估 价 师 声 明

注册房地产估价师郑重声明：

1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

4、注册房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密，不泄露个人隐私。除法律、法规另有规定之外，未经委托人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意，不向其他个人或者组织提供与评估事项有关的信息。

5、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行估价工作，形成意见和结论，撰写估价报告。

6、注册房地产估价师×××、×××已对本估价报告中的估价对象于2019年8月14日进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，并对勘查的客观性、真实性、公正性承担责任。

7、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。

8、本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。

9、本估价报告由浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司负责解释。

估价的假设和限制条件

一、本次估价的假设前提：

1、一般假设前提

（1）设定估价对象产权明晰，均属于产权人所有的合法资产，权证资料齐全，并已支付所有的相关税费，可在公开市场上自由转让。

（2）本次拟实施的经济行为已获得相关产权（权益）关联人的同意，同时该行为的实施不会损坏其他利害关系人的利益。

（3）在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变，报告使用期间房地产价值保持一定的稳定。

（4）本报告所依据的有关资料由估价委托方提供，并对其真实性负责，本次估价设定估价委托方提供资料真实、合法，并且提供了与本次评估有关所有资料，没有保留和隐瞒。估价师未到有关部门对估价对象的权属证明材料及记载内容进行核实，估价对象的建筑面积和土地使用权面积以委托方提供资料记载为准，现场勘查目测基本与权证记载吻合，未进行专业测量。

（5）本次估价人员仅对估价对象及其周边环境作一般性勘查，对房屋安全以及环境污染等影响因素给予了关注，未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，对被遮盖、未暴露及难于接触到的部分不承担调查责任。现场勘察建筑物未见明显结构性损坏，在无相应专业机构鉴定、检测的情况下，本次估价假设估价对象能够正常安全使用。

（6）估价对象在价值时点的状况与在完成查勘之日的状况一致。

（7）任何有关估价对象的运作方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。

2、未定事项假设

无未定事项假设。

3、背离事实假设

本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为即使估价对象存在担保物权、其他优先受偿权也会因拍卖（变卖）成功而消灭，查封因拍卖（变卖）成功而解除。

4、不相一致假设

无不相一致假设。

5、依据不足假设

●估价委托方未能提供完整、全面的关于估价对象的租赁权和用益物权的情况资料，本次估价未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

●本报告估价结果未扣除估价对象可能存在的物业管理费、水电费、煤气费、电信通讯费、宽带费以及其他等因物业使用而产生拖欠费用。

●由于估价委托方仅提供产权证复印件，估价人员无法履行对产权证原件核对程序，设定所提供资料均为真实可靠。

●本报告不对估价对象的权属状况发表任何法律意见，报告内所涉及权属状况的描述，仅是对于委托方所提供的资料以及估价人员现场勘查了解情况的文字陈述，仅说明一种存在的状况，不作为在价值时点时估价对象的权属认定。

二、本次估价的限制条件

（1）本次估价报告仅适用于本估价报告所列明的估价目的，完整使用才能有效，并仅供估价委托人确定估价对象市场价值参考，如果用于其他估价目的、引用其中的部分数据或非估价委托人采用引起不当后果，本公司概不负责。

（2）本估价报告须待估价机构及注册房地产估价师签字盖章后方为有效，估价报告的全部或部分复印件均无效。

（3）本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托人通知本估价机构更正，否则误差部分无效。

（4）若报告使用期限期间，国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，以及特殊交易方式等存在，则估价结果一般亦会发生变化。

（5）本报告专为委托人所使用，未经本公司同意，不得向委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。

（6）根据《最高法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，在收到评估报告后十日内以书面形式向法院提出，逾期视为认同。

（7）本报告得出的市场价值，仅供委托方以快速变现方式进行处分提供价值参考，实际最终数额由拍卖（变卖）处置时的市场供需、付款方式、政府有关部门各项税费等情况确定。

（8）同时本报告估价结果还是建立在以下限制条件下确定的，如下述条件有一不符要求，本估价结果一般会失效：

●估价对象建筑面积和土地使用权面积来源于委托方提供资料，若提供的资料与实际不符，应据实调整评估价值；

●若估价对象的权属存在纠纷和异议的，则不能使用本估价对象价值。

●本报告估价结果未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权的影响因素，如须考虑上述影响因素的，则不能直接使用本报告估价结果，而需根据委托方提供的完整有效资料进行价值调整。

三、本估价报告使用期限为估价报告出具之日起一年内使用有效。即2019年08月20日至2020年08月19日。

房地产估价结果报告

一、估价委托人

名 称：余姚市人民法院

地 址: 余姚市谭家岭西路140号                

二、房地产估价机构

浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

房产资质证书编号: 浙建房估证字[2006]004号

资质有效期：2017.06.06-2020.06.06

统一社会信用代码: 913302017843159665

资质等级：贰级                法定代表人:陈伟民       

联系电话：(0574)87293777      传真：(0574)87055597

地 址: 宁波市高新区星海北路35号009幢15-1（翡翠湾3号楼福安大厦第十五层）

邮政编码：315040

三、估价目的

为司法拍卖（变卖）提供参考依据而评估房地产公开市场价值。

四、估价对象

（一）案由

“（2019）甬余法委评233号”《司法评估委托书》及相关资料中记载，因“临商银行股份有限公司宁波余姚支行与被执行人×××金融借款合同纠纷执行一案”，需要确定所涉及的估价对象的商业房地产及其附属设施的市场价值，故委托本公司对估价对象进行估价。

（二）估价对象范围

 估价对象位于余姚市临山镇南塘西路43、45号、南塘西路37、39、41号，估价对象范围为其房屋所有权及出让国有建设用地使用权，包含地上满足房屋功能正常使用的其他配套设施。

（三）估价对象基本状况

 估价对象位于余姚市临山镇南塘西路43、45号、南塘西路37、39、41号。已办理房产证、土地证，产权属于×××所有。

估价对象为余姚市临山镇南塘西路的商业用房，所在区域商业繁华度一般，大润发超市、临山镇新城综合市场位于其东侧及北侧，临山镇政府位于其东侧约500米。估价对象距临山主要街道迎凤路约100米，工商银行、宁波银行、余姚市农村商业银行均位于其东面约100米处，其西面多工业企业。公交站位于其东面约180米，有公交501、512、537、536等，交通便捷度较优。

估价范围包括：

估价对象所在楼内的房屋以商业用途为主，估价对象为位于所在楼的第1至3层商业用房，南塘西路43、45号与南塘西路37、39、41号为相邻两间店面。

（四）土地基本状况

1、根据提供的《国有土地证》记载,估价对象的土地为国有土地，土地所有权归国家所有；×××拥有估价对象出让国有建设用地使用权，土地用途为商业用地，土地使用权终止日期为2044年05月07日，出让国有建设用地使用权剩余土地使用年限为24.73年。

2、估价对象土地面积共为337.69平方米。估价对象楼所在区块现状已按规划要求完成开发建设，无特别规划限制条件。

3、估价对象所在楼四至：

估价对象所在楼处于余姚市临山镇。所在楼四至：东距迎凤路约100米；南临南塘西路；西临支路；北面距临山镇新城综合市场约100米。

4、估价对象所属区块用地呈近似规则形状，场地地势较平坦。

5、基础设施状况

估价对象现状市政基础设施完备，达“五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水），完成场地平整。

（五）建筑物基本状况

估价对象建筑面积共964.84平方米（其中南塘西路43、45号建筑面积439.18平方米；南塘西路37、39、41号建筑面积525.66平方米），钢混结构，为同幢楼相邻两套。店面均面朝西南，位于南塘西路及支路的转角处，每套面宽均约13米，进深均约14米，整体形状较规则，位于第1至3层。现场勘查第1层净高4米，第2、3层净高均为3.5米，室内白坯，内部漏水严重，顶部、墙面均起壳脱落，长有青苔，第二层及第三层地面有少许积水。未见房屋有明显结构性损坏。

（六）其他权益现状状况

抵押权状况：根据委托方提供的《他项权证》（余房他证临山镇字第C1111730、1111731号）记载，估价对象他项权利人为临商银行股份有限公司宁波余姚支行，他项权利种类为最高额抵押权设立，登记时间为2011年11月9日。其中南塘西路43、45号债权数额342万；南塘西路37、39、41号债权数额408万。

五、价值时点

价值时点是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。

估价人员于2019年8月14日完成了对估价对象的现场实地查勘，根据本次估价目的结合估价委托方要求，确定价值时点为2019年8月14日(实地查勘之日)。

六、价值类型

根据房地产评估的技术规程和项目的具体要求，本次评估采用的是市场价值标准。根据《房地产估价基本术语标准》，市场价值是经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

本次估价的“房地产价值”是指在正常市场情况下，在价值时点，估价对象用途为商业，土地取得方式为出让，出让国有建设用地使用权剩余土地使用年限为24.73年房地产市场价值。其中，“出让国有建设用地使用权价值”是指估价对象用途为商业，实际开发程度为宗地红线外五通”（即通路、通电、通讯、通上水、通下水）、红线内场地平整条件下，剩余土地使用年限为24.73年的出让国有建设用地使用权价值；“建筑物价值”是指在综合考虑估价对象特定用途、建设材料、建设技术、建设成本及建筑物建设期间产生的利润的基础上，确定的与估价对象具有同等功能效用并在相同成新度下的建筑物的正常价值。

本次估价为不考虑估价对象原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素的价值。未考虑估价对象可能存在的租赁权和用益物权等因素对于估价结果影响。

七、估价原则

房地产估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。

1、遵循独立、客观、公正原则：要求估价机构和估价师站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

2、遵循合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

估价对象在价值时点具有合法的产权且用途合法。估价对象已取得合法产权证或经司法确认。

3、遵循价值时点原则，要求估价结果是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。

估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。所以强调：估价结果是估价对象在价值时点的价值体现，不能将估价结果作为估价对象在其他时点的价值。

4、遵循替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

替代原则的理论依据是同一市场上相同物品具有相同市场价值的经济学原理。替代原则是保证房地产估价能够通过运用市场资料进行和完成的重要理论前提：只有承认同一市场上相同物品具有相同的市场价值，才有可能根据市场资料对估价对象进行估价。

替代原则也反映了房地产估价的基本原理和最一般的估价过程：房地产估价所要确定的估价结论是估价对象的客观合理价值。对于房地产交易目的而言，该客观合理价值应当是在公开市场上最可能形成或者成立的价格，房地产估价就是参照公开市场上足够数量的类似房地产的近期成交价格来确定估价对象的客观合理价值的。

5、遵循最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。最高最佳利用是指在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。估价对象目前评估设定的用途，符合最高最佳利用原则。

八、估价依据

（一）国家法律、法规依据

1．《中华人民共和国土地管理法》[主席令第28号]；

2．《中华人民共和国城市房地产管理法》[主席令第72号]；

3. 《中华人民共和国物权法》[主席令第62号]、《中华人民共和国担保法》[主席令第50号]；

4. 《中华人民共和国资产评估法》[主席令第46号]

5. 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》[国务院令第55号]；

6. 法办发（2007）5号《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖、等工作管理规定》；

7. 城市基础设施建设费相关文件

8. 相关房地产税法；

9. 其他法律规定、政策文件等。http://www.gov.cn/ztzl/2006-06/30/content_323806.htm

（二）技术标准、规程、规范

1. 国家标准GB/T50291—2015《房地产估价规范》、GB/T50899—2013《房地产估价基本术语标准》；

2. GB/T 185O8一2014《城镇土地估价规程》；

3. 中华人民共和国司法部令107号《司法鉴定程序通则》；

4.《房地产司法鉴定评估指导意见》；

5.《浙江省建筑工程预算定额》、《浙江省安装工程预算定额》；

6.《宁波市建设工程造价信息》及相关工程造价信息。

（三）不动产权利人、估价委托方提供的相关资料

1. “（2019）甬余法委评233号”《司法评估委托书》等资料；

2. 《他项权证》、《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等资料。

（四）其他依据

1. 估价人员掌握的估价对象所在区域现行房地产市场价格相关资料；

2. 估价人员掌握、收集、现场查勘的有关资料；

3. 估价机构资质证书等。

九、估价方法

（一）1、根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。估价方法的选择应按照房地产估价的技术规程，根据当地房产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采用科学、合理的方法进行估价测算。

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘查以及对周边房地产市场发展状况进行调查后，根据估价对象特点和估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，结合估价经验，经过反复研究，确定选择比较法进行估价。

本次估价对象实际用途为商业用房。

比较法：估价对象所在区域内类似房地产的交易市场较完善, 在价值时点近期，有类似交易案例较多,且收集的真实性较强,故适宜采用比较法进行评估。

收益法：估价对象所在区域内类似房地产的出租市场较活跃，在价值时点近期，有类似出租案例可以获取，可预测估价对象未来收益，利用报酬率将未来收益转化为价值，故适宜采用收益法进行评估。

（二）1.比较法：运用比较法进行估价时，应按下列步骤进行：

（1）搜集交易案例；（2）选取可比实例；（3）建立比较基础；（4）进行交易情况修正；（5）进行市场状况调整；（6）进行房地产状况调整（包括区位状况调整、实物状况调整、和权益状况调整）；（7）计算比较价值。

所选取的不得少于三个的交易案例应包括：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交时间；（5）成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担情况；（6）交易目的等。

选取可比实例后，应建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理，包括统一财产范围、统一付款方式、统一融资条件、统一税费负担和统一计价单位。

计算公式：比较价值＝进行标准化处理的可比实例价格×交易情况修正[100/（  ）]×市场状况调整[（  ）/100]×区位状况调整[100/（  ）]×实物状况调整分子为100/（  ）]×权益状况调整[100/（  ）]

上式中，交易情况修正分子为100，表示正常价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况三个因素状况调整分子为100，表示以估价对象状况为基准。

每个可比实例通过计算均会得出各自的比较价值，将它们通过算术平均或加权平均计算出价值，作为比较法的测算结果。

2.收益法：运用收益法进行估价时，应按下列步骤进行：

（1）选择具体估价方法，即是选择报酬资本化率还是直接资本化率，本次估价采用报酬资本化率；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。

考虑到估价对象所处位置未来对该类物业的需求将不断上升，本次估价采用净收益按一定比率递增的公式计算，计算公式为：V=A×｛1-[(1+g)/(1+Y)]n｝÷(Y-g)

其中：V-收益价值；A-未来第一年净收益；Y-报酬率；n-收益年期；g-净收益年增长率。

收益期应根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命进行测算，应选其中短则为收益期，同时对于超出收益期的土地使用权或建筑物，再根据实际计算超出收益期的价值。

净收益优先通过租赁收入测算，为有效毛收入减去由出租人负担的运营费用；有效毛收入为潜在毛租金减去空置和收租损失、再加租赁保证金或押金的利息的各种其他收入；运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费、维修费、水电费等维持房地产正常使用或营业的必要支出，并根据合同内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不计入。

报酬率选取方法有市场提取法、累加法、投资收益排序插入法，本次估价采用累加法，即安全利率加风险调整值作为报酬率，计算公式为：报酬率（累加法）=安全利率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率。

十、估价结果

估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，在认真分析现有资料的基础上，采用科学方法估价，经过周密准确的测算，并结合估价经验与对影响估价对象价格因素的分析，确定估价对象于价值时点的公开市场价值为人民币263.6万元，大写金额为人民币贰佰陆拾叁万陆仟元整（RMB 2,636,000.00元）。估价结果见下表。

房地产价值评估结果汇总表

  说明：评估总价四舍五入至千元，单价四舍五入至元。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

   实地查勘期为2019年8月14日。

十三、估价作业日期及估价报告使用期限

估价作业日期2019年08月09日至2019年08月20日。 

本评估报告使用期限自报告出具日期起一年，即2019年08月20日至2020年08月19日内有效。

               浙江海德房地产土地评估规划设计咨询有限公司

                   二0一九年八月二十日

附  件

附录一、估价委托书复印件

附录二、估价对象实景照片

附录三、估价对象地理位置图

附录四、相关权证资料复印件

附录五、估价机构营业执照复印件

附录六、估价机构资格证书复印件

附录七、估价人员资格证明复印件

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院