价值为5275万元，大写人民币伍仟贰佰柒拾伍万元整。

十一、估价人员：

十二、估价作业日期：

    2019年8月7日～2019年8月19日

十三、估价报告使用期限：

本估价报告有效使用期限自出具之日起为一年，即自2019年8月19日至2020年8月18日。                         

宁波天衡房地产估价事务所有限公司

                                    2019年8月19日

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院