| （2019）甬余法委评201号位于余姚市三七市镇工业园区房地产 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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房地产估价报告
估价项目名称：宁波****纺织品有限公司名下位于余姚市三七市镇工业园区房地产市场价值司法鉴定评估 估价委托人： 余姚市人民法院 房地产估价机构：宁波市中博房地产估价有限公司 注册房地产估价师：****（注册号：****） ****（注册号：****） 估价报告出具日期：2019年8月2日 估价报告编号：甬博估字第2019S0078号
致估价委托人函 余姚市人民法院： 受贵院的委托，本公司组织专业估价人员对贵院编号为（2019）甬余法委评201号《司法评估委托书》中的估价对象进行估价作业。特此函告如下： 一、估价目的：确定估价房地产的市场价格，为委托人办理案件提供价格参考依据。 二、估价对象：余姚市三七市镇工业园区工业房地产，根据估价委托人提供的产权证书记载及面积测绘书，涉及房屋证载建筑面积6772.87平方米（另有无证建筑物4423.63平方米、棚及简易935.95平方米），土地使用权证载面积12287.19平方米。包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电等相关的辅助配套设施价值，含室内固定装修，不包含室内外可移动物品价值、红线外土地价值。证载权利人为宁波****纺织品有限公司。 三、价值时点：以实地查勘日2019年7月22日为本次价值时点。 四、价值类型：本估价结果为估价对象在价值时点的市场价值。指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额，以人民币为计价单位。 五、估价方法：成本法。 六、估价结果：估价对象市场价值为人民币贰仟贰佰肆拾捌万玖仟元整(￥:2248.9万元)。具体分项价值详见下表：
七、特别提示： （一）本估价结果受到估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 （二）本估价报告的使用期限为自2019年8月2日起一年内。 特此函告！ 宁波市中博房地产估价有限公司 法定代表人：**** 二〇一九年八月二日
目 录
估价师声明............................................ 4 估价假设和限制条件.................................... 4 估价结果报告.......................................... 7 一、估价委托人....................................... 7 二、房地产估价机构................................... 7 三、估价目的......................................... 7 四、估价对象......................................... 7 五、价值时点......................................... 9 六、价值类型........................................ 10 七、估价依据........................................ 10 八、估价原则........................................ 10 九、估价方法........................................ 11 十、估价结果........................................ 11 十一、注册房地产估价师.............................. 11 十二、实地查勘期.................................... 12 十三、估价作业日期.................................. 12 附 件........................................ 13 2、估价对象实地查勘照片 3、《司法评估委托书》复印件 4、估价对象权属证书复印件 5、面积测绘书复印件 6、估价机构营业执照复印件 7、估价机构备案证书复印件 8、估价师执业资格证书复印件
估价师声明 我们郑重声明： 1、注册房地产估价师在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 4、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）和《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们公司己指派注册估价师****、****等于2019年7月22日对本估价报告中的估价对象进行了实地查看。 6、本次评估没有其他人对本估价报告提供重要专业帮助。
估价假设和限制条件 1、注册房地产估价师已对委托方提供的资料进行了检查，并将估价对象的权属、面积、用途等资料记载入估价报告，假设委托方提供资料合法、真实、准确，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留和隐瞒； 2、我们对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假设它是安全的。 3、估价对象在有效使用期限内，能保持现状用途及功能，合法、持续使用。 4、市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。本报告中估价对象价值评估结果为该估价对象的公开市场价值，它依据了如下假设： （1）存在自愿的卖者和买者； （2）买卖双方的交易行为都是谨慎的、理性的； （3）在价值时点前，相对于物业的特性和房地产市场状态而言，为使交易完成及达至合理价格，有一个合理的谈判周期； （4）在此周期内，房地产市场状态是保持稳定的； （5）该房地产可以在公开市场上自由转让； （6）不考虑买卖双方因特殊的因素或偏好对房地产价格的影响。 5、估价对象面积来源于委托方提供的《房屋所有权证》、《土地使用证》、《面积测绘书》复印件。 二、未定事项假设 本次估价无未定事项，故估价报告无未定事项假设。 三、背离事实假设 本次估价目的是为委托方办理案件提供价格参考依据而对房地产价值进行评估，本估价结果未考虑因自然力或其它不可抗力而造成的房屋灭失及经济寿命非正常减短；未考虑查封、租赁、他项权利等因素对房地产价格的影响；也未考虑法院拍卖时产生的拍卖费、评估费、诉讼费、交易税费等相关费用。 四、不相一致假设 本次估价无未定事项，故估价报告无未定事项假设。 五、依据不足假设 六、估价报告使用限制 1、本估价报告有效期为一年（自2019年8月2日至2020年8月1日止），如使用本估价结果的时间超过估价报告之有效期，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 2、在估价报告有效期内，如估价对象的质量及价格标准发生变化，并对估价对象价值产生明显影响时，不能直接使用本估价结果。 3、估价人员对估价对象的现场查勘仅限于估价对象的外观和目前维护管理使用状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑结构质量进行调查的责任。 4、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，可以在收到估价报告十日内以书面形式向人民法院提出，逾期视为认同。 5、本次估价目的为委托方办理案件提供价格参考依据而评估房地产市场价值，本报告仅对该估价目的负责，超出此范围使用本评估机构不负法律责任。 6、本估价报告仅限于本估价目的之用，未经本估价机构同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用于其它与本项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。 7、本次估价结果为估价对象现状的市场价值，未考虑未来处置物业时应缴纳的税费。
单位名称：余姚市人民法院 估价机构全称：宁波市中博房地产估价有限公司 法定代表人: **** 住所：宁波市海曙区丽园北路668号美丽园大厦3F 估价资质等级：国家贰级 确定估价房地产的市场价格，为委托人办理案件提供价格参考依据。 本次估价对象为宁波****纺织品有限公司名下的位于余姚市三七市镇工业园区工业房地产。 本次评估范围为：证载建筑面积6772.87平方米（另有无证建筑物4423.63平方米、棚及简易935.95平方米），土地使用权证载面积12287.19平方米。本次估价含房地产及与房地产不可分割的满足其使用功能的辅助配套设施价值，含室内固定装修及无证建筑物的价格，不包含室内外可移动物品价值、红线外土地价值。 （一）房地产权益状况 （1）房产登记状况 权证一：
权证二：
（2）土地权属状况
（二）区域状况 估价对象地处余姚市三七市镇工业园区，所在宗地东临梅霖路、南临其他工业厂房、西临园区道路、北临其他厂房至江东路。估价对象邻近S61省道等交通主干道，及连接慈城互通沈海高速，道路通达度较好。周边有余姚506路、余姚602路等公交线路，交通较便利；所在区域产业集聚度较高，企业规模度较优，附近有众多大中型工业企业；周边市政道路、水电及通讯等基础设施完备，保障度较高。距镇政府约1公里，其1公里范围内有超市、药店、菜场、银行、学校等生活配套设施，生活及公共服务配套较齐全，基本能满足与工业生产相配套的生活及公共服务需要。 （三）土地状况 估价对象宗地四至：东临梅霖路、南临其他工业厂房、西临园区道路、北临其他厂房至江东路。该宗地呈规则L形，地势平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况良好，宗地红线内外土地开发程度已达“五通一平”，即具备了红线内外道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件和红线内宗地场地平整。 估价对象现坐落门牌为梅霖路15号，与北面宁波富家纺织品有限公司共处统一院落，共用一个出入口，大门设在宁波富家纺织品有限公司厂区，厂区内道路为混凝土地坪及围墙维护，厂房旁有绿化，宗地内建筑物己建成并投入使用，土地开发程度较高。 （四）建筑物实物及利用状况
建筑物内部装修及附属设施基本情况
另有红线内无证建筑物4339.83平方米（为钢混、混合、砖木结构）、棚及简易931.06平方米；红线外无证建筑83.8平方米，棚及简易4.89平方米。 经估价人员现场查勘估价对象位于余姚市三七市镇梅霖路旁，属三七市镇工业园区，区域位置较好，建筑物平面布局较合理，建筑结构档次、利用率及成新率较好。至价值时点建筑物外立面、主体结构及配套设施保养维护状况良好，建筑物完损等级为基本完好房。目前估价对象为正常使用状态。 五、价值时点 本次价值时点委托人未作特别要求，估价人员根据《房地产估价规范》规定，以估价人员现场勘查之日2019年7月22日作为本次估价对象的价值时点。 六、价值类型 本次估价所指价格是：估价对象在公开市场标准及满足估价的假设和限制条件下在价值时点（2019年7月22日）所具有的客观合理价值。 七、估价依据 （一）国家有关法律、行政法规、规章和估价行业技术标准 1、《中华人民共和国资产评估法》(国家主席令第46号)； 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》(国家主席令第72号)； 3、《中华人民共和国土地管理法》(国家主席令第28号)； 4、《司法鉴定程序通则》（司法部令第107号）； 5、《房地产估价规范》(国标GB/T 50291—2015)； 6、《房地产估价基本术语标准》(国标GB/T 50899—2013)； 7、《城镇土地估价规程》(国标GB/T 18508-2014)； 8、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004]16号）； 9、《浙江省房地产估价技术指引》（浙估协{2016}46号）； （二）委托人提供的有关资料 委托方提供的《司法评估委托书》、《房屋所有权证》、《土地使用证》、《面积测绘书》复印件等资料； （三）估价机构调查取得的有关资料 1、余姚市工业土地出让市场行情； 2、余姚市房屋结构等级评定和慈溪市造价信息； 本项估价遵循独立、客观、公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳使用原则。 1、独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、 公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。 2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。 3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。 4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。 5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则，最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。 根据《房地产估价规范》，房地产估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等四种估价方法。估价对象为非标准工业房地产，为使估价结果更具科学性、准确性、客观性，本次估价采用成本法对估价对象进行评估。 成本法是指求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。其计算公式为：房地产价值=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润-建筑物折旧。 本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，科学合理的运用估价方法，通过对影响房地产价值的因素进行认真的分析、测算并结合估价师的估价经验，确定委估房地产在价值时点市场价值为人民币 贰仟贰佰肆拾捌万玖仟元整(￥:2248.9万元)。
十一、注册房地产估价师 十二、实地查勘期 2019年7月22日
附 件
1、估价对象位置示意图 2、估价对象实地查勘照片 3、《司法评估委托书》复印件 4、估价对象权属证书复印件 5、面积测绘书复印件 6、估价机构营业执照复印件 7、估价机构备案证书复印件 8、估价师执业资格证书复印件
估价对象位置示意图
如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。
余姚市人民法院
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