第二部分   估价假设和限制条件

一、估价假设条件

（一）一般假设

1、估价委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料，不隐瞒或者提供虚假情况和资料。本次评估估价委托人提供了《不动产权证》复印件，估价人员对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的检查。

2、本次估价评估公开市场价值，公开市场价值应满足下列条件：

（1）交易双方是自愿地进行交易的。

（2）交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益。

（3）交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情。

（4）交易双方有较充裕的时间进行交易。

（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

本次估价假定在价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场为假设前提。

3、估价人员对估价对象的实地查勘仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范，其质量足以维持正常的使用寿命为前提。

4、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，权属清晰无异议，无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提。

5、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

（二）未定事项假设

本次估价对象无未定事项，故无未定事项假设。

（三）背离事实假设

本次估价对象已设定抵押，但本报告中市场价值未考虑相关负债、抵押、担保等因素对估价结果的影响。

（四）不相一致假设

本次估价无不相一致假设。

（五）依据不足假设

本次估价无依据不足假设。

二、估价限制条件

（一）本次估价以目前我国房地产业的政策法规、估价对象所处房地产市场状况和估价对象房地产状况为依据进行，并受到本估价报告假设和限制条件的限制，上述因素发生变化会导致房地产价值发生变化，本报告估价结果也应作相应调整。

（二）本次估价结果是实地查勘日估价人员所见现状下的估价结论，如期后该房地产实物及权益状况发生变化，并对估价结果有重大影响应重新委托评估。

    （三）本报告所称“市场价值”，是根据估价对象在价值时点所表现的特定环境下提出的公允价值意见，随着时间的推移及市场行情的变化，该估价对象价值需作相应的调整。如使用本估价结果的时间与本估价报告的价值时点相差12个月或以上，或者市场价格变化很快时，报告使用人应对房地产市场价值进行再评估，本公司对直接应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。

（四）本报告仅为估价委托人司法拍卖提供参考依据，未经本估价机构书面同意，估价报告的全部或任何一部分内容均不得向估价委托人、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。本估价机构对非法使用本报告或报告之部分的第三者或用作他项用途者，均不负任何法律或经济责任。

  （五）根据最高人民法院《关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》，当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，在收到评估报告后五日内以书面形式向法院提出。

第三部分   房地产估价结果报告

一、估价委托人

单位名称：余姚市人民法院

地址：余姚市兰江街道谭家岭西路140号

二、估价机构

名称：慈溪市弘一房地产评估有限责任公司

地址：慈溪市白沙路街道三北大街700号（三层）

法定代表人：方益君

备案等级：贰级

备案证书编号：浙建房估证字[2002]079号　　　　　

三、估价目的

为法院司法拍卖提供参考依据而评估房地产市场价值。

四、估价对象

（一）估价对象范围：

估价对象为坐落于江苏省盱眙县古桑乡街道82号金香玉花苑10套住宅房地产（含室内固定装修），房屋总建筑面积为2224.6㎡，土地共有宗地面积合计为930㎡。具体各套面积详见明细表。

（二）房地产实物状况：

1、土地实物状况：

估价对象所占用的土地位于江苏省盱眙县古桑乡街道82号金香玉花苑10套，土地共有宗地面积合计为930㎡（具体各套使用权面积详见明细表），土地用途为城镇住宅用地，权利性质为出让，终止日期为2078年2月4日。

2、建筑物实物状况：

估价对象位于江苏省盱眙县古桑乡街道82号金香玉花苑10套，房屋总建筑面积为2224.6㎡（具体各套幢号及房屋建筑面积详见明细表），结构为钢混，用途为住宅，双联排别墅，共3层，层高1层为3米，2层为2.9米，3层为3.1米。外墙喷塑及涂料，进户防盗门，中空铝合金窗，除A-1幢101室有装修外其余9套室内均为毛坯，坡屋顶。A幢户型为1层两厅一厨一卫，2层四室一卫一阳台，3层三室一卫一露台；B幢户型为1层两厅一厨一卫，2层三室一储藏室一卫一阳台，3层两室一储藏室一卫一露台。A-1幢101室室内装修：1层客厅为抛光砖地面，墙纸墙面，石膏板吊顶；厨房为抛光砖地面，瓷砖墙面，塑扣顶，配橱柜等厨房设施；卫生间为仿古砖地面，瓷砖墙面，塑扣顶，配座坑、拖把槽等卫生设施；2层卧室为仿实木复合地板地面，乳胶漆墙面，乳胶漆顶、部分石膏板顶；卫生间为地砖地面，抛光砖墙面，集成吊顶，配淋浴房、座坑、洗漱台等卫生设施；阳台为仿古砖地面，瓷砖墙面，乳胶漆顶；3层卧室为仿实木复合地板地面，乳胶漆墙面，石膏板顶；卫生间为地砖地面，抛光砖墙面，集成吊顶，配淋浴房、座坑、洗漱台等卫生设施；露台阳光房为仿古砖地面。估价对象竣工于2011年5月，为完好房，维护及保养一般，四周均有院子。

（三）房地产权益状况：

1、不动产权益状况：估价对象已取得《不动产权证》，具体详见明细表。

2、使用情况：至价值时点，估价对象现空置。

3、他项权利状况：估价对象已设定抵押权。

（四）房地产区位状况：

估价对象位于江苏省盱眙县古桑乡街道82号金香玉花苑，该小区东临S248省道，北近古桑街道，交通便利，附近有盱眙6路、7路公交线路。周边生活服务设施和公共配套设施较齐全，居住环境一般。

五、价值时点

2019年8月27日（实地查勘之日）

六、价值类型

本次估价采用公开市场状态下的价值标准。

公开市场价值是指在价值时点估价对象在该市场上交易双方进行交易，目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性的公开市场上所最可能形成的价格。

七、估价原则

本次估价在遵循独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳利用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据估价原则如下：

（一）遵循独立、客观、公正原则

要求站在中立的立场上，实事求是，公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

（二）遵循合法原则

要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

（三）遵循价值时点原则

要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

（四）遵循替代原则

要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

（五）遵循最高最佳利用原则

要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

最高最佳利用指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。

八、估价依据

（一）《中华人民共和国物权法》。

（二）《中华人民共和国资产评估法》。

（三）《中华人民共和国城市房地产管理法》。

（四）《中华人民共和国土地管理法》。

（五）中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）。

（六）《司法鉴定程序通则》（司法部令第132号）。

（七）估价人员现场勘察记录及市场调查信息资料。

（八）本估价机构掌握的房地产市场相关资料。

（九）估价委托人提供的《司法评估委托书》、《不动产权证》复印件等相关资料。

九、估价方法

估价方法通常有比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分进行估价的情况下的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价。

本估价机构估价人员根据估价对象房地产的具体情况，在对其进行实地勘察和类似物业调查后，按照估价程序，认真分析了影响委估项目价值的相关因素，并深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况，根据估价委托人提供及本估价机构所掌握的资料，通过实地勘查和调研，结合估价人员的经验认为，采用比较法评估其市场价值。

十、估价结果

本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，经过周密、准确的测算，并结合估价经验和对影响房地产价值的因素进行分析，选取科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，确定盱眙****有限公司所属的位于江苏省盱眙县古桑乡街道82号金香玉花苑10套住宅房地产在价值时点2019年8月27日的市场价值为（RMB）709.64万元，大写人民币为柒佰零玖万陆仟肆佰元整。各套房地产价值详见明细表。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2019年8月27日

十三、估价作业期

2019年8月16日至2019年9月2日

如对评估报告有异议，可以在收到本评估报告后10日内以书面形式向人民法院提出。

  余姚市人民法院